亘元地产华雁湖项目开发策略及经济测算报告

2015年12月6日亘元地产【华雁湖项目】开发策略及经济测算报告第1页目录第一部分：项目整体开发策略第二部分：项目整体开发节奏第三部分：项目经济指标测算第2页目录第一部分：项目整体开发策略第二部分：项目整体开发节奏第三部分：项目经济指标测算第3页项目整体开发策略项目开发重点问题解决项目开发总体目标第4页项目整体开发策略|开发目标开发高品质产品，定位高价值客群，实现项目销售价值最大化用高档产品树立项目高端形象，以高档产品先行开发，从而提升低价值产品的售价控制项目每期开发量，并结合市场需求状况以及竞品项目开发量，保持本项目良好的推盘节奏，实现可持续的销售第5页项目整体开发策略项目开发重点问题解决项目开发总体目标第6页项目整体开发策略|提出问题以项目运作目标为前提，在项目的开发过程中会遇到如下问题：3.市场竞争激烈，产品推出要形成市场差异化1.项目所在区域认可度不高，生活及公建配套不完善2.地块规模庞大，各板块之间产品衔接复杂4.大规模的客群挖掘成为项目成功运作的关键因素5.高层产品目前市场抗性较大第7页为了方便说明，根据整个地块中市政路网的规划，我们将项目地块分为A、B、C、D四个部分，图示如下：项目整体开发策略|地块划分第8页1.项目所在区域认可度不高，生活及公建配套不完善项目所在区域配套不够完善，因此为了提高区域认可度和生活便捷性，较大规模完善的生活配套设施成为项目运作的关键因素之一，并且也是项目对外宣传的亮点。在项目的一期开发中要求配套设施先行，并且一期的配套设施开发量要多于各期，以满足一期客户入住后基本的生活便利性。周边现状图项目整体开发策略|解决问题第9页2.地块规模庞大，各板块之间产品衔接复杂项目规模大，可采用模拟多盘开发策略，每期推出不同种类产品，并可根据每期产品类型独立进行推广，特点各异。根据各板块的位置、景观资源、交通等特点、分布不同产品，形成需求互补、互相带动，使地块综合价值最大化。各板块间产品推出尽量丰富化，不同产品的搭配以满足多更多消费群体的需求。项目整体开发策略|解决问题第10页本项目A、B两个地块的规模较大，为避免自我竞争、丰富产品线，必须对这两个地块进行容积率的拆分本项目C、D地块环境优势明显，具有开发高端产品的先决条件，建议进行高端打造，以提升整盘的档次项目整体开发策略|解决问题通过对项目规划条件的分析，我们可以得到以下一些项目基础信息：1、建设用地面积约为62.4万平方米2、容积率：高层≤1.8、多层≤1.3，无限高，建筑密度≤25%（高层）和28%（多层）3、总建筑面积8%左右的商业4、可估算出本项目平均楼层约大致为：Ａ、B地块：约11-12层（理论层数）C、D地块：约6-7层（理论层数）第11页项目整体开发策略|解决问题第12页3.市场竞争激烈，产品推出要形成市场差异化及时了解各竞品项目的推盘策略，同时结合市场需求情况，制定合理的产品推出计划，以市场需求为前提，尽量和其他项目形成差异化，减少同类产品在市场中的竞争压力。选择差异化的产品及户型面积，每期都有丰富的产品线，以拉动不同客户需求，形成持续销售。一期可推出少量高端产品，展现项目高品质的形象定位，为后续产品高品质的“调性”奠定基础，同时支持项目价格定位。项目整体开发策略|解决问题第13页A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3C地块，容积率1.3洋房别墅一期产品项目整体开发策略|解决问题第14页4.大规模的客群挖掘成为项目成功运作的关键因素丰富的产品线势必会吸引更多的客户群体，根据客户的需求和销售产品一一对位。打造高性价比产品是所有客群追求的。水景资源虽然是区域内竞品项目共享的自然资源，但只是“观水”而不是“亲水”，合理的利用水资源，引入水系并贯穿社区，这将会成为项目突出的卖点，吸引更多享受生活、亲近自然的人群。项目整体开发策略|解决问题第15页5.高层产品目前市场抗性较大随着土地资源的稀缺，高层产品在未来的项目规划中一定会成为主力产品，不过这需要有一个时间过程。