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淮北市项目前期顾问报告第一部分：淮北房地产市场竞争分析第二部分：项目开发理念及产品定位第三部分：项目规划建议及设计方案第四部分：项目产品方案的经济测算第五部分：项目营销策略及方案建议淮北房地产市场宏观分析淮北房地产市场板块划分淮北房地产市场板块分析淮北房地产市场分析小结淮北房地产市场发展探测淮北市位于安徽省北部，苏、豫、皖三省交界处。地势由西北向东南倾斜，平川广野、低山残丘是地貌的主要特征。全市土地面积2714平方公里，其中，市区371平方公里，辖相山区、烈山区、杜集区和濉溪县，共33个乡镇，580个行政村。淮北城市概况淮北市行政区域板块划分烈山区面积58平方公里人口17万杜集区面积226平方公里人口32万濉溪县面积2399平方公里人口117万相山区面积86平方公里人口30万相山区——淮北市房地产项目集中区域市分为三区一县，其中相山区是市委市政府所在地，同时也是道路交通枢纽地带以及各类市政配套成熟区域，所以成为淮北市主要房地产项目集中区域。也是本项目所在区域，故作为本次市场研究的主要对象。淮北城市概况淮海路（一马路）古城路（二马路）惠黎路（三马路）人民路（四马路）孟山路相阳路相山路长山路闸河路淮北经济技术开发区市委市政府本案北部老城市中心区西部县城东部发展区域淮北房地产市场板块划分淮北房地产市场板块划分淮北房地产市场板块分析淮北房地产市场分析小结淮北房地产市场发展探测北部区域——老城市中心区域特征：建成年代较早，是老矿区和电厂所在地，道路交通体系发达，周边配套完善。房地产市场特征：大量二手房集中（均价1500元/平方米左右），新增项目较少，以商业项目或商住公寓类为主，（均价2500元/平方米）。代表项目：金色华松淮北房地产市场板块分析南部——经济技术开发区区域特征：市委市政府所在地，城市中心南迁，逐步成为新的城市中心。房地产市场特征：大量新增项目集中区域，为主要的开发区域。但由于周边商业配套尚不完善，且基本为纯住宅类产品，故本地区项目价格仍有一定上升空间。虽有一些高端项目，但是整体价格较北部区域还有一定差距（均价2300元/平方米）。代表项目：帝景·翰园、发现之旅淮北房地产市场板块分析西部——县城区域区域特征：区域远离市中心，交通体系相对较差，周边配套设施相对匮乏。房地产市场特征：多为二手房，但是其价格较之北部区域要远低（1000-1200元/平方米左右）。新增项目较少，价格较低（1800元/平方米左右）。代表项目：家天下淮北房地产市场板块分析东部——发展区域区域特征：处于城市未来开发区域，目前道路交通和配套设施状况较差。自然环境优越，存在大量水系，是其他区域所没有的。人民路东段延长线规划为城市CBD区域，将建有大量写字楼，同时规划市人大、市政协等政府机关也将迁入该区域。房地产市场状态：本区域目前仅有温哥华城一个房地产项目，它的价格代表了目前本地区房地产市场的状况。虽然目前价格不是很高（1500元/平方米），但是本区域独有的自然资源和良好的未来发展的前景，使得本区域价格具有很大升值潜力。代表项目：温哥华城淮北房地产市场板块分析淮北房地产市场板块划分淮北房地产市场板块分析淮北房地产市场分析小结淮北房地产市场发展探测本市房地产项目对位置非常敏感现有市场房地产项目价格自北向南、自东向西逐步递减；开发量自北向南、自西向东逐步递增。而项目开发重点逐渐向城市东、南部转移。北部南部开发量均价西部东部开发量均价淮北房地产市场板块分析小结城市自然景观资源利用较少坐落于本市北部即最大的相山公园周边开发的项目很少（仅有两个），究其原因主要是：可利用土地较少，多为建成年代久远的老式居民楼，居民多为矿区职工，拆迁难度较大。由于本市中公园、水系、公共绿地等公共景观位置相对集中（北、东部），导致本市大多数房地产项目没有自然景观依托，大多采用自主建设景观。