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此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密2010年3月26日天津九胜天津华明镇项目市场定位研究报告22思考关键问题东丽区的“角色”和城市功能区发展规划？华明、空港、东丽湖三大片区价值与开发特点？东丽区房地产市场发展布局？项目首期商业启动双引擎如何打造？本案核心价值本案市场机会本案市场定位3东丽区城市地位与未来东丽现状东丽未来规划4东丽区有什么？•区位条件•交通条件•经济发展•区域经济对比•区域产业发展•区域工业发展•区域商业发展45区位条件东丽区：全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积478平方公里，其中43平方公里属于中心城区，225平方公里划归为滨海新区产业规划部分。位于天津市发展主轴上，属于双城双向拓展的战略位置。天津东丽区东丽区地理区位优越：天津市总体规划提出“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的总体战略。东丽区恰恰处于双城双向拓展的优越的战略位置。位于天津市域发展主轴上，兼顾中心城区与滨海新区。交通网络发达：区域内同时拥有机场、铁路、河港、高速公路，交通便利。6居住片区布局6六大居住片区居住用地：38.49km2(其中环内:13.86km2;环外:24.63km2)在6大居住片区中，华明居住区是距离外环线最近的居住片区，且有集中产业支撑。金钟街居住片区环内卫国道居住片区华明居住片区东丽湖居住片区军粮城居住片区环内张贵庄居住片区北环快速路7交通条件7东丽区水陆空交通便捷:•公路：津塘公路、京津塘高速、津滨高速等十余条公路构成经纬；•铁路：随着京津城际铁路的开通，来往于首都和东丽区之间仅需40分钟；京山、北环等铁路枢纽东西横穿全境；•航空：拥有39条国际、国内航线的天津滨海国际机场坐落在区内；•港口：紧靠中国北方最大的国际贸易港口天津港。过境交通的经济带动作用欠缺东丽区更多承担的是中心城区和滨海新区核心区的交通通道联系，尚未充分利用交通优势提升自身经济实力，增强自主发展能力。交通条件便利，但尚未充分利用，仍停留在过境交通层面，地铁、公交等对区域居住环境提升有待提高。8东丽区经济88数据来源：东丽区统计年鉴天津经济呈现持续快速增涨态势09年上半年GDP增16.2%，排名全国第一。东丽区经济发展水平与天津市持平，呈现快速增长的态势，其中2008年受奥运概念带动增幅超过24％。区域发展的强劲动力，为房地产市场提供雄厚的发展基础。18.86%17.49%16.25%25.82%16.30%0%5%10%15%20%25%30%0100020003000400050006000700080002005年2006年2007年2008年2009年预计2005-2009年天津市GDP情况国民生产总值（亿元）平均同比增长率18.9%数据来源：天津市统计年鉴102.2122145.5180.219619.37%19.26%23.85%8.77%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%5070901101301501701902102005年2006年2007年2008年预计2009年亿元2005-2009年东丽区地区生产总值情况地区生产总值（亿元）同比涨幅平均同比增长率18％东丽区地区生产总值增幅与天津市持平，呈现快速增长态势9区域经济对比9城区地区生产总值（亿元）地方一般预算财政收入（亿元）社会消费品零售总额（亿元）2008年固定资产投入（亿元）2009年固定资产投入（亿元）塘沽区211.174.9124615.6——津南区161.450.772.2144.9——大港区119.520.651.8220——北辰区235.86363.6146.7232东丽区161.971.2107.57168.32009年1－11月：219.8亿元；预计全年：2302008年各区域主要经济指标对比数据来源：东丽区统计年鉴及政府工作报告东丽区在近郊经济发展水平中处于靠前的水平，但低于属于滨海新区的塘沽区，未来东丽区将借势滨海新区快速发展。