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开发项目指标项目开发指标：模型测算参数设置测算起始时间：2006可销售量销售单价：元测算周期：4年经济住宅（平方米）95,6203200总占地面积(平方米）：82000商品住宅（平方米）40,9804000总建筑面积(平方米）：190000商业配套（平方米）21,4005500地上建筑面积(平方米)：164000车位（个）70040000其中住宅面积（平方米）136600土地费用配套公建(平方米)：6000非配套公建(平方米)：21400地下建筑面积(平方米)：26000地下车位(个)：700贴现率6.00%模型测算结果财务内部收益率(IRR):7%转让费8910财务净现值(NPV)万元298.3392车位销售率50%预计利润:万元2442.0189总投资利润率4.83%成本利润率4.23%东坝集团造纸公司项目成本测算序号费用项目计算标准投资/收益单方成本（元/平方米）备注1经济技术指标建设用地面积82000总建筑面积190000建筑面积（地上）164000其中经济住宅面积95,620商品住宅面积40,980配套公建6000含托幼2000平方米商业配套21400地下建筑26000车位按700个估2土地取得费用11575609转让费8910地价款1827不含车库契税地价款4％73基础设施建设费160元/平方米765减半征收3建安工程费285401502经济住宅1440元/平方米13769商品住宅1440元/平方米5901这里假定事先已确定30％部分。商业配套1500元/平方米3210幼儿园1200元/平方米720地下建筑1900元/平方米4940车位按700个估4前期工程费110158市场调研及策划费根据市场价格估算50规划设计费造价的2%571勘察费2元/平米38竣工图费规划设计费的10％57标底编制费造价0.3%86招投标管理费中标价0.05%14监理费造价1%2855基础及配套设施费8127428红线内管线90元/平方米1710红线外管线233元/平方米4431东坝集团造纸公司项目成本测算序号费用项目计算标准投资/收益单方成本（元/平方米）备注小区配电室150万元/座450约6万平方米/座垃圾楼60万元/座60中水处理系统10元/平方米190燃气调压站80万元/座80壁挂炉5800元/户*1400户812小区道路120元/道路平米197按用地面积计算小区园林景观12元/平方米197按地上面积计算6不可预见费2项～5项之和的2.5%1234657总投资2项～6项之和5057726628管理费2项～5项之和的2.5％1234659财务费用7项～8项之和的3.5%18139510可售面积经济住宅95,620商品住宅40,980商业配套21400车位(个)70011销售收入60160经济住宅320030598销售率100％商品住宅400016392商业配套550011770销售率100％车位400001400销售率50％，使用权12销售费用75640代理费（含）广告费经济适用房按不计，商品住宅及商业按照2.5％计704按销售收入计算测绘费2*1.36元/平方米52按总建筑面积计算13税费销售收入的5.55%333917614项目总成本7项+8项+9项+12项+13项57718303815预计利润11项-14项244212916总投资利润率15项/7项4.83%17成本利润率15项/14项4.23%注：本测算是在诸多情况不明朗的前提下进行估算，按照保守、谨慎的原则进行。按可售建筑面积158000平方米（不含地下）计算，单方成本价为3653元/平方米；按地上、地下全部建筑面积190000平方米计算，单方成本价为3037元/平方米。由于我公司仅分得利润的70％，即1709万元，因此实际总投资利润率为3.38％，成本利润率为2.96％。东坝集团造纸公司项目成本测算序号费用项目计算标准投资/收益单方成本（元/平方米）备注3653.0620953037.809532东坝集团造纸公司项目成本测算东坝集团造纸公司项目成本测算17093.38%2.96%东坝集团造纸公司项目成本测算资金使用计划单价总计20052006200720082土地取得费用6091157560.00%30.00%10.00%3建安工程费15022854030.00%40.00%30.00%4前期工程费58110125.00%35.00%30.00%10.00%5基础及配套设施费428812720.00%50.00%30.00%小计493436不可预见费2项~~5项之和的2%123415.00%30.00%40.00%15.00%7建设总投资2项~~6项之和505778管理费2项～5项之和的2.5％123410.00%35.00%45.00%10.00%9财务费用7项～8项之和的4%207210.00%35.00%45.00%10.00%开发成本总计5771811销售收入6016012销售费用756代理费704测绘费按总销面积计算，每平米1.36元5213税费销售收入的5.55%3339年度使用比例销售计划2006年2007年2008年11销售收入60160经济住宅3200元/平方米3059840.00%60.00%0.00%商品住宅4000元/平方米1639210.00%40.00%40.00%商业配套5500元/平米1177040.00%40.00%车位40000140030%40%按照项目推介书，“本项目在竣工前的所有资金投入均在居民办理入住手续同时实现资金回笼”，势必加大资金压力。拿到开工证支付20％销售计划2009年0.00%10.00%20.00%30%按照项目推介书，“本项目在竣工前的所有资金投入均在居民办理入住手续同时实现资金回笼”，势必加大资金压力。拿到开工证支付20％现金流估计单位：万元人民币序号项目\年份总计200520062007200820091现金流入经济住宅30598122391835900商品住宅163921639655765571639商业配套11770470847082354车位1400420560420现金收入小计6016013879300441182544132现金流出土地取得费用11575694534731157.50400建安工程费2854008562.1211416.168562.120前期工程费1101275.2961385.4145330.3553110.11840基础及配套设施费812701625.324063.32437.980不可预见费1234185.0371370.0742493.4322185.03710建设总投资5057700000管理费1234123.3581431.7532555.1113123.35810财务费用2072207.2415725.3454932.5869207.24150销售代理费2.5%704163.3736465.2104281.6299.83销售测绘费52302200税费5.55%3339770.26011667.433656.2764244.9326现金流出小计579777736165362110312564345净现金流量(7736)(2658)8941(739)4068累计现金流(7736)(10394)(1453)(2192)1877财务内部收益率(IRR):7%财务净现值(NPV@6%)¥298.34投资回收期(PBP):4.54现金流估计305981639211770140060160011575285401101812712345057712342072101052333958284转让费用财务净现值土地费用变动率NPV的变动率61700-227.49%-100.50%5755042150.26%-3.52%5750042660.17%-2.36%5745043170.09%-1.19%normal574004369573504420-0.09%1.17%573004471-0.17%2.33%572504522-0.26%3.50%售价财务净现值售价变动率NPV的变动率7000134597.69%208.06%665070962.31%62.42%660061871.54%41.61%655052780.77%20.81%6500436964503460-0.77%-20.81%64002551-1.54%-41.61%63501642-2.31%-62.42%6250-175-3.10%-105.06%情景分析悲观正常乐观售价6250650069000转让费用575505740057300NPV-329436911743住宅总成本138606住宅总成本138606住宅可售面积240000正常售价6800平衡价格5775平衡销量203832假定商业和车库的成本和收益相抵，卖给原项目公司的1万平方米收入扣减项目成本-13.40077821-13.40077821-13.40077821-13.4007782127.0473792627.0473792627.0473792627.0473792627.04737926住宅总成本138606住宅可售面积240000假定商业和车库的成本和收益相抵，卖给原项目公司的1万平方米收入扣减项目成本平衡价格5775住宅总成本138606正常售价6800平衡销量203832