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南昌保利国际高尔夫花园市调报告（草）本报告是严格保密的。谨呈：保利集团南昌保利国际高尔夫花园项目公司本报告是严格保密的。项目现状南昌唯一高尔夫别墅一期独栋别墅高价入市(1.3万/M2)二期花园洋房剩5套（6000元/M2）三期规划400多栋山地别墅本报告是严格保密的。项目现状¾位于南昌市日趋繁荣的新区红谷滩内，距离市政府仅2.5公里，毗邻昌北机场。¾容积率：0.1¾总建筑面积为35万平方米¾其中：•1100套公寓•320套别墅本报告是严格保密的。I.持续创造南昌高价，资金快速回流？II.成为南昌别墅市场的领导者，树立品牌标杆？III.为保利集团进入南昌塑造良好形象？我们目标本报告是严格保密的。市场现状交易量锐减客户稀释/投资客多投资客撤离唯一高尔夫别墅宏观调控影响房产大势好现状一期/二期本报告是严格保密的。核心问题如何突破销售/产品瓶颈?本报告是严格保密的。物业发展建议寻找机遇突破困局发展战略励锐顾问项目分析的总体技术思路从国际惯例及案例出发战略定位客户定位形象定位产品定位功能比例实现目标面临的问题解决方案实现价值最大化确定发展方向最终实现实施方案核心因素发展商目标与限制条件企业剖析品牌整合城市宏观背景分析南昌地产调查分析项目剖析价值挖掘本阶段工作内容本报告是严格保密的。市场分析b1ac宏观市场南昌城市量级的市场环境分析微观市场项目地块周边的小环境分析中观市场项目所处的区域市场环境分析市场环境是决定项目价值走势的外因，对项目价值体系评估起重要作用本次市调报告目录（CONCENT）本报告是严格保密的。一、宏观背景分析I.城市地位与能级II.城市化水平研究III.城市产业链研究IV.昌南区域发展研究本报告是严格保密的。中国要在21世纪实现全面复兴，必须“全国一盘棋”统筹发展。中国经济在继东部沿海率先强势崛起之后，中央又在2000年前后相继提出“西部大开发”、“东北振兴”、“中部崛起”。中部包括河南、山西、安徽、江西、湖北、湖南六省。中部都是人口大省也是资源大省，是承东启西的战略要地，也是东部产业转移的基地。新世纪以来，中部六省解放思想，转变观念，大力招商引资，经济发展势头强劲，你追我赶，后来居上，气势咄咄逼人。1、中部崛起看江西本报告是严格保密的。江西以“中部的中心”这一连接东西南北的战略桥头堡，自然当仁不让地被推向时代发展的最前沿。江西，这个曾经孕育中国红色政权的共和国摇篮，这个曾经英雄辈出的红色土地今天终于迈出“中部谷底”，走出“中部洼地效应”，开始走向全面复兴。自2001年以来，江西重新审视自己在中国经济发展格局中的地位，并给自己“三个基地，一个后花园”的全新清醒定位，审时度势地提出“对接长珠闽，融入长三角”的战略性发展思路。自此，江西这几年的经济发展一路高歌猛进：经济发展速度连续每年以两位数递增；招商引资始终走在全国前列，城乡面貌焕然一新，干群激发出前所未有的创业激情和崛起信心！2、江西强势复兴GDP以年均两位数增长招商引资名列前茅本报告是严格保密的。3、南昌城市地位与能级不断提升南昌是江西省的省会，全省的政治、经济、文化的中心，全国35个特大城市之一，中部六省中心城市之一，自古以来就有“物华天宝、人杰地灵”的美誉。它有着2200多年的历史和深厚的文化底蕴，是国务院命名的“历史文化名城”。南昌半小时经济圈辐射的地方大约覆盖了400万人的市场，4小时经济圈覆盖了4000万人的市场，6小时经济圈则涉及到4.5亿人口及12万亿元的消费市场。如今，在“中部崛起”的推动下，南昌的城市地位与能级正在不断提升。现在的南昌，不仅仅是南昌人的南昌，更是江西人的南昌，中部人的南昌，乃至全国人的南昌。在此趋势下，南昌对中部各省的人来讲的吸引力是正在越来越强，有更多的人正来到南昌，“学习在南昌、置业在南昌、创业在南昌、生活在南昌”即将成为一种趋势。本报告是严格保密的。历史文化与现代文明相互交融塑造出一座充满活力的城市南昌之名始于西汉，寓“昌大南疆”之意。