10东丽区产业发展10东丽区产业发展，以第二产业先进制造业为主导，第二产业所占比例为57.7%,第三产业占比41％，第一产业所占比例较小；第三产业发展较快，在经济结构中所占比例逐年上升；2010年东丽区政府工作报告中提出：加大固定资产投入，实施经济结构战略性调整，大力发展先进制造业和现代服务业。第三产业发展较快，未来仍将加大固定资产投入，房地产业有较大发展潜力指标2005年2006年2007年2008年第一产业3.84.13.53.03第二产业52.963.980.6104.03第三产业45.554.161.573.11人均地区生产总值（元/人）32121377094396853566东丽区2005－2008年产业情况单位：亿元数据来源：东丽区统计年鉴11东丽区工业11机械设备汽车配件金属制品新型建材六加一模式航天航空生物制药电子信息工业是东丽区的主导产业，政府提出了“6＋1”产业发展模式。六大主导产业规模日益壮大，占工业总量的73.7%。以第二产业为主，形成“6＋1”产业发展模式主导产业为高新技术类企业，为区域提供中高端产业客群1212企业性质数量（个）占比%内资企业228321.98私营企业8197.89外资企业5595.38个体工商业672464.75合计10385100东丽区各类企业占比情况东丽区目前仍以工业发展为主，商业发展滞后；其中，小型商业发达，个体工商业为主导占比65%；第三产业发展中传统商业占主导，服务业发展滞后;软件园、滨海临空企业总部、嘉华经济总部等重点项目都已开工建设。东丽湖水上欢乐谷成为天津市重要的休闲旅游场所。东丽区商业东丽区商业发展存在明显的不足2007-2008年东丽区第三产业生产总值单位：万元指标2007年2008年2008年比上年增长率（%）批发和零售贸易20526724570519.7交通运输、仓储及邮电通信业18035623507930.3餐饮业579556637614.5房地产业2871225452-11.4其它服务业142325158508-11.3第三产业总计61461573112019.7数据来源：东丽区统计年鉴13小结优势：地理区位优越：位于天津市域发展主轴上，兼顾中心城区与滨海新区。东丽区经济快速增长：地区生产总值增幅与天津市持平，呈现快速增长态势。产业特色突出：天津临空产业区、滨海高新技术产业区、泰达西区，临空产业为主导的高新制造产业优势。交通网络发达：区域内同时拥有机场、铁路、河港、高速公路，交通便利。生态旅游资源：区域拥有地热资源，河网较为密集，且具有东丽湖休闲旅游度假概念，区域相对成熟，有一定的认知度。劣势：过境交通的经济带动作用欠缺东丽区更多承担的是中心城区和滨海新区核心区的交通通道联系，尚未充分利用交通优势提升自身经济实力。目前仍以第二产业为主，第三产业有待发展。机遇：区域内明显缺少商业属性，尤其是大型综合体商业，存在市场机会点；空客A320及大火箭等重大新建项目的拉动；东丽区区位优势明显，可借势滨海新区的快速发展，提升自身经济实力；第三产业发展较快，在经济结构中所占比例逐年上升，房地产业也将快速发展。挑战：来自天津市同类地区（近郊新四区）的竞争，包括产业环境以及住宅市场；东丽区现状14东丽区的未来？•东丽区的总规划•交通规划•产业布局带动1415东丽区总规划15城市人口规模现状总人口约69万人，2020年人口规模为125万人；现状城市化率为57％，2020年城市化率为95％以上。城市用地规模现状建设用地规模为171平方公里，2020年建设用地规模为261平方公里。其中城镇建设用地为215平方公里。原规划定位：国家级航空航天产业基地，先进制造业基地，生态宜居城区。