项目用地审批实务

项目用地审批实务武清区国土资源分局内容农用地转用与土地征收审批土地使用权出让审批土地登记审批第一部分农用地转用与土地征收《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《天津市土地管理条例》《天津市征收土地工作程序》一、征收土地的法律依据符合乡镇土地利用总体规划和城乡建设规划具有年度土地利用计划指标（现状建设用地除外，以地籍台帐为准）符合建设项目用地控制标准符合国家产业政策及供地政策已履行相关法定程序征地补偿已足额支付到位被征地农民的社会保障费用已足额支付到位二、土地征收应具备的条件三、土地征收的程序（一）申请建设用地项目（包括单独选址项目、区（县）成批次用地中的具体建设项目和政府储备用地）需征收集体土地的，由用地单位或土地整理储备机构持有关文件向项目所在地的区国土资源管理部门提出用地申请。应报送的材料：1.土地收购整理类（适用于住宅、商服、旅游、娱乐和工业用地等）●用地申请；说明本次申请用地的地块位置、四邻、面积、权属地类，拟意向用于何种项目建设及相关理由。（原件一份）●村民代表会议记录及户代表签字材料；参加村民代表会议的乡镇政府、街道办的工作人员签字并加盖所在镇政府、街道办公章。（原件一份）●如有地上物或青苗需提供乡镇政府与村街签订的地上物及青苗补偿协议书；注明地上物或青苗的产权人、数量、补偿费用等。（原件一份）●土地地类审核材料。（三份，至少一份原件。并需经市地籍处及地籍中心确认盖章）●土地权属审核材料。（地籍科）●意向建设项目节约集约用地说明材料；项目总投资情况、建设类型、建设规模、项目占地面积、投资强度、容积率等符合国家及市政府的规定的说明。（原件一份）●土地勘测定界材料；包括土地勘测定界图、批次用地位置图、项目位置图、土地勘测定界技术成果。（三份原件）●乡镇级土地利用总体规划彩图；标明地块位置。（三份）●镇区规划彩图或村庄规划图规划文本及批准材料；标明地块位置。（三份）●补充耕地相关材料2.具体项目用地类（适用于公共建筑、基础设施、机关团体用地等），除需提供上述土地收购整理类所需材料外还提供以下材料：●项目选址意见书●项目预审报告●市（区）发改委立项（三份，至少一份原件）（二）受理申请（三）内业审核（四）拟订征地补偿标准、安置方案（五）征收土地告知（六）征收土地确认（七）依申请听证（八）组卷上报（九）区（县）政府审核（十）审查报批（十一）缴纳费用（十二）用地批复（十三）批后公告（十四）区（县）批准征地补偿、安置方案（十五）实施征地补偿安置方案第二部分国有土地使用权出让审批《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院令第５５号《中华人民共和国城市房地产管理法》《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）《协议出让国有土地使用权规定》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》《协议出让国有土地使用权规范》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》一、法律依据1、农用地转用与土地征收程序履行完毕：征地与安置补偿到位，缴齐新增建设用地有偿使用费及各项税费、管理费，社会保障落实到位，履行完毕批后公告等。2、通过收回或收购的原国有土地，要履行完毕收回或收购程序，完成了拆迁安置补偿、房地产权属注销手续等工作，土地整理达到场清地平的净地条件。3、规划部门出具了《规划设计条件》4、到土地部门办理了预申请手续，并缴纳预申请保证金。5、拟出让地块土地权属无纠纷、无查封、无抵押。二、国有土地使用权出让方式应具备的条件第一、招标拍卖挂牌方式公开出让第二、协议出让第三、现状补办出让三、土地使用权出让方式第一、招标拍卖挂牌方式公开出让一、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权内涵■招标出让国有土地使用权：是指国土资源管理部门发布招标公告或者投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。■拍卖出让国有土地使用权：是指国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。■挂牌出让国有土地使用权：是指国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。二、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及工业用地（包括仓储用地）；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。三、经营性用地公开出让程序（一）土地储备机构提出申请（包括用地预申请）,同时提供下列资料：1、国有土地出让申请表；（由乡镇政府或土地整理中心）用地预申请及预申请保证金2、土地权属证明文件复印件（市局农用地转用与土地征收的批准文件或注销土地使用证、房屋所有权证的证明文件，或土地储备证原件复印件）（2份）；3、规划设计条件;(原件、复印件)4、土地储备机构或乡镇政府出具的权属无争议无抵押查封的承诺书、地块基础设施配套说明、土地整理成本测算表等。5、出让宗地界址图10份（其中4份需四邻盖章确认）、出让地块位置图4份，技术成果报告2份；（二）现场踏勘与资料审核（三）地价评估与确认；（四）编制出让方案、确定出让底价并报区政府批准；（五）组卷报市土地交易中心实施公开出让活动（发布出让公告、编制公开出让的文件、申请（报名）和资格审查均由市土地交易中心负责实施）。