北京房地产市场报告

北京房地产市场报告2001年第1期搜房研究院www.SouFun.com目录搜房研究院中房指数系统顾问：孟晓苏杨慎顾云昌谢家瑾冯仑胡存智李加林李山李启明林增杰刘洪玉陆克华莫天全潘石屹秦海蓉任志强桑荣林王石许明义柴强冯长春杨治中张泓铭～•～•～•～•～•～•～•～•中房指数系列报告编辑部：莫天全叶剑平代建功王子祥吴振国郑兴唐美华王玮公衍奎张化学黄瑜王燕杨晓凌刘楠孔晓丽侯婕《北京房地产市场报告》责任编辑：公衍奎王玮张化学地址：北京市朝阳区东环南路2号招商局大厦2606室电话：[phone]传真：[phone]邮编：100022网址：www.SouFun.com北京房地产市场报告第一章北京市房地产市场总体形势……………11.1市场供应……………………………………11.2市场销售……………………………………41.3宏观经济背景………………………………6第二章北京市场分物业分析………………………82.1住宅…………………………………………82.2办公用房……………………………………122.3商服用房……………………………………14北京典型指数从大雄城市看投资理念…………………………15专家论坛中国住房发展形势与前景………………………17附录政策法规北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房和经济适用住房抵押登记有关问题的通知北京市国土资源和房屋管理局关于使用房屋买卖合同有关问题的通知《北京市房地产测绘细则》的补充规定北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定房产测绘管理办法征订启事时间：2001年4月25日—5月12日地点：英国剑桥大学目的：汲取国外房地产专家的先进思想和理论，分享世界级著名开发商的成功经验，体验欧洲顶级建筑和小区的设计风格和理念，提高经营管理水平和资本运作能力，提前融进加入WTO之后的竞争环境，培养在房地产开发和投融资方面与国际惯例接轨的国际管理人才。剑桥学习内容剑桥专家专家简介1如何理解房地产的资产性WilliamRodney剑桥大学商学院不动产评估和管理系主任2房地产公司在资产负债非平衡状态下的投融资问题PiersVenmore城市大学商学院不动产评估和管理系房地产金融教授3房地产开发中应当注意的问题NeilCrosbyReading大学土地管理系房地产开发教授4房地产投资者面对的会计和税收问题GeorgeMatysiak著名金融经济学家、前剑桥大学高级研究员5房地产投资组合管理问题PhilipClarkGGNU资产管理集团Morley管理基金总经理6国际通用的投融资工具及其在房地产市场中的运用BrianWaldy国际测量师联合会第九届不动产评估和管理委员会主席7房地产专业人员的谈判技巧GaryOakleyCENS公司的高级执行总裁，国际谈判专家考察地区：剑桥、伦敦、巴黎、法兰克福、阿姆斯特丹、鹿特丹、布鲁塞尔等考察内容：1、金融机构，如银行、保险公司等的房地产金融业务；2、著名房地产公司在房地产开发与投资方面的成功经验；3、伦敦和其他欧洲城市的著名建筑和房地产发展状况；4、了解一些房地产主管部门和机构的情况。招生对象：房地产开发商、中介机构、建筑设计、物业管理、银行金融、中外融资机构；房地产行政主管部门；高校和科研院所等部门的高级管理人员。主办单位：剑桥大学国际地产学院中房指数系统搜房研究院协办单位：欧洲房地产投资协会英国大使馆文化教育处英国城市大学联系电话：[phone]转210／246传真：65669468联系人：李全先生周缨小姐孔晓丽小姐剑桥大学房地产开发与金融总裁留学班北京房地产市场报告2001年第1期搜房研究院www.SouFun.com1第一章北京市房地产市场总体形势2000年第4季度，北京房地产行业总体向上运行，升温速度明显加快。10-12月份，房地产开发投资额达194亿元，与上年同期相比，增幅为8.5%，房地产市场投资意愿较强，形势明显向好。同时市场上一改以往新项目低价入市，项目价位决策趋于理性，同时价格含金量增加。北京中房指数也小幅上升，住房消费市场开始逐步回升。2000年4季度，北京房地产市场在国家扩大内需、刺激消费、深化房改等一系列政策的拉动下，呈现出供销两旺的态势，尤其是销售市场表现活跃，销售额和销售面积与上季度相比均有大幅度上升。商品房销售额达312.02亿元，比上年同期增长45.4%；商品房销售面积为594.2万平方米，比上年同期增长52%；而由于年底大量项目集中竣工，竣工面积再次超过住宅销售面积，空置房面积继续增加。纵观总体，北京房地产行业已进入新一轮稳步发展阶段。1.1市场供应2000年第４季度，北京房地产市场供应继续旺盛态势。新增房地产开发投资额约为389.65亿元，比上年同期增长106.24%，比上季度增长174.73%；新开工住宅822.2万平方米，办公楼48.27万平方米，商服用房75.73万平方米。3季度国有土地使用权出让面积和完成开发土地面积的高速增长，造成了2000年第4季度的新开工和开发投资显著增长。北京市全年共竣工建筑2355.95万平方米，其中住宅1492.81万平方米(公寓别墅166.19万平方米、经济适用房175.43万平方米)，办公写字楼64.21万平方米。1.1.1开发投资2000年第4季度，从投资情况来看，开发商对北京房地产信心持续坚挺，北京房地产开发投资继续保持平稳增长的态势，本季度完成住宅建设的投资209.7亿元，同比增长97.3%，用于商业营业用房的投资110.33亿元，同比增长97.3%。北京房地产市场报告2001年第1期搜房研究院www.SouFun.com205000001000000150000020000002500000300000035000004000000450000098Q198Q298Q398Q499Q199Q299Q399Q42000Q12000Q22000Q32000Q4投资额（万元）图1.1.1北京房地产开发投资额在房地产开发资金来源方面，自筹资金比重明显增大，国内贷款、利用外资、其他资金比重有所减少，表明市场上开发商的自身实力正在加强，要玩“空手道”是越来越难了。