最新规划定位：东丽区是国家级航空航天产业基地，国际文化与交流中心，生态宜居城区。三个发展带：生态休闲带、产业发展带、城市提升带定位为国际文化交流中心和生态宜居城市，房地产业以及商业等第三产业将会快速发展。人口快速增长，对商业配套以及住房有较大的需求16总规划——本案处于生态休闲带16城市提升带以津塘公路为依托，以东丽开发区、军粮城、海河中游为重点，发展东丽区自身产业，提升城市功能。总体规划图生态休闲带产业发展带城市提升带生态休闲带以东丽湖和南淀风景区为重点，连接滨海北部城市公园，服务于中心城区及滨海新区高素质人群，建设休闲生活区。产业发展带在京津塘高速公路两侧10km范围内，以航空城、滨海高新区、泰达西区为重点，建设临空产业为主的高新技术产业区17轨道交通规划17轻轨1条，地铁9条现状：津滨轻轨（津塘线）规划：地铁2号线及延长线地铁4号线地铁6号线及延长线地铁7号线地铁支线3机场线津汉线滨海南北1号线滨海南北2号线围绕轨道站点形成与其它交通方式的换乘枢纽，打造公共交通服务网络7号线6号线支线3机场线南北1号线南北2号线津汉线4号线津滨轻轨2号线未来围绕轨道交通将形成与其他交通方式的换乘，快速提升区域价值与居住环境的提升18东丽产业布局2009年11月滨海新区三区合一，东丽区不划入滨海新区行政区范围,仍为滨海新区产业规划区域。其中，滨海新区的八大经济功能区中四个功能区坐落于东丽区——临空产业区、滨海高新技术产业区、泰达西区和冶金工业区。东丽区立足滨海，规划了航空业区、华明工业园区、金钟工业园区、东丽开发区、军粮城工业园区、滨海重机工业园六大工业园区及华明、新立两个现代服务业园区和东丽湖温泉度假旅游区。目标地块本案周边有较好的产业支撑，成为未来客群导入的直接来源。本案周边拥有华明工业园区、临空产业区以及滨海高新技术产业区将是未来客群导入的直接产业支撑，临近的东丽湖度假区也为本区域休闲商务区的人气提升起到了借势的作用。19东丽未来规划小结19区域定义为国际文化交流中心和生态宜居城市，必将快速发展商业、服务业；随着东丽湖温泉度假旅游区的成熟，提升了区域生态宜居的认知度；加上区域轨道交通的优化，必将提升区域居住环境，导入更多区域外客群；区域产业聚集度较高，将成为区域房地产项目的直接导入客群。20东丽房地产市场分析历史沿革与区域发端物业类型分布东丽房地产所处阶段各板块发展分析（华明镇、空港、东丽湖）21产品分布：别墅、洋房、小高、高层标杆项目：东丽湖万科城、朗钜天域区域特点：旅游地产为重点，旅游度假型商业，少购物商业！东丽湖空港华明镇东丽开发区东丽市场历史沿革——商业物业发展速度落后于商品住宅建设速度第一波：1998-2003年张贵庄板块成为早期发源地，以砖混多层产品为主。住宅、商业物业发展迅速!第二波：2003年-2007年空港、东丽湖成为热点，撑起东丽房地产市场！居住物业开发力度明显快于商业物业！第三波：2007年-今东丽开发区、津滨大道、华明镇板块相继成为热点，商品住宅成为开发重点，商业建设缓慢！津滨大道产品分布：普通住宅、办公别墅、公寓、酒店、写字楼标杆项目：远洋新干线、皇冠假日区域特点：办公、公寓、酒店发展快于住宅产品，商业环境匮乏。张贵庄产品分布：普通住宅、别墅标杆项目：首创溪堤郡、区域特点：中高端住宅产品，商业配套欠缺。产品分布：小高层标杆项目：万科魅力之城区域特点：商业发展较快，以大型卖场为主。产品分布：多层、小高层标杆项目：上东壹街区域特点：依托成熟居住区，临街店铺商业较为发达，有少量的办公物业！产品分布：小高标杆项目：汉拿香邑国际区域特点：产品较少，商业物业缺乏！东丽楼市经历三波建设高峰22东丽主要片区比较22华明居住区东丽湖居住区空港居住区居住片区津塘路沿线东丽湖华明空港主导产业以汽车零部件生产为主导产业，以电子、化工、机械制造协调发展旅游服务业商务商贸区航空、汽车展销为主导产业的新兴高科技产业基地房地产开发特点房地产价值快速提升的区域，房地产开发强度较大生态旅游、度假居住区，知名开发商纷纷进驻生态休闲宜居居住区，住宅市场处于起步阶段产业支撑型