淮北房地产市场板块分析小结矿区人群为当地市场主要购买力消费人群主要来自矿区，2002年以后,全国能源市场出现了供不应求的状况，淮北煤炭企业由于销售收入和利润逐年成倍增长，职工工资水平也有了较大提高：一般职工年收入达到了5—7万元，企业管理人员年收入达到了12万元左右甚至更高的水平。从近几年的发展来看，矿区人群的收入水平在逐年提升，对居住条件的升级需要成为推动本市房地产市场发展的最大动力。淮北房地产市场板块分析小结淮北房地产市场板块划分淮北房地产市场板块分析淮北房地产市场分析小结淮北房地产市场发展探测诸多因素导致房地产市场发展势头良好矿区职工购买力的逐步释放。新矿井建设形成的住宅需求。老城区住房的升级需求。住房投资。淮北房地产市场探测淮北房地产市场宏观分析项目区域市场竞争特征分析项目区域市场产品特征分析项目区域市场典型个案分析新开发项目集中区域淮海路（一马路）古城路（二马路）惠黎路（三马路）人民路（四马路）孟山路相阳路相山路长山路闸河路本案黄金地段区域温哥华城家天下大华新家园帝景·翰园香舍花都宏发半岛华松现代家园华佳梅苑市委市政府市体育中心区域市场特征分析项目开发重点区域为以市委市政府、市体育中心为核心的新城市中心地带。新开发项目大多以普通住宅为主的单一类型项目产品；家天下、温哥华城是普通住宅和别墅类产品兼备的综合类项目。市中心各项目周边自然景观资源较少；家天下、温哥华城景观资源相对丰富。区域市场特征分析项目区域市场特征分析项目区域市场产品特征项目区域市场典型个案温哥华城大华新家园帝景翰园香舍花都宏发半岛家天下华松现代花园华佳梅苑建筑形式板楼板楼板楼板楼板、塔楼板楼叠拼、独栋板楼板楼小结：本区域产品的建筑形式主要以板楼为主，有些项目有别墅或类别墅产品。产品建筑形式分析温哥华城大华新家园帝景翰园香舍花都宏发半岛家天下华松现代花园华佳梅苑主力户型三居130-146平米二居80-90平米三居163平米三居130-146平米三居135-158平米三居130-150平米——三居110-130平米四居187平米三居110-130平米复式200-213平米叠拼230-300平米二居90-110平米——————独栋310-330平米——户型配比三居70%三居50%三居60%以上三居60%三居60%————三居60%二居15%二居30%复式15%二居30%四居10%————小结：1、普通住宅类产品主力户型以三居室为主（60%以上），面积130—150平方米。2、叠拼、联排等类别墅类型产品面积230—300平方米。3、独栋类产品面积310—350平方米左右。户型产品分析温哥华城大华新家园帝景翰园香舍花都宏发半岛家天下华松现代花园华佳梅苑平均价格板楼1500元/平米1800元/平米2800元/平米带电梯2000元/平米2500元/平米板楼1800元/平米1700元/平米1548元/平米花园洋房1900元/平方米不带电梯1700元/平米叠拼2200元/平米独栋4200元/平米独栋4200元/平米小结：1、城市中心区域均价达到2500—2800元/平方米，为本市最高；向外扩散的区域价格降至1700—1800元/平方米；本项目所在区域（温哥华城）均价1500—1800元/平方米；可见地段的差异对于价格的变化的影响较大。2、带电梯的高层类产品均价较不带电梯的小高层类产品单价高出300元左右；销售价格分析温哥华城大华新家园帝景翰园香舍花都宏发半岛家天下华松现代花园华佳梅苑园林景观大型集中水景园林中庭景观集中区域绿化5000平方米中央湖景社区集中水景园林社区集中绿化三重生态园林体系、双水系社区集中绿化中央景观广场小结：只有温哥华城和家天下有自然景观，其他项目没有自然景观优势，多采用自建园林景观。园林景观分析温哥华城大华新家园帝景翰园香舍花都宏发半岛家天下华松现代花园华佳梅苑立面材质面砖涂料花岗岩面砖涂料+面砖面砖涂料+局部面砖涂料面砖小结：多以涂料和面砖为主，档次较低。