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招商观澜项目定位报告前言[相关信息链接]：•随着整个深圳的发展重心逐渐移向关外，深圳二客站选址龙华、梅林关口改造等重大利好政策出台，深圳北部发展轴线的战略地位正日益凸显。以高尔夫闻名于世的观澜作为深圳的北大门，在其中扮演着越来越重要的角色。•作为中部组团（包括龙华，观澜及坂雪岗片区）的重要部分，观澜还肩背负着发展高新工业和商贸生活的功能。整个观澜的地产投资价值正在逐步攀升。[业界有人放言]：得观澜者得北部！！！而我们的报告，也正是从招商地产具有前瞻性的“北城计划”开始的……10月招标地块A906-0312观澜中心区地块G11207-0205坪山地块0%20%40%60%80%标底A909-0097观澜横坑水库地块地块招商7.5亿招商（4.8亿）中航（5.9亿）振业（5.9亿）万科（3.3亿）高出标底幅度流标地块名称地块位置用地面积（万平米）套型控制观澜中心区地块观澜大和路西侧、机荷高速北侧9.36≧95%观澜横坑水库地块观澜观天路北侧14.81≧95%2006年宝安区共出让土地50.1万平米，而10月份招商在观澜拍下的两块地就占到了48％。•从招商全国拿地的情况来看，南京24万、上海43万、苏州22万、天津36万等，招商均是在高新区或者城郊集中拿地以达到区域垄断的目的。•此前招商负责招商局光明高新产业园区内的房地产开发和配套设施经营，合计权益土地98万平米；此次招标又毫不犹豫斥资12亿一举拿下观澜中心区23万平米的土地。可见招商对“北城”区域的高度重视，要将其纳为继“蛇口半岛”之后又一新的垄断区域。观澜项目的打造，将是招商“北城计划”里具有战略性意义的重要一步！！招商需要以这两个项目为契机，在观澜树立其品牌，扩大其影响力，最终达到区域垄断的目的。招商北城计划具体项目分析二大和路项目环观南路项目观澜市场概况一汇报思路观澜龙华坂雪岗中部组团深圳地产大势分析深圳向北——大势所趋深圳城市总体规划图1996-2010年加速关外城市化进程、新规划重点配套的七大居住区有六个在关外、“两会”传出的新产业项目布局关外，二线关改革带来的地产“边界效应”正在消失；土地供应继续向关外倾斜、关外房地产增量市场进一步上升、交通条件的改观，关外市场将成为地产的主战场。中部发展轴线是特区中心组团的外围配套组团，又处于京九铁路与京广铁路交汇后通向香港和深圳东西部港区的物流走廊上，将成为全市物流、人流的中心观澜现状及规划观澜地处深圳市北大门，宝安区东北面，总面积89.8平方公里，建成区面积22平方公里，目前总人口约43万，其中户籍人口1.96万。观澜龙华坂雪岗工业用地分散在各个区域，居住用地以四类居住用地为主。由此，相比龙华、坂雪岗，观澜的房地产市场发展相对落后是显而易见的。土地开发及利用较为迟缓土地开发及利用观澜龙华坂雪岗未来增加供应土地面积较大，但主要是工业用地，居住用地主要集中在观澜中南部。未来具备一定潜力土地未来前景北部工业组团东部工业组团南部工业组团本案中部组团位于观澜三大组团的西南侧，是最为接近深圳的组团。中部居住组团未来规划组团主要道路已成网络，但支路少，不成系统；公路型道路多，城市型道路少四黎路观光路观澜大道环观南路中环路观平路观景路高尔夫大道梅观高速机荷高速地铁四号线观澜段（规划）观澜汽车站交通现状未来交通规划环观南路梅龙路福龙路五合大道地铁四号线类别序号项目名称规模建设时序2010年建设状态城市轨道114号线延长段15.9公里2005-2008完成高快速路29西部通道侧接线4.5公里2004-2006完成33福龙路14.3公里2005-2007完成53皇岗路改造8.5公里2006-2008完成干线性主干道58梅龙路二期6.0公里2005-2006完成76梅龙路三期4.0公里2006-2007完成87五和大道15.2公里2006-2007完成第二中学镇政府世纪广场文艺中心观澜体育中心电信大厦中心市场国惠康百货万家福超市