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房地产开发与经营可行性研究报告编制单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司可行性研究报告按用途：(1)用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际作方案(2)用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报告。项目建议书、项目申请报告，该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。(3)用于银行贷款的可行性研究报告。商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。(4)用于境外投资项目核准的可行性研究报告。项目申请报告，1企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告和项目申请报告。(5)用于企业上市的可行性研究报告。这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。经略智成为多家创业板和中小板企业提供可行性研究报告编写服务（包括已经上市和正准备上市的），积累的丰富的编写经验。公司拥有行业内最为丰富的数据库、一流的市场调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性研究报告编写经验。(6)用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告。这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格.一、总论一．项目背景1.项目名称:水木花都2.承办单位概况承办单位是“有家”房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，2一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。“有家”房地产开发集团公司的经营宗旨是：a文化型：着重突出生活模式和世界建筑文化的个性风格，以内涵为影响市场的力量；b技术型：利用技术优势，建造生态节能住宅，并以此为卖点；c环境型：以得天独厚的环境优势为开发产品的核心；d质量型：因为顾客对房地产产品质量非常重视，所以大多数的房地产开发商在面对顾客时都推从这一理念；e感官型：致力于建造鲜亮的建筑，以此吸引顾客的眼球；f适用性：建设目的是迎合中低收入顾客的需求，并以此维持自身运转；g经济性：政府主导企业在政策范围内建造价格低廉的小面积住房；h异类型：有别于其他企业的建造和销售方式吸引上层的顾客；i综合型：在行业的领先技术基础上营造良好的人居环境，并以此作为产业发展的长期基础理念。二．项目概况建筑设计“水木花都”的设计采取现代主义建筑风格。本次研究的土地中心储备地块共16块，小区为两幢15层的小高层，1，2层设计为商铺，1层用于经商，2层用于堆积货物或小憩场3所。3-5层设计为娱乐场所，因地处城市学院，源清中学和树人大学旁，根据这几所学校的性质和消费人群，可适用于桌游吧，桌球俱乐部，KTV，中低档饭店等。5-15层设计为办公楼，3梯8户，单间面积130M2，适用于单间起步阶段的小公司和整层大公司。两幢建筑物中间可设计为小区大门。小区内共分12幢15层小高层在小区中呈U型分布。两梯4户，中间两户为loft户型，可减少建筑面积，Loft户型单层带入户花园，双层带挑高花园。边套为商务公寓，商务公寓带阳台，动静区位划分明显。Loft户型套内面积为86M2,层高5.6M,商务公寓为96M2。小区南北通透，每幢之间距离远，采光条件好。人车分流，带地下车库。景观设计U字型小区中心偏西方向为2000方中心花园，中心花园后侧靠近小区北面为一800方茶吧，书吧。花园东侧搭建一个8000方人工湖。湖上小桥流水，玲珑有致，四面贯通。除去主干道为石板路，其余地方均设置草坪，草坪上种植适当树木，营造出人与自然和谐的氛围。设计概况物业类别：住宅，商铺，商务公寓建筑类别：小高层地理位置：拱墅区蔡马新村西占地面积：64000平方米容积率：1.8-2.04绿化率：35%左右交通情况：K63路，靠近上趟高架旁k816，Y8路终点站户数：780均价：19000三．研究的目的与方法1，研究目的本研究本着专业。客观的原则和态度，研究蔡马新村的建设现状和储备土地现状，通过进行宏观市场情况研究，土地市场供求状况研究，对项目进行竞争力分析，准确定位及土地经营策略研究，重点明确项目投资收益、开发进度（土地出让进度土地整理和工程开发进度），资金计划等因素，对“水木花都”的规划设计提出建议，并对储备土地的开发管理模式提出可行性依据和建议，提出项目的可行性评估报告。2，研究方法（1）比较分析法（2）定性定量分析法（3）实证分析法（4）研究工作过程中根据各个阶段的工作特点采取不同的研究方法，其中市场调研部分主要采取专家访谈、现场勘察、专业资料研究等方法。四．项目宏观环境因素分析1、政策环境5（1）财政政策2011年我国的财政政策主要有以下六个方面继续实施积极的财政政策在保增长的同时，把结构调整放在更加突出的位置。扩大国内需求特别是消费需求，切实保障和改善民生，提高自主创新能力，加强节能环保，确保国民经济平稳较快发展。一是保持适度的公共投资力度。优化投资结构，重点支持“三农”、保障性安居工程、教育、卫生等社会事业、节能减排、自主创新等。