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1/41第二组：邓智中、叶嘉辉、冯嘉岚、李霭莹、黄佳娜、彭晓鸿、周榕清2/41暖阳阳物业管理有限责任公司投标书目录第一章前言……………………………………………………3第一节概述……………………………………………………3第二节释义……………………………………………………4第三节编制依据………………………………………………4第二章投标函…………………………………………………5第三章企业综合介绍…………………………………………6第一节公司简介………………………………………………6第二节公司架构………………………………………………8第三节运作特点………………………………………………9第四章管理文案及内容……………………………………11第一节物业管理整体设想及策划…………………………11第二节采取的管理方式……………………………………16第三节管理工作计划……………………………………..22第四节管理期工作计划…………....………………....……26第五节管理机构及人员的配备、培训、管理…………..…28第六节物业管理规章制度………………………………30第五章物业服务成本预算书………………………………39第六章结束语………………………………………………42第七章相关证书资料………………………………………433/41第一章前言第一节概述我公司通过现场勘察，在充分理解“广东理工职业学院2012年度物业管理服务公开招标项目”规划设计理念的基础上，结合我公司多年来管理别墅、高层、智能化小区、办公楼、商场、科研楼等实际物业管理成熟经验，以及在物业管理中有效实施的ISO9001国际质量体系的实践，我公司成立了“广东理工职业学院2012年度物业管理服务公开招标项目项目”物业管理项目投标小组，编制本标书。如果我公司能在“广东理工职业学院2012年度物业管理服务公开招标项目项目”物业管理招标中胜出，我公司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定，对“广东理工职业学院2012年度物业管理服务公开招标项目项目”实施专业化、规范化的物业管理，为管理中心营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境，实现信诚物业管理有限公司对“广东理工职业学院2012年度物业管理服务公开招标项目项目”期许的物业管理效果。4/41第二节释义在本标书中，以下名词释义为：管理中心：是指房屋的所有权人：泛指本物业的承租人和其他实际使用物业的人我公司：是指暖阳阳物业服务有限责任公司建设单位：是指广东理工职业学院管理中心本物业：是指广东理工职业学院2012年度物业管理服务公开招标目第三节编制依据国家及省市有关“物业管理”政策法规；建设部颁布的《全国物业管理示范小区标准及评分细则》；《广东省物业管理规定》；“广东理工职业学院2012年度物业管理服务公开招标项目项目”前期物业管理招标书。5/41第二章投标函投标函致：广东理工职业学院管理中心贵公司“广东理工职业学院2012年度物业管理服务公开招标项目项目”前期物业管理招标书，我公司已详细阅读，根据招标书内容和要求及“广东理工职业学院2012年度物业管理服务公开招标项目”物业类型及实际情况，编制成《广东理工职业学院2012年度物业管理服务公开招标项目项目物业管理投标书》，现作如下承诺：我公司同意按广东理工职业学院管理中心的要求和方式进行投标。如果我公司中标，同意招标书的内容作为物业服务合同的有效组成部分，与贵公司签订前期物业服务合同，并遵循执行。我公司承诺按照招标人要求在2012年11月19日前,组织专业人员进入现场配合开发商交房。