观澜邮电局观澜人民公园新园学校第二小学观澜汽车站松园中心学校观澜中学配套及公共设施档次低，不齐全配套及公共设施观澜龙华坂雪岗观澜的商业、医疗、教育和文化娱乐用地分布主要集中在观澜中部的居住组团未来公共设规划本案居住组团观澜机遇榕树效应上游原料供应商下游采购企业来料加工企业其他商务客户富士康每年吸引的高端商务客户40272人次/年中端商务客户93960人次/年其他商务客户201360人次/年共计335592人次/年居住需求潜力巨大，将带动片区地产快速发展知名企业进驻知名企业进驻知名企业进驻带来的经济发展[生产总值]:预计2011年，观澜生产总值228亿元的计算：第一产业增加值：0.33亿元；第二产业增加值：工业增加值800亿*0.226=180.8亿元建筑业增加值2.6*（l十年均增长率13％）=5.4亿；第三产业增加值：9.6亿*（l十年均增长28％）=42亿元。注解：工业总产值将完成800亿元：其中富士康公司：300亿元；富士施乐公司：100亿元；哈飞公司：200亿元；高新技术园、汽车计算机上下游产业：100亿元；其他规模工业企业：100亿元。预期展望[人口方面]：哈飞、富士康、富士施乐、西门子、两个工业园及其上下游产业等投（扩）产后，预计将增加17万人，第三产业的发展预计将增加5万人。同时，将会有一批高耗、低效劳动密集型的企业被淘汰，预计相应减少5万人。因此，2010年观澜总人口预计比05年增加17万人，达到60万人。未来的商业、金融、教育、旅游等配套资源主要集中在观澜唯一的住宅组团——观澜中心组团。主要交通路网已经形成，未来交通系统更加完备。由于拥有大量闲置的土地资源，将会迎来片区大开发的局面观澜经济体制发展将带来巨大的房地产需求观澜现状及规划对房地产市场的影响：观澜房地产市场概述570038000集资房普通商品住宅豪宅中航格澜郡观澜高尔夫大宅集资房3000价格商品房价格起点较高市场供应以集资房为主目前商品房供应量极少未来几年内除普通商品房需求量将急剧增加，高端物业也将有一定需求供需情况商品房供应量商品房需求量商品供需极不平衡未来地产需求将呈现多样化的局面商品房将成为市场主流产品土地市场的竞争将愈发激烈区外客户的比例将大幅增加观澜将与龙、坂形成三足鼎立的态势新一轮的造城运动即将在观澜展开更大面积中高端物业也有潜在需求，高端物业需求有待挖掘商品房呈起步阶段，与集资房并存普通住宅户型需求三房为主目前阶段主力客户本地化商品房客户，房价承受能力较强目前片区配套较差，土地开发不确定性大现状趋势现状与趋势龙华观澜坂雪岗7500一般交通配套市场成熟度价格片区形象成熟阶段龙华、坂雪岗、观澜地产市场比较分析较好较好7000以上一般成长阶段差一般5800一般起步阶段一般较差观澜房地产市场发展空间巨大，同样战争也即将开始……龙华、坂雪岗、观澜早期罗湖、福田和南山“”观澜拥有大量待开发的土地，随着城市北移——&兵家言，不打无准备之仗！！在招商观澜之战正式拉开序幕之前，有一个重要的项目可以进行参考——中航格澜郡——相对于深圳关内，深圳关外的发展在很长一段时间内速度缓慢，房地产也相对落后。就观澜片区而言，在中航格澜郡之前，没有出现过真正意义上的商品房社区，大部分住宅以自建及集资房为主。中航地产作为观澜商品房市场上第一个吃螃蟹的人，其对于格澜郡的打造对于之后观澜片区的商品房项目都有着重要的借鉴意义。相关信息链接——观澜典型楼盘案例分析——中航格澜郡•项目名称：中航.