南昌历史悠久，有着光辉灿烂的历史文化。是江西省省会，全省政治、经济、科技、文化中心，全国35个特大城市之一。建城2200年来，一直都是府、州、省、道治所，历代冠盖云集、车马如流、楼台相望，素有“物华天宝、人杰地灵”之美誉。王勃《滕王阁序》概括其地势为“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”。“一江两岸”格局开始形成。浙赣、皖赣、向九、向乐等铁路干线穿城而过，尤其是京九线纵贯全市并与浙赣线交汇，成为内地连接港澳、西部地区连接东部沿海的大通道，南昌承东启西的大区位优势更为突出。京九铁路、浙赣复线、国际性现代化昌北乐化机场的通车、通航，使南昌成为全国重要的综合性交通枢纽。本报告是严格保密的。¾南昌，京九铁路新经济带上的中心城市之一，也是我国干线交通网中承东启西贯南通北的焦点，是中部崛起的第一阶梯，是昌九经济走廊与环鄱阳湖城市圈的龙头城市。¾南昌承接强辐射，接轨长珠闽，融入全球化，其区域价值不可忽视，在新一轮区域平衡发展的战略指引下，南昌的战略价值越来越凸现。南昌：承东启西、纵贯南北的“枢纽”中部崛起本报告是严格保密的。城市经济2006年GDP达到1184.57亿元，增长15.2%。其中，第一产业增加值76.45亿元，增长4.9%；第二产业增加值644.46亿元，增长18.7%；第三产业增加值463.66亿元，增长12.6%。三次产业构成比例为6.5：54.4:39.1，对经济增长的贡献率分别为2.3%、64.7%和33.0%。财政总收入150.56亿元，比上年同口径增长20.8%；人均GDP达26145元（首次突破3000美元）。南昌GDP连续5年两位数增长，显示出了南昌的后发优势。2004年至2006年南昌市GDP总值及增幅比例770.461007.71184.5716.50%16.80%15.20%050010001500国民收入总额增幅国民收入总额770.461007.71184.57增幅16.50%16.80%15.20%2004年2005年2006年数据来源：南昌统计网本报告是严格保密的。城市经济数据来源：南昌统计网01002003004005006007002004年2005年2006年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%固定资产投资房地产投资额固定资产投资增幅房地产投资增幅固定资产投资与房地产投资2006年全市城镇以上共完成固定资产投资594.96亿元，比上年增长24.6%。其中：城市房地产投资110.75亿元，比上年增长0.5%，总量占城镇以上固定资产投资的17.26%。城镇居民人均居住面积达到27.1㎡。本报告是严格保密的。城市经济2006年中部六省会城市GDP及其增幅比较25901791118510741000200215.70%14.80%15.20%17.50%14.80%12.20%050010001500200025003000武汉市郑州市长沙市南昌市合肥市太原市0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%GDP增幅在中部六省会城市当中，2006年南昌GDP排名第4，离武汉尚有较大距离；增幅排名第三，显示出了南昌经济的增长潜力。本报告是严格保密的。南昌市投资环境近年世界银行发布的《对中国23个城市投资环境调查报告》中，南昌被列为“B＋”类，与北京、深圳、成都等特大城市并列。CEPA的实施和“泛珠三角”区域协作的形成，无疑为开创南昌―港澳粤合作新格局，扩展出广阔的空间，并带来前所未有的机遇。美国科勒公司在历经两年、考察全国35个城市后，把“绣球”抛在了南昌。在中部六省会城市当中，2006年南昌吸引外资排名第3，说明南昌投资环境在中部城市中还不错。南昌市引入外资速度的加快，有利于其发展经济，引入人口，为城市带来活力。