二0一二年十一月十九日6/41第三章企业综合介绍公司简介公司概况：暖阳阳物业管理有限责任公司，2012年，注册资金50万，员工7名，专业的物业服务团队，一家大学生创业公司；发展状况：主要面向广东中小企业，已经为百家企业提供了物业服务；公司文化：公司以“专注管理，用心服务”为核心价值，一切以用户需求为中心，希望通过专业水平和不懈努力，重塑企业服务形象，为企业产品推广文化发展提供服务指导；公司主要产品：主要为企业提供优质的物业管理服务；多年来，暖阳阳物业管理有限责任公司一直秉承以用户需求为核心，在专注广东本地市场开拓的同时，为超过一百家中小企业提供网站策划服务，优质、用心的服务赢得了众多企业的信赖和好评，在中山地区逐渐树立起公司良好品牌。公司不仅仅提供专业的物业服务，同时还建立了完善的售后服务体系，为企业发展中遇到的问题和困难提供指导帮助。我们相信，通过我们的不断努力和追求，一定能够实现与中小企业的互利共赢！公司架构7/41运作特点企业发展部工程技术部清洁绿化部人力资源部副总经理计划财务部安全管理部总经理8/41我公司自多年从事物业管理以来，不断摸索、大胆创新，总结出一套满足物业管理行业特点并适合企业自身发展的运作模式，主要有以下几个特点：一、员工持股、全员参与物业管理是劳动密集型行业，为充分调动员工的积极性、发挥员工的主人翁作用，我公司于2012年改制，员工持股占100％。员工是企业的主人，企业的发展关系每个人的利益。我公司股权特点，有利于各项制度执行力度和服务理念的贯彻。因为员工股东们明确，只有管理中心满意、公司的良性发展，才有个人稳定的收益。二、以人为本、利益共享企业的生存与发展，必须坚持以人为本，促进员工的价值观与企业的价值观统一。体现和发展人的有益作用是我公司企业管理的重要内容。公司内部建立利益共享平台，让全体员工共同分享企业发展成就，包括报酬、福利、分配机制、晋升机制、员工考核机制、员工培训机制等，让员工通过个人的努力，从企业发展中明确个人发展机会和发展空间，满足员工成就感需求，让员工分享到在一个规范企业就业的荣誉和安全。三、将培训和学习贯穿于企业发展之中社会在快速发展，物业管理的法制环境不断完善，管理中心对9/41物业管理的专业化要求越来越高，企业员工综合素质紧扣时代脉搏是企业发展的动力源泉。公司针对员工所在岗位，制订年度外派培训、内部培训计划。公司还按计划组织了以管理处为单位的各种兴趣班，正确引导和丰富了安管队员等基层员工的业余生活，为基层员工再就业以及晋升打基础。四、完善制度、规范运作我公司在严格实施ISO9001:2000标准基础上要求做到：作业标准化人才专业化流程表格化团队人性化管理数据化行动军事化服务多元化形象社会化五、培养专业管理队伍、严格控制管理成本我公司从事物业管理多年来，先后培养了大批人才，由于公司管理体制上的优势，管理层处于比较稳定的发展状态，专业人才队伍不断扩大，目前公司已有中高级职称专业人员7人。有了成熟的专业人才队伍，使管理过程中的管理成本得到有效控制。第四章管理文案及内容10/41第一节、物业管理整体设想及策划一、高标准、高水平的管理措施1、市场定位：本物业环境优雅，管理中心以事业成功者为主，具备优质物业管理服务的高档居住区基础。2、管理模式：以人为服务之本，不断完善管理制度，实践中开拓创新，以抓物业管理为基础、促进精神文明建设。3、形象定位：安全、舒适、文明、环保、便利。1)安全：通过完善、严密、高效、人防、技防并举的安全防范管理体系，充分保障各管理中心安居乐业。2)舒适：按照服务规范标准，以优质的服务为管理中心营造温馨的生活环境。3)文明：开展形式多样、丰富多彩的社区文化活动，营造邻里关系和睦、社区和谐、活跃、轻松的生活氛围。4)环保：提供优良的园林绿化保洁服务，运用各种监督机制，创造出一个环保、优雅的居住环境。5)便利全方位开展便民服务，为提供快捷、便利服务，体现“广东理11/41工职业学院2012年度物业管理服务公开招标项目”人清新、阳光的生活节奏。二、具有深度和广度的管理措施（一）为管理中心把关、督促建设单位完善配套设施。充分发挥我公司优势，按“广东理工职业学院2012年度物业管理服务公开招标项目”规划设计要求对各项配套设施、设备进行验收，对于不合格项向有关责任单位提出整改要求。（二）专业服务的信心保证我公司为提供专业化服务同时，重视环境和社会效益，在共赢的基础上打造出“广东理工职业学院2012年度物业管理服务公开招标项目项目”管理精品。