针对目前市场高层产品抗性较大的现状，一期开盘不推出高层产品，依据市场状况，随着客户对高层产品认可度的提高逐渐推出。高层产品主要抗性集中在两个方面，其一：高层产品公摊较大；其二高层产品承担的附加费用较高。合理的解决这两个问题会大大缩减客户抗性。北京星河湾项目整体开发策略|解决问题第16页根据以上问题的提出，得出开发策略方向：配套先行，提升品质——生活配套设施以及Ａ地块配建的幼儿园和小学在项目初期就开始建设，增加生活便捷性。畅销产品，奠定市场——A、B地块的多层洋房产品是项目开发先锋角色，承担项目开拓市场、保证现金流的重要责任。高端产品，提高档次——D地块西侧的别墅可与A、B地块的洋房同时推出，借高端产品之势，提高项目的整体档次。优质产品，创造利润——Ａ、B地块巨大体量的高性价比产品及C、D地块的高端优质产品，共同为开发商创造利润。商业产品，完美收官——B地块的商业价值，在环境相对成熟时才能有效的提升产品价值。项目整体开发策略|小结第17页目录第一部分：项目整体开发策略第二部分：项目整体开发节奏第三部分：项目经济指标测算第18页面对变幻莫测的市场环境，为规避风险就必须严谨的推算开发节奏原则：制定的所有计划要符合市场需求第19页项目整体开发节奏开发分期总平规划及指标开发节奏预计项目一期产品第20页总平规划及指标︱总平面图规划第21页地块用地面积容积率建筑面积物业类型比例备注（层数均指地上层数）（平方米）（平方米）产品形式（%）A地块2206261.8397127235600高层住宅25.8011层、15层、18层（层高2.9米）145965洋房15.986层（层高3.0米）2645联排0.293层（层高3.1米）5290别墅0.583层（层高3.2米）3127配套设施0.34幼儿园3层（层高3.6米）4500商业建筑0.49零散配套商业1-2层（4.5+4.2米）、会所B地块2404761.8432857230540高层住宅25.2515层、18层（层高2.9米）121511洋房13.316层（层高3.0米）8817联排0.973层（层高3.1米）10719配套设施1.172层物管、居委会、垃圾站、公厕等61270商业建筑6.712层-3层购物中心（含主力店、特色店、餐饮等）、12层酒店（商务+特色）、公寓、会所C地块1193211.3(0.57)6803515535独栋、双拼1.702-3层（层高3.2米）34500叠拼3.784层、局部6层（层高3.0米）15000联排1.643层（层高3.1米）3000会所0.332-3层（层高3.6米）D地块433541.3(0.35)1517415174独栋、双拼1.662-3层（层高3.2米）合计6237771.47913193100.0总平规划及指标︱各地块容积率拆分第22页总平规划及指标︱各物业类型配比项目产品类型建筑面积所占百分比住宅面积（㎡）独栋、双拼别墅359993.94%联排264622.90%叠拼345003.78%洋房26747629.29%小高层、高层46614051.05%小计83057790.95%商业面积（㎡）集中商业387704.25%公寓、酒店200002.19%零散商业50000.55%会所50000.55%小计687707.53%公建配套面积（㎡）幼儿园31270.34%其它107191.17%小计138461.51%总计（㎡）\913193100.0%第23页总平规划及指标︱产品面积区间及配比项目产品类型面积区间（平方米）建筑面积（平方米）比例规划户数（套）备注1舒适两居85-1009131910.00%960Ａ、Ｂ地块，小高层、高层部分，平层+跃层2经济三居90-12013697915.00%1190Ａ、Ｂ地块，小高层、高层部分，平层3舒适三居120-14036833940.34%2730Ａ、Ｂ地块，洋房、小高层部分，平层4舒适四居130-15013697915.00%980Ａ、Ｂ地块，洋房、小高层部分，平层+跃层5叠拼150-180345003.78%210C地块为主，A、B地块少量6联排200-250264622.90%110C地块为主，A、B地块少量7别墅280-350359993.94%110C、D地块，A地块少量8商业687707.53%\A、B、C地块（商业、会所、预留酒店等）9其他配套138461.51%\A、B、C地块（幼儿园、小学、物管等）共计913193100%6290配比依据第24页项目整体开发节奏开发分期总平规划及指标开发节奏预计项目一期产品第25页开发节奏预计︱开发周期构想项目总体量较大，根据规划条件估算总建筑面积约为90-95万平方米，因此，项目分期开发是必然的选择。