临沂房地产投资环境评估报告

房地产投资环境评估报告山东临沂市区上海策海房地产营销策划有限公司市场部目录一、引言二、城市经济社会发展三、城市规划与开发建设四、房地产投资开发回顾五、近期土地交易剖析六、近期楼市成交行情七、板块市场扫描八、典型项目解析九、消费者问卷调研十、结论一、引言“杨家有女初长成，养在深闺人未识！”命题A.城市发展的天时、地利与人和临沂:山东南部地区(鲁南五市)经济增长极,呼之欲出天时:长三角、环渤海产业升级与转移长三角、环渤海以及京沪经济走廊经济紧密程度日益加强，山东省经济规模在全国排名日益靠前，济南、青岛所组成的城市地区经济实力日益强大，辐射功能增强，产业转移步伐加快，而位于京沪经济走廊的鲁南地区则成为产业转移的理想地区，临沂迎来最佳历史发展机遇。地利:临沂区位条件京沪线经济带中段，两大都市圈辐射范围，但半径较远。地利:临沂区位条件山东省经济版图中“金三角”的一个极点，鲁南五市之龙头的强力竞争者。临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计1022.7万人。人和:1000万人口大市人和:历史人文环境以齐鲁文化为底蕴，革命老区精神为魂魄，自然山水为灵气。命题B.城市投资价值决定房地产投资价值城市形象提升2006中国投资环境百佳城市国家统计局城市社会经济调查司（对全国287个地级以上城市依据2005年城市基本情况统计年报资料，从“区位及自然环境”、“经济环境”、“市场环境”、“人力资源环境”、“基础设施环境”、“社会服务环境”、“综合安全环境”等方面进行综合测评）中国120个城市竞争力排行榜政府效率单项奖榜首2006年，第四届中国投资环境论坛（世界银行）2006跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市2006年8月，中国城市竞争力论坛（社科院经济所、中国经营报社）产业发展及房地产投资经过20多年的发展，临沂批发市场不断发展壮大，现有服装、化工、建材、五金等各类专业批发市场60余处，总营业面积600多万平方米，经营摊位4.6万个，从业人员10万余人，日客流量达30多万人次，年商品交易额达400多亿元，市场综合效益连续16年居全国同类市场前列，成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地和人流、物流、资金流、信息流中心。1.商贸流通业发展迅速，“北方义乌”日益壮大2.外来房产开发者份额逐渐扩大目前已有15家市外投资者来临沂兴办房地产开发企业，市外企业全年办理开发经营许可项目12个，开发项目建筑面积88万平方米，占市区开发项目面积总量的41%；投资总额18亿元，占市区开发项目投资总额的43%。二、临沂经济社会发展表1.临沂全市GDP历年增长情况2003年以来,临沂经济加速发展，高出全省平均水平2个百分点。表2.临沂市在山东省的经济地位排名城市GDP总量增长率排名城市人均GDP1青岛3206.58亿15.71东营80572元2烟台2402.10亿17.02威海54741元3济南2185.09亿15.73青岛40082元4潍坊1720.88亿16.54淄博39170元5淄博1645.16亿15.85济南37035元6济宁1456.09亿16.46烟台36955元7东营1450.31亿17.07莱芜22983元8临沂1404.86亿16.38滨州22405元9威海1368.53亿15.99枣庄20483元10泰安1012.17亿16.510潍坊20010元11德州1003.38亿16.411德州18243元12聊城839.45亿17.312泰安18074元13滨州829.02亿17.413日照18066元14枣庄757.88亿16.414济宁17976元15菏泽537.68亿17.115聊城14727元16日照505.87亿16.916临沂13639元17莱芜287.29亿16.117菏泽6041元人均水平较低，但经济总量位居全省第8，在鲁南5市中中居前列。表3.