（六）签订成交确认书（在市土地交易中心、或区国土分局交易厅）（七）签订出让合同，公布出让结果；（八）核发《建设用地批准书》，交付土地；（九）办理土地登记；（十）资料归档。四、工业用地（包括仓储用地）公开出让程序(一)、乡镇政府或土地储备机构提出申请（包括用地预申请）同时提供下列资料：1、国有土地出让申请表；（由乡镇政府、土地整理中心或开发区总公司）2、办理用地预申请，缴纳预申请保证金3、土地权属证明文件复印件（市局农用地转用与土地征收的批准文件或注销土地使用证、房屋所有权证的证明文件，或土地储备证原件复印件）（2份）；4、规划设计条件；（原件、复印件）5、土地储备机构或乡镇政府出具的权属无争议无抵押查封的承诺书、地块基础设施配套说明、土地整理成本测算表等。6、出让宗地界址图10份（其中4份需四邻盖章确认）、出让地块位置图4份，技术成果报告2份；（二）、现场踏勘与资料审核（三）、地价评估与确认；（四）、编制出让方案、确定出让底价并报区政府批准；（五）、组卷报市土地交易中心实施公开出让活动（发布出让公告、编制公开出让的文件、申请（报名）和资格审查均由市土地交易中心负责实施）。（六）、签订成交确认书（在市土地交易中心、或区国土分局交易厅）（七）竞得人持土地成交确认书分别到投资主管部门和环保主管部门办理项目核准手续和环评审批手续（时限在6个月内）（需成立新公司的，到工商部门办理新公司的注册登记）（八）、签订出让合同，公布出让结果；（九）、核发《建设用地批准书》，交付土地；（十）、办理土地登记；（十一）、资料归档。五、几点注意事项（一）关于项目用地预申请制度凡经营性用地和工业用地等依照法律法规规定必须以公开出让方式获取国有土地使用权的建设用地项目均实行预申请制度项目用地预申请是指单位或个人对有使用意向的具体地块，向国土资源管理部门提出用地申请的行为。每个项目用地公开出让前都必须履行预申请手续，并缴纳预申请保证金,预申请保证金为最低出让价的20%（二）、出让土地中地上物的处理1、经营性用地出让必须是“净地”2、工业用地中未批先建的地上建筑物，由监察科办理罚没手续后，连同罚没的地上物一同出让，地上物根据规划要求保留或自行拆除。罚没的地上物由具有审计资质的会计师事务所出具审计报告，根据审计结果在签订出让合同的同时，签订《地上物补偿协议》并交纳地上物费用。（三）、新上项目使用新增建设用地的供地要求为防止新的批而未供土地产生，依据天津市国土房管局《关于进一步明确农用地转用土地征收和出让程序的通知》（津国土房资[2008]885号）精神，自2008年起将项目用地的转用与土地出让手续捆绑办理：1、农用地转用土地征收与出让程序同步进行2、农用地转用批准后，市局土地资源处3个工作日内将批复信息通知土地交易中心3、市土地交易中心通知区县国土分局在15个工作日内履行招标拍卖挂牌等出让程序。未按规定时限履行出让程序的，批准专用文件自行作废。4、自签订成交确认书之日起3个工作日内市土地交易中心通知市局资源处，市局资源处收到成交确认书后通知区县二十天内缴纳新增建设用地有偿使用费。凭缴纳新增建设用地有偿使用费等相关费用缴款凭证到市局领取专用批文，之后与受让者签订出让合同未按规定时限缴纳新增建设用地有偿使用费等相关费用的，依《违反土地管理规定行为处分办法》（监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部第15号令）有关规定，建议有关部门对相关责任人进行处理。5、未签订成交确认书的，转用批准文件自行作废。因此要求各乡镇在申请农用地转用手续时，要按要求同时办理土地出让的相关工作，做好项目用地的预申请，确保项目的落实。（四）关于出让合同中的几个问题1、缴纳土地出让金期限2、关于开竣工期限3、违约责任第二、协议出让一、协议出让国有土地使用权内涵协议出让国有土地使用权：是指国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。二、协议出让国有土地使用权范围1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；4、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；5、法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。三、协议出让一般程序（一）、用地单位提出用地申请同时提供下列资料：1、国有土地出让申请表；2、土地权属证明文件复印件（市局批文或注销土地使用证、房屋所有权证复印件）（2份）；3、选址意见书、规划用地设计条件、建设用地规划许可证；4、项目批准文件（计委立项批文）5、营业执照、法人身份证复印件、开户行许可证；6、土地评估报告7、出让宗地界址图（4份原件，要求四邻盖章确认，不可压红线）、技术成果报告；（二）、现场踏勘与资料审核（三）、地价评估与确认；（四）、编制协议出让方案、确定出让底价并报区政府批准；（五）、协商，签订意向书；（六）、公示；（不少于5日）（七）、签订出让合同，公布出让结果；（八）、核发《建设用地批准书》，交付土地；（九）、交付土地土地登记；（十）、资料归档第三、现状补办出让一、现状补办出让的适用范围1、现状条件2、有国有土地使用证、3、有房屋合法凭证（房产证、或建设工程规划许可证及验收手续）二、现状补办出让土地使用权一般程序（一）、用地单位提出用地申请（书面申请）同时提供下列资料：1、现状补办出让土地使用权申请表2、放弃国有划拨土地使用权申请、上级主管部门或所在小区批准材料；3、原土地使用证、房产证原件及复印件；4、签