表1.1.1北京房地产资金来源结构（部分）98年4季度99年1季度99年2季度99年3季度99年4季度2000年1季度2000年2季度2000年3季度2000年４季度国内贷款27.46%52.05%6.26%34.13%31.4%38.5%27.2%36.47%25.95%利用外资15.95%11.55%21.24%15.16%9.2%5.7%8.1%2.19%3.57%自筹资金14.88%18.97%28.98%20.15%19.4%26.3%14%13.62%35.2%订金及预收款36.47%12.97%35.66%25.23%31.7%24.8%47.1%47.72%21.6%1.1.2施工面积2000年第4季度，北京市在施工面积5166.67万平方米，比去年同期增加了36.54%，其中住宅4087.65万平方米，较上年同期增长66.99%。住宅占全部施工面积的79.12%，与去年同期相比有了大幅上涨，说明住宅在整个房地产中的份量不断增加。北京房地产市场报告2001年第1期搜房研究院www.SouFun.com3表1.1.2北京施工面积及增长率1998年4季度1999年1季度1999年2季度1999年3季度1999年4季度2000年1季度2000年2季度2000年3季度2000年4季度施工面积3499.062208.062772.493056.783783.962180.1729343266.55166.67同比增长率23.55%24.69%17.75%10.25%8.14%-1.26%5.8%6.8%36.54%1.1.3竣工面积2000年第4季度，本市商品房竣工面积为2019.55万平方米，比去年同期增长109%。这季度商品房竣工面积大幅度增加，其中住宅竣工面积1234.11万平方米，同比增长59.7%；商服用房竣工面积150.78万平方米，同比增长250%。本季度竣工面积增长幅度较大，以至虽然北京市商品房热销，但该季度竣工面积远大于同期实际销售面积，商品房的空置面积加大。0400800120016002000240098Q198Q298Q398Q499Q199Q299Q399Q42000Q12000Q22000Q32000Q4竣工面积（万平方米）图1.1.3北京商品房竣工面积1.1.4新开工面积本季度北京市新开工住宅面积为822.2万平方米，与去年同期相比增长了37.7%，新开工办公北京房地产市场报告2001年第1期搜房研究院www.SouFun.com4写字楼48.27万平方米、商服用房75.73万平方米，均较去年同期有较大增长。商服用房市场虽仍面临不景气，市场竞争激烈，可是由于老城区和旧的商业网点的改造，以及新建住宅小区商业配套设施的要求，投资开工继续保持较高的增长。目前，商服用房交易市场前景不容乐观。新开工面积的大幅度增长，会造成商品房远期供应量的增加，因此，在未来一段时间内商品房施工面积、竣工面积均会有不同程度的增长。若消费市场特别是个人住宅消费市场不真正启动的话，已相当可观的北京市空置房存量将对北京房地产市场未来发展带来巨大的负面影响。1.2市场销售1.2.1价格走势根据中房指数系统测算，2000年第4季度反映北京市商品房整体价格水平的中房指数保持了上个季度的上涨趋势，增幅有所加大，城市指数为1091点，比上个季度上升6点；其中住宅指数为867点，比上个季度上升8点；办公指数为1442点，比上个季度上升3点；商服用房指数为2163点，与上个季度持平。与去年同期相比，中房北京城市指数下降了0.37％，住宅指数下降0.23％，办公用房指数下降了0.42％，商服指数下降0.23％。由此可看出总体上2000年房价较上一年有所下降。从全国情况来看，2000年第4季度以16个主要城市为代表的中国房地产市场整体价格走势上升明显。北京指数走出下跌趋势，深圳指数回升力度明显。其它各城市指数均呈现出小幅回暖，尤其是近两年一直处于下降态势的上海指数在本季度继续大力反弹。表1.2.1北京与主要城市指数1998年1季度1998年2季度1998年3季度1998年4季度1999年1季度1999年2季度1999年3季度1999年4季度2000年1季度2000年2季度2000年3季度2000年4季度北京110311131111110611011099109610951085108310851091上海809772749730713703696692692700708712天津566572574577578576573575577579580590重庆473475476473471471467468472472473470深圳126312581246122212201211120411951191119912011206从指数走势来看，北京城市指数正在摆脱从98年2季度起一直下降的态势。随着各项利好消息和政策的推出，如2000年底原有的实物分房制度彻底结束、货币化分房逐渐全面推行、二三级北京房地产市场报告2001年第1期搜房研究院www.SouFun.com5市场开放进一步加大、各种税费负担减轻、经济适用房政策的规范化等，北京房地产市场规模、水平都将有很大的提高，市场会日渐活跃，房地产价格水平将趋于稳定。10651070107510801085109010951100110511101115112097年1季97年2季97年3季97年4季98年1季98年2季98年3季98年4季99年1季99年2季99年3季99年4季2000年1季2000年2季2000年3季2000年4季图1.2.1中房北京城市指数走势1.2.2销售面积2000年第4季度，北京共销售商品房594.2万平方米，实现销售额323亿元，分别比去年同期增长9.14%，5.1%。住宅销售大幅度上涨，本季度共完成销售面积547.62万平方米，比去年同期增长