城镇人均可支配收入及年增长率2002年开始,临沂城镇居民收入水平快速上升，07年1-3季度高达20%以上。表4.农民人均纯收入及年增长率2004年开始,临沂农民收入水平飞速上升，07年1-3季度也有接近20%的增长。三、城市规划与开发建设规划区范围规划区总面积：1962.93平方公里行政区域：兰山区、罗庄区、河东区和高新区、经济开发区人口规模近期（2005—2010）：145万人远期（2010—2020）：200万人城市建设用地近期（2005—2010）：168平方公里远期（2010—2020）：219平方公里远景（2020年后）：300平方公里3.1城市规模3.2城市功能定位（1）临沂市的政治、经济、文化中心（2）鲁东南地区、苏北地区的中心城市之一（区域性中心城市）（3）区域性交通枢纽、区域性商贸中心（4）工业城市（机械、化工、食品加工、建材、纺织业）（5）历史文化名城、滨水生态、宜居城市3.3城市空间结构旧市中心（兰山）卫星城（罗庄+高新区）卫星城（河东+经开区）新行政文化中心（南坊）3.4城市功能分区（1）兰山城区片：城市的经济中心和商贸物流中心、历史文化名城核心区；（2）罗庄城区片：城市主要工业基地，以能源、建材、化工、纺织、工业和高新技术产业为主体；（3）河东城区片：城市的航空港和大型物资集散中心，以仓储转运、批发贸易大型基础设施基地和滨水居住区为主体；（4）南坊新区片：城市未来的行政中心、文化娱乐中心、体育中心、教育研发中心休疗养基地和大型居住区；（5）经济开发区片：对外贸易加工基地，以省级经济开发区为主体，建成为日照港连云港和青岛港服务的主要出口货物加工集散地3.5近期开发重点南坊新区、兰山北部地区、经济技术开发区及高新区为近期开发重点。经济技术开发区（物流加工贸易）新行政文化中心（南坊新区）兰山北部区（商贸物流）高新技术开发区（加工制造业）3.5滨河风光带建设（南段）3.5滨河风光带建设（中段）3.5滨河风光带建设（北段）四、近年房地产开发投资回顾表1.房地产投资总额及年增长率2001年以来，房地产投资平稳增长，2006年度投资规模达到50亿元。表2.住宅投资及所占房地产投资比重住宅投资比重在05、06年度大幅度上升，06年度住宅投资达到37.3亿元。表3.商品房施工、竣工及销售面积施工、竣工、销售面积稳步增长，总体供求关系基本平衡。表4.商品房价格走势从2002年开始商品房价格平稳增长，但增长幅度呈现逐年下降态势。五、近期土地交易深度剖析表1.土地成交区域分布（2007年01-10月）2007年1-10月市区土地成交面积超过500万平方米；兰山成交量最大，南坊及经济开发区紧随其后。表2.土地成交用途结构（2007年01-10月）住宅用地占47%，商业综合达到26%，所占比重明显有所上升。表3.各区域土地成交价格（2007年01-10月）市区土地成交均价约60万元/亩，兰山最高，达到120万元/亩。表4.各用途土地成交价格（2007年01-10月）住宅用地成交均价约52万元/亩，商业综合约58万元/亩，商住混合约74万元/亩。表5.主要成交地块列明细（兰山、罗庄区）表6.主要成交地块列明细（南坊新区）表7.主要成交地块列明细（河东、经济开发区）六、近期楼市成交行情表1.商品房新增供应与成交情况（2007年1-6月）上半年销售面积达到128万平方米，增长明显，但供求关系基本平衡。表2.商品房分月成交情况（2007年1-6月）各月份成交量的波动幅度较大，平均每月成交在1500套左右。表3.二手房成交情况（2007年1-6月）指标数据增长登记套数２６６６宗１１９％交易面积２６．６３万平方米４９％交易金额２．１６亿元１４．３％二手房增长速度明显，但成交量远小于商品房成交量，价格水平较低。表4.经济房建设与交易（2007年1-6月）经济房销售约9万平方米，远小于商品房规模。表5.房屋价格变动情况（07年08月）指标同比上涨环比上涨房屋销售价格３.４％０.6％住宅类商品房价格３.６％０.７％经济适用房价格0.0％x普通住宅价格３.７％x高档住宅价格８.５％x非住宅类商品房价格０.