增强消费对经济增长的拉动作用。二是调整收入分配格局，提高城乡低收入群体的收入水平。三是完善家电下乡、汽车摩托车下乡政策，推进汽车、家电“以旧换新”，促进扩大消费需求。四是促进对外贸易平稳发展，扩大重要资源、先进技术和关键零部件等的进口，增加国家重要战略资源储备。五是加强财政、货币、产业政策之间的协调配合，发挥政策合力。大力促进农村改革与发展一是完善支农补贴政策并加大投入力度，增加农民收入。二是进一步完善配套措施，确保粮食最低收购价政策顺利实施。充分发挥最低收购价粮食对市场的调控作用，保护种粮农民利益。三是大力支持发展现代农业，支持农产品质量安全建设，促进农业技术推广和农业科技成果转化，加大农村劳动力转移培训和农民科技培训力度。四是支持农村教育、社会保障、医疗卫生、文化等社会事业发展。着力保障和改善民生6一是安排好各项就业扶助经费，支持解决高校毕业生、农民工、困难群体的就业问题，保持就业局势基本稳定。二是按照医药卫生体制改革方案要求，抓紧出台有关配套文件，加大医疗卫生投入，提高资金使用效益。巩固和完善新型农村合作医疗制度、城镇居民基本医疗保险制度，进一步提高参保率。健全基层医疗卫生服务体系。完善国家基本药物制度。进一步推进基本公共卫生服务逐步均等化。推进公立医院改革试点。三是继续加大对保障性住房建设的支持力度。加大城市廉租住房保障力度，切实支持解决城市低收入家庭住房困难。支持工矿棚户区改造。四是加大社会保障投入。根据物价变动，适时调整对优抚对象等人员的生活补助标准，保障企业下岗职工、城乡低收入群体、农村困难群众、优抚对象等人员的基本生活。更加注重结构调整和发展方式转变一是加大科技投入力度。继续加大对公益性科研机构的支持力度，支持重大科技专项的实施。运用补助、贴息、税收、价格等扶持政策和发挥政府投资的引导作用，促进民间资本投向自主创新和产业升级、资源节约和环境保护等领域。二是加大对生态建设和环境保护的投入，推进资源税改革，加快建立比较完善的鼓励能源、资源节约和环境保护的财税政策体系。三是制定鼓励使用节能技术和节能产品的优惠政策，引导企业加快以节能减排为中心的技术改造。同时，对高效节能新产品的生产或销售过程实行优惠税率，对提供节能服务的企业给以适当的税收优惠，推动节能产业发展。四是完善落实支持中小7企业发展的税收优惠政策。研究设立国家中小企业发展基金、中小企业信用担保基金，加强与社会资金的协调配合，支持中小企业发展。进一步深化财税制度改革一是健全中央和地方财力与事权相匹配的体制，围绕推进基本公共服务均等化和主体功能区建设，完善财政转移支付制度，增加一般性转移支付，增强基层政府提供公共服务的保障能力。二是完善消费税制度。抓好增值税转型、成品油价格和税费改革后续工作。三是统一内外资企业房产税、城建税和教育附加费等税收制度。狠抓增收节支要在实施好结构性减税政策的基础上，狠抓增收节支。一是大力支持税务、海关等部门依法加强税收征管，严格控制减免税，严厉打击偷骗税违法活动，强化出口退税管理，努力确保财政收入应收尽收。二是严格控制一般性支出。根据党中央、国务院精神，压缩公务购车用车、公务接待费和出（2）产业政策为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。（3）当前的土地政策8（一）统筹土地供应与投资的时序和布局，建立灵活的土地利用年度计划安排。从项目安排看，4万亿政府投资大部分投向已经列入规划或计划的项目，用地因投资提前而提前，用地布局也因投资布局的改变而发生变化，从土地供应的时序看，由于4万亿元投资的带动，在2008年和2009年的用地需求会相对集中，对土地利用年度计划安排提出了更高的要求。因此，建议应着眼于耕地保护的长远目标，严格控制建设用地的总量特别是建设占用耕地的规模，允许地方在确保2010年规划指标不突破的前提下，根据投资的进度和布局安排年度的土地投放数量和投放布局，合理调整年度的土地利用计划，建立与投资相适应的土地利用计划安排，确保投资能够落地，并通过土地供给引导投资投向。（二）积极推进内涵挖潜，提高现有建设用地的保障能力。针对当前扩大内需的特点，解决建设用地供需矛盾的重要途径就是做好内涵挖潜。一是要加强对批而未供、闲置土地的清理和监管。据统计，截止到2007年7月15日，1999-2006年以来仅国务院批准的城市建设用地批而未供面积4.6万公顷（69万亩）；另据统计，截至2007年底，全国共有闲置土地2.6万宗，共计6.6万公顷（约99万亩）。对于新批准的用地，要加强批供用的全程监管，避免出现新的批而未供和新的闲置；对于闲置土地，要进一步严格政策，以扩大投资为契机，加快闲置低效土地的处置。二是要推进工业用地的整合和流转。当前，世界金融危机对我国沿海外向性工业发展造成一定影响，部分工厂倒闭，要密切关注工业用地的利用情况，对于新增的工业用地需9求，在条件许可的前提下，积极盘活存量工业用地。三是要积极推进城乡建设用地布局结构的调整，建立农村集体建设用地退出机制，实现人口城市化与城乡建设用地的增减相适应。（三）创新土地金融制度，建立国家土地基金。我国的土地管理主要是采取规划、计划、审批、监督等行政手段实现的，缺少市场经济条件下土地与资本市场运行相结合的经济手段。应对当前国际金融危机，扩大内需，土地管理特别是耕地保护面临压力加大，正是创新土地金融制度，建立土地基金的最佳时机。土地基金的名称可以叫土地调节保障基金或耕地保护基金，可分为中央和地方两级，其主要功能是为失地农民提供补偿和社会保障，同时用于土地开发和收购储备。土地基金是政策性和战略性基金，按照非营利性原则，可以城市国有建设用地出让收益及新增建设用地有偿使用费为主要资金来源。建