格澜郡•地理位置：宝安区观澜大和路与工•业大道交汇处（世纪广场南侧）•占地面积：一期7.93万㎡，二期：7.64万㎡•建筑面积：一期11.8万㎡，二期13.76万㎡•平均容积率：1.50•一期开盘时间：2005年10月22日•二期开盘时间：2006年12月23日（暂定）格澜郡基本资料地处观澜城市中央3125万平方米苏格兰大社区2三房，四房为主的大户型33以天虹商场为龙头的商业配套4格澜郡产品特征格澜郡户型配比一期单位（共14栋，657套）房型面积区间套数比例两房74-88㎡10516.0%三房94-1109314.2%51%110-13020531.2%130㎡-140㎡375.6%四房及四房以上142㎡-165㎡15523.5%复式157㎡-285㎡385.8%叠加别墅261-267㎡243.7%二期单位（共1006套）房型面积区间套数比例两房80㎡28428.2%三房95㎡-120㎡35235.0%四房141㎡－156㎡35235.0%Townhouse260㎡1801.8%2栋1栋（天虹商场）3栋5栋6栋7栋8栋9栋10栋11栋12栋15栋16栋17栋18栋格澜郡一期户型、楼栋排布采用板式结构的布局，使得景观差大于朝向差从销售访谈获悉：朝园林的120的3房和156的4房价格有提升空间格澜郡客户特征客户来源片区（一期）比例观澜本地或工作在观澜80%龙华10%关内6%其他4%格澜郡一期客户来源：置业目的：改善居住目的和自住为主；少量投资客职业特征：私营企业主；政府公务员；企业中层管理者。家庭结构：三口，四口之家为主对楼盘的关注点：户型，价格，周遍配套格澜郡第一期批数推出时间推出套数推出楼栋推出户型均价第一批单位2005.10.22(开盘)2922,3,5,6,7二房,三房和四房,其中2栋为叠加别墅,主推户型为三房5000第二批单位2005.11.192888,11,12,15,16,17,18三房，四房为主5360第三批单位2006.2.25779,10以三房为主,另有少量2房,4房和复式单位5870中航格澜郡一期14栋共658套单位(其中包括天虹商场)分三期推出：另：一期别墅均价为8000~8500商铺均价为17000格澜郡第一期一期销售情况：第一批单位：开盘当天中午小高层即告罄，整体销售率达90%以上；第二批单位：推出当天销售达80%；第三批单位：推出当天100%售完。截止2005年12月，格澜郡推出的第一，二批单位总销售率超过90%。销售中心共接待了近7000批客户，其中观澜客户近4000批。官方数据显示，观澜户籍人口只有1.8万，如按照每户3.5人计算，也就是说有近77%的观澜人到了项目现场参观。至今，中航格澜郡仅剩两套别墅单位未售格澜郡第二期通过了解，格澜郡二期住宅共1006套预计也分三期推出：批数推出时间推出套数均价第一批单位约06.12.23348约6200第二批单位约07年3月待定待定第三批单位约07年5月待定另：天虹商场将于07年5月1日开业；二期的商铺于明年7月推售。格澜郡二期的整个销售预计于2007年8月完成。信息点小结归纳以上材料，信息点如下：[产品类]：——小高层，3~4房的大户型单位销售速度较快，在观澜市场比较受欢迎。——别墅产品销售缓慢，至今还剩下2套。——地段优势，大社区，以及天虹等商业配套的引进，为本项目增值不少。[客户类]：——此项目基本认可度较高。——客户大部分为观澜本地人，置业目的以自主为主。——非常关注项目的实用性（比如户型设计、实用率等），以及带给他们的附加值（如周边配套）——格澜郡定出的5700的均价，在他们的接受范围内。项目优劣分析通过对格澜郡项目进行分析研判，得出其优势及不足[优势]：——商品房市场空白时期入市——处于区域中心，地段良好——户型符合客户需求——商业及周遍配套的引进[不足]：——园林环境欠缺——别墅类产品打造不足，对高端客户吸引力不够。具体项目分析(1)大和路项目地块基本情况中航地块大和路项目地块地块编号：A906-0321地理位置：观澜大和路西侧，机荷高速北侧用地面积：92820㎡建筑面积：222770㎡其中住宅面积210020㎡（含公共租赁住房31503㎡）；商业面积6000㎡容积率：2.4覆盖率:≤30%西地块洼地(菜地和树木)东地块（地势平坦）东西地块高差（约3米）•项目位于观澜中心区，东临大和路，南面为果树，邻近机荷高速公路，西临沿河南路，北面是洼地(菜地和树木)，邻近环观南路及机荷高速。•地块形状不规则，多边形，但地势平坦.地块周边情况南侧山包（明年可能整改））南侧邻近机荷高速北侧格澜郡二期