计划分七期开发，预计开发周期6-7年平均每期12.8-13.6万平米，合理分期，有利于开发商合理组织资金及安排施工市场支持依据：艾依水郡——目前剩余约20万平米体量，预计开发时间为1.5－2年，平均每年开发量在10－13万平米左右；鲁银城市公元——一期开发体量约10万平米，产品有高层、小高层、多层，预计明年上半年再开发10万平米左右。以后每期开发产品体量约15－20万平米；宝湖湾——一期开发体量约10－15万平米，在市场稳定的情况下后期将保持此开发速度。实际操作应根据市场情况的变化适时调整详见市场研究报告第26页开发节奏预计︱销售周期构想大规模的项目必定会有较长的销售周期，只有在产品中创新、营销中创新，才有可能加快销售进度。预计项目整体销售周期为8－10年每年消化9.0-11.9万平米，但未来市场大势会影响销售进度市场支持依据：艾依水郡——此项目从2007年11月销售至今，目前剩余约20万平米体量，刨除代建的部分产品，一年总销售量约为10万平米；其他项目——除市中心项目销售较快外，城市周边区域项目年均销售量在6－8万平米之间。实际操作应根据市场情况的变化适时调整详见市场研究报告第27页开发节奏预计此开发周期构想是依据目前市场情况所做，实际操作应根据市场情况的变化适时调整第28页项目整体开发节奏开发分期总平规划及指标开发节奏预计项目一期产品第29页开发分期︱地块开发顺序D地块，容积率1.3其次开发首先开发最后开发第30页开发分期︱第一期：B地块多层洋房+D地块西侧独栋+配套（12.2万+0.35万+0.25万=12.8万）A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3C地块，容积率1.3洋房别墅第31页开发分期︱第二期：B地块高层（15万）A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3C地块，容积率1.3高层第32页开发分期︱第三期：B地块小高层+商业+A地块学校（8万+3万+0.3万=11.3万）A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3C地块，容积率1.3小高层商业学校第33页开发分期︱第四期：A地块联排+洋房+A地块商业（14.6万+0.26万+0.53万+0.45万=15.8万）A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3C地块，容积率1.3联排洋房商业第34页开发分期︱第五期：A地块小高层+A地块高层（6.1万+6万=12.1万）C地块，容积率1.3A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3高层小高层第35页开发分期︱第六期：A地块高层+D地块东侧别墅（11.5万+1.8万=13.3万）C地块，容积率1.3A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3高层别墅第36页开发分期︱第七期：C地块别墅+C地块联排+C地块叠拼+C地块会所+B地块商业（10.7万）C地块，容积率1.3A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3联排叠拼独栋双拼第37页开发分期︱总结分期计划第一期：B地块多层洋房+D地块西侧独栋+配套（12.2万+0.35万+0.25万=12.8万）第二期：B地块高层（15万）第三期：