立面材质分析温哥华城大华新家园帝景翰园香舍花都宏发半岛家天下华松现代花园华佳梅苑社区配套会所、游泳池、网球场、学校商业街、羽毛球、乒乓球场、户外健身器材集中商业卖场配套香舍风情街临街底商主题会所、学校、商务中心、网球场临街商业会所、幼儿园、临街商业小结：多数项目大多采用商业、会所、文教设施等配制。其中商业受整个东、南部区域商业氛围较淡的影响，虽然配套较为完善，但是经营情况并不良好，多数商业处在空置状态。而会所和学校等配套，也只有温哥华城和家天下这样的大型、品质较高的项目才有。配套设施分析项目区域市场特征分析项目区域市场产品特征项目区域市场典型个案温哥华城平均价格板楼1500元/平米花园洋房1900元/平方米独栋4200元/平米主力户型三居130-146平米四居187平米户型配比三居70%；二居15%；四居10%；建筑形式板楼社区配套会所、游泳池、网球场、学校园林景观大型集中水景园林立面材质面砖温哥华城地处人民路与龙山路交汇处，用地结构可以概括为“一心两片四轴”，由高任路和人民路形成的中心绿化广场和广场周边的公共建筑共同形成新城区的中心。总建筑面积250万平方米，共分5期开发完成。整体呈现出一种低密度、高环境品质的整体风貌，是一个拥有大量水系的新城区。一期锦华苑小区容纳千户居民产品类型五层板楼：一梯一户，面积187.25平方米（四室二厅二卫），每户地上车位；一梯两户，面积130—146平方米（三室二厅二卫）独栋别墅：面积300—350平方米。一期产品一梯两户，顶层复式产品小区水景小区园林，南方植被一梯一户，各户有地上车库独栋产品二期产品以联排别墅为主二期产品小区园林帝景翰园平均价格2800元/平米主力户型三居163平米户型配比三居60%以上建筑形式板楼社区配套集中商业卖场配套园林景观5000中央湖景立面材质花岗岩面砖帝景翰园处于寸土寸金的城市中心繁华地段，土地稀缺。二十四层全板楼，南北通透户户朝阳。产品类型项目周边无自然景观配套，引入5000平方米中央湖景。富士酒店豪华高速电梯电梯大堂、会客休息区全精装修双层中空保温隔音玻璃花岗岩装饰外墙超大观景飘窗自备大卖场…………五星级生活配套家天下·骊景天成家天下平均价格板楼1800元/平米叠拼2200元/平米独栋4200元/平米主力户型三居130-150平米；叠拼：230-300平米独栋310-330平米户型配比建筑形式板楼社区配套主题会所、学校、商务中心、网球场园林景观三重生态园林体系立面材质涂料+局部面砖占地415亩，约35万平方米的建筑面积，容积率1.26，75%水域绿地。住宅包括：多层和高层独栋别墅双拼联排叠拼叠拼产品户型建筑面积：230—300平方米多元化高品质生活配套设施第一部分：淮北房地产市场竞争分析第二部分：项目开发理念及产品定位第三部分：项目规划建议及设计方案第四部分：项目产品方案的经济测算第五部分：项目营销策略及方案建议一、项目地块价值分析评估二、项目市场发展空间探测三、项目市场开发理念定位四、项目ＳＷＯＴ分析判断五、项目产品市场定位建议一、项目地块价值分析－地形地貌一、项目地块价值分析－交通路网一、项目地块价值分析－人文特征地块紧邻人民路与南湖路交汇出，交通便利，路网发达，为项目居住人群提供了快捷方便的交通体系支持；地块北侧为待建的６００亩桓潭公园，南侧隔路与在建的高尔夫球场相望，具有稀缺的自然景观资源，为项目打造高品质的景观产品提供了资源前提；整幅地块的三块地容积率各不相同，为项目产品的丰富性和差异化提供了价值基础；一、项目地块价值分析－优势分析地块原为农田用地，周边存在大量农村居住村落，人居环境较差；地块所处人民路东段处于城郊，市政配套、生活设施缺乏；地块所在区域原为老矿区，地块周边存在地平沉降和粉尘污染，购房心理抗性较大；一、项目地块价值分析－劣势分析通过上述针对地块优劣两方面的分析可以看出：地块优势明显，但缺点也非常突出。项目坐拥淮北市稀缺城市景观绿地和聚拢高端消费人群的生态高尔夫资源，为项目打造淮北”富人区”的区域概念，提供了稀缺的地块资源和景观环境。但地块的“先天不足”使项目要实现淮北“富人区”的社区构想，就必须重