５％x二手房销售价格４.４％０.４％总体价格增长幅度平缓，但高档住宅价格增幅较大。七、板块市场扫描罗庄板块南坊板块河东板块城西板块滨河板块城中板块大致范围：沂州路以西，蒙山大道以东，陶然路以北，涑河以南区域；区域环境：临沂主城，商业配套完善，人口、居住密度、商贸最为集中；楼市特点：商品房住宅价格位列第二梯度，各单位自建家属区占有较大比例；代表楼盘：富城IBIH、河畔花园、中侨阳光濠庭、馨园小区、美多商务花园等；供求关系：楼盘供应过少，无法满足消费者的需求；客群特征：城中原住民客户为主，同时受到九县及大批外来人员的追捧；首次置业较多,外加部分投资客群，客群覆盖面较广。5.1城中板块项目名称物业类型占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）入市时间主力户型销售均价（元/平方米）阳光高第高层5122006年9月两室两厅3050御园金顶高层242005年8月三室两厅3400凌云花园高层1.54X三室两厅2880盛世华庭高层1.56.82007年6月二室两厅3000锦园高层13.62006年11月三室两厅3200锦绣蓝山小高层16.7242007年底待定3500联安现代城4．1510X三室两厅X表1.主要代表项目概况受地块制约，板块内以10万平米以下的小规模楼盘为主项目名称物业类型户型面积（m2）比例阳光高地高层40-5010%114-11825%135-16060%御园金顶高层5020%150-16050%170-30030%凌云花园叠拼/高层12020%130-14050%20030%锦园高层13725%16550%17420%表2.代表项目户型面积配比受规划政策影响,本板块内90%以上的住宅为高层,以三居室为主力，并配以一定比例的两室两厅一卫，但区域内小户型十分热销。项目名称起价均价顶价阳光高第260030503300凌云花园246028803480盛世华庭280030003500锦园278032003800台北新城260032003700冠蒙时代256027002890表3.代表项目价格水平销售均价为2950元/平米左右，在价格上相对滨河板块优势明显。大致范围：沂河右畔，以滨河大道为轴心，北至双岭路，南至沂河路；区域环境：沂河景观带之自然环境及景观资源最佳区域；楼市特点：此板块为近期最为活跃板块，商品房住宅价格位列全市高端；代表楼盘：兰亭水岸、观天下花园、开元上城、外滩明珠等；供求关系：近期开发楼盘较多，且还有较丰富的土地储备，未来发展空间大；客群特征：以本地企业主、经商业者及政府人员为主，外来人群占一定比重。5.2滨河板块项目名称占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）开盘时间物业类型主力户型销售均价（元/平方米）清水湾12312006年10月14日高层三室两厅3400开元上城10242006年06月高层三室两厅4200滨河国际22502007年05月22日别墅高层三室两厅四室两厅3900兰亭水岸1.592007年07月08日高层三室两厅4300观河苑1.552006年10月18日高层三室两厅四室两厅3300东方花苑392007年05月10日高层三室两厅3700外滩明珠1046x高层三室两厅4200天元名筑4.910x多层小高层高层xx表1.主要代表项目概况整体规模较大，在售住宅总供应量较大;滨河国际的楼盘规模达50万平米。项目名称物业类型户型面积（m2）比例清水湾高层6920%116-14420%150-21260%开元上城高层5020%150-16050%170-30030%滨河国际叠拼/高层12020%130-14050%20030%外滩明珠高层13550%18010%20020%兰亭水岸高层8830%136-17030%20930%观河苑高层130(售完)25%16050%19020%东方花苑高层10030%13030%19030%表2.代表项目户型面积配比基本上以三居室为主流产品，户型面积在130-180之间。表3.代表项