2006年中部六省省会城市吸引外资情况0102030吸引外资增幅吸引外资20.0112.0210.517.226.11.38增幅15.0%33.3%15.7%77.6%83.0%73.4%武汉长沙南昌合肥郑州太原单位:亿美元数据来源:各省市统计信息网本报告是严格保密的。城市生活水平南昌市城镇居民可支配收入在中部六省省会城市中排名第五，说明南昌当地劳动力成本低廉。城镇居民收入情况（2006年）2006年中部六省省会城市居民人均可支配收入表0200040006000800010000120001400016000长沙武汉郑州太原南昌合肥0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%人均可支配收入(元)增长幅度城市人均可支配收入(元)增长幅度长沙1392412.0%武汉1236013.9%郑州1218711.0%太原1174012.1%南昌112439.1%合肥1101313.7%本报告是严格保密的。城市生活水平2006年全市人均生产总值达到26145元，比2005年增长16.78%。随着经济的发展，南昌市居民生活水平有了很大的提高，2006城镇居民人均可支配收入11243元，比2005年增长9.14%;农村居民家庭人均纯收入为4392元,比2005年增长13.23%。在岗职工年平均工资首次突破二万元大关，达20286元，增长12.4%。城市居民家庭恩格尔系数44%，农村居民家庭恩格尔系数48.9%。城镇居民收入情况分析注：恩格尔系数（%）=食品支出总额/家庭或个人消费支出总额。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。南昌2002年到2006年城镇居民人均可支配收入0200040006000800010000120002002年2003年2004年2005年2006年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%城市居民人均可支配收入(元)增长比例城市居民人均可支配收入(元)增幅2002年702113.1%2003年76288.6%2004年874414.6%2005年1030117.8%2006年112439.1%本报告是严格保密的。城市生活水平2002年至2006年南昌城镇居民人均消费性支出478950775864706475480100020003000400050006000700080002002年2003年2004年2005年2006年人均消费性支出(元)从城镇人均消费性支出来看，南昌的人均消费水平近年来有显著提高。本报告是严格保密的。位置：南昌地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北，历来是南方重要的商贸流通城市，商贾云集，不仅为覆盖全省的消费品集散地，也是沿海地区商贸辐射中西部的中转枢纽。面积：市区面积617平方公里，建成区面积65平方公里。人口：全市2006年末户籍总人口为483.96万人。区划：下辖4县5区，以及南昌经济技术开发区、高新区和红谷滩新区。4、南昌进入高速城市化阶段上海市广州市厦门市温州市南京市合肥市武汉市南昌市长沙市深圳市杭州市宁波市福州市珠三角闽东南长三角本报告是严格保密的。南昌进入高速城市化阶段城市化水平46%43%70％（京：83.6%/沪：85%）90％人均GDP（美元）346320423000-5000（京：6210/沪：7189）30000第三产业39.1%超过40%超过70％接近80％恩格尔系数44%36.7%31%左右（京：30.8%/沪：35.6%）小于30％类比城市南昌中国北京、上海东京、纽约城市化水平20406080100初级阶段中级阶段中上阶段高级阶段恩格尔系数%30394960最富裕小康向小康过渡温饱绝对贫困本报告是严格保密的。从上表可以看出南昌的人均GDP已超过3000美元，超过全国平均水平；恩格尔系数也已经达到向小康过渡的阶段；同时，南昌城市化已接近50%，表明南昌已经进入到城市化高速发展阶段。在这一宏观趋