为此我公司在这里郑重承诺：1、因物业管理单位内部人员违法行为导致管理中心损失，依法承担相应责任。2、因管理不善或操作不当等原因造成责任事故，承担相应责任。3、由于我公司未能履行物业服务合同的约定，导致管理中心人身、财产受到损害，我公司承担相应责任。（三）建立快捷服务系统我公司始终坚持“至尊，服务至上”的企业宗旨，把满意率作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足需求。通过运用创新的服务理念，建立全方位服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高满意度。根据的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立信息档案，高效反馈、处理意见及需求。每月12/41按期将需求和回访结果进行深入细致的分析，调整工作思路，真正体现“真诚服务，精心管理”的服务理念。三、全方位的服务意识（一）为提供便利服务从的需求出发，为做实事。根据“广东理工职业学院2012年度物业管理服务公开招标项目”的实际情况，为妥善解决社区班车问题；合理利用会所设施，为创造充分休闲娱乐的场所。（二）24小时治安防范服务利用我公司所服务的“西郊华城”大社区的带动作用，充分发挥“西郊华城”安全管理工作多年无事故的优势，做好“广东理工职业学院2012年度物业管理服务公开招标项目”治安防范工作。我公司将置入“门岗对外来人员准入请示制度”、各安管岗全天候24小时服务，对安管队伍实行半军事化管理。（三）营造绿色环保小区养护好本物业内的园林绿化，植物长势良好，乔木无枯枝，灌木修剪圆滑、造型美观，绿篱修剪平整，草坪四季常绿平整。做好污水处理及水系循环处理，保持水质符合卫生标准。（四）抓好精神文明建设1、重大节日做好节日装饰，营造节日气氛。2、组织开展各项文艺体育竞赛活动。促进相互了解，增进友谊。四、管理学前沿理论的掌握及应用13/41管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。随着科学技术的飞速发展和市场竞争的日益加剧，管理科学理论得到了进一步的完善，其前沿理论主要集中在以人为本、系统理论、动态调节理论、效益统一理论和企业文化等方面。（一）以人为本的管理理论现代管理思想把人的因素放在首位，重视处理人与人的关系，强调人的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性、创造性作为管理的核心。这一理论对物业管理行业具有重要的指导作用。（二）系统管理理论现代企业是一个为了达到一定的经营目的，由许多相互关联的要素、环节、部门有机地结合而成的整体，是一个复杂的社会技术经济体系。我公司强调用系统观念、全面的观念整体把握，科学分析，全面实施物业管理。坚持服务至上、注重对内、对外协调、实施ISO9001质量体系、扩展和应用现代管理技术等，都是这一理论的应用。（三）动态调节理论为了实现管理目标，使企业取得最佳效益，管理过程的每一个步骤、环节都必须实行动态调节，而不能把管理过程视为一成不变的模式。企业管理通过动态调节，就可以使各要素在各个环节上保持协调、均衡，又能对外界保持灵敏的适应性，从而最大限度地发挥其功能作用。我公司在物业管理工作中，注重动态调节理论的应用，鼓励创新、14/41加强信息沟通和应变能力，强调“不进则退，不快则亡”的观念以及对管理流程重新组合从而达到提高服务的能力，缩短改善周期等。（四）效益统一原则物业管理给的产品就是服务，不仅要满足广大的需求，而且要维护、增进和社会的利益，为人类社会做出贡献。我公司在本物业的管理成本测算方面，本着精心计算成本，既坚持以盈利作为重要目标，以保持企业发展后劲，又注意处理好经济效益、环境效益和社会效益的关系，保持企业长远发展的后劲。（五）企业文化杰出而成功的大公司都有强有力的企业文化内涵，它是企业赢得市场竞争的内在筋骨，反映了企业的基本信念和发展追求。我公司自多年从事物业管理以来，始终发扬“敬业、奉献、创新”的企业精神，倡导以“实现自我、服务客户”为自身动力，激励员工的群体意识；以企业文化为目的，提高团队合