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1北京市宏观经济北京土地市场北京房地产市场区域概况一二三四2一、北京市宏观经济2001-2008年北京市地区生产总值同比涨幅均超过10%；2009年前三季度经济数据显示，北京市GDP同比增长9.5%，增幅比上半年提高1.7个百分点。北京市整体经济总体保持健康良好的发展势头，各项宏观调控措施得到有效落实。工业持续快速增长，消费市场总体平稳，投资增速趋于稳定，价格指数小幅攀升，城乡居民收入进一步提高。这对北京房地产市场的持续、稳步、健康、繁荣发展提供了良好的经济平台和经济保障。1530.51814.32157.12528.32827.23371.53966.63848.53508.90500100015002000250030003500400020012002200320042005200620072008200901-09年固定投资（09年前三季度）数据来源：北京市统计局3710.54330.45023.86060.36886.378619353.3104888161.502000400060008000100001200020012002200320042005200620072008200901-09年生产总值（09年前三季度）3一、北京市宏观经济783.8989.41202.51473.315251719.91995.81908.71774.1020040060080010001200140016001800200020012002200320042005200620072008200901-09房地产开发投资（09年前三季度）数据来源：北京市统计局2001-2009年房地产投资开发呈现稳步增长态势。其中2009年1-11月，北京市房地产开发建安工程完成投资743亿元，比2008年同期增长6.5%。11月份完成建安投资77.2亿元，比10月份增加9.6亿元，增长14.2%。4一、北京市宏观经济2001-2008年北京市每年新增常住人口40万。其中07年的人口增量接近50万，多出的20万可能与奥运会有关。如果去掉奥运期间额外增加的20万常住人口，每年应增加38万左右。(按照统计局的统计数据，北京每户平均2.9口，每年新增的38万人口相当于13万户)即每年需要新增加13万套新房。1385.11423.21456.41492.71538158116331659120012501300135014001450150015501600165017002001200220032004200520062007200801-08年人口数据来源：北京市统计局5一、北京市宏观经济近6年以来，北京市人居可支配收入连年持续增长，居民生活水平显著提升。其中进入2009年，截止11月底，20%低收入家庭人均可支配收入为10703元，同比增长9.6%；20%高收入家庭人均可支配收入为46964元，同比增长8.3%。03-08年居民消费水平1058412405148351677018911203460500010000150002000025000200320042005200620072008数据来源：北京市统计局6二、北京土地市场进入09年以来，北京市受一级开发投资带动影响，房地产开发投资大幅回升。其中09年1-8月，北京市土地储备中心和房地产开发企业完成土地一级开发投资达559.8亿元，比上年同期（68.7亿元）增长7.1倍。完成房地产开发投资额1478.4亿元，比上年同期增长44.2%，增幅比1-7月提高18.2个百分点。仅8月当月完成开发投资273.3亿元，同比增长3倍。7二、北京土地市场06-09年上半年，每年的宗地成交数量及成交土地面积均呈现稳步上升态势。2009年上半年成交宗地数量较08年上半年有大幅上涨，但成交土地总面积及规划建筑面积却与08年上半年基本持平。数据来源：克而瑞北京机构8二、北京土地市场9三、北京房地产市场10三、北京市房地产市场08年北京市商品住宅销售74366套，上市131250套，存量房56884套；09年新上市仅为78047套，销售则高达141763套，较08年增长近1倍。从侧面反映出市场的火爆，刚性需求释放以及优惠政策刺激下带来的北京市房地产市场繁荣。数据来源：北京市房地产网743661312501417637804702000040000600008000010000012000014000016000008年09年08、09年销售及上市套数销售套数上市套数11三、北京房地产市场•09年前三季度，北京地区房地产施工面积基本保持稳定，虽仍持续负增长，但幅度有所下降。其中，新开工面积急剧下跌，以2009年5月为正节点，负增长在3季度幅度有所缩小，从涨幅-48%回升到-22%左右。•2009年前三季度，商品房竣工面积除2、3月份出现正增长外，其他月份均处在-11%至-28%之间的负增长状态，商品房竣工面积逐年减少。•住宅竣工面积走势与商品房竣工面积走势基本一致，但波动更为明显，2、3月份增长达到21.9%、40.2%，4-8月份均为负增长，不同的是9月份再次出现正增长4.5%。12三、北京房地产市场2009年前三季度北京房地产市场迅速走出低谷，成交价格持续上涨，达到两年来最高水平。2009年前三季度成交面积达到了1463.7万平方米，131822套，已超越2008年全年成交总量。供给方面，772.5万平方米供给量成为近两年来的较低的水平。2009年上半年成交均价为13138元/平方米，较2008年全年的12869元/平方米的均价出现小幅上涨。2009年前三季度一直保持供小于求的局面，摆脱了一直以来供给过剩，存量持续攀高的局面。13三、北京房地产市场2009年前三季度别墅市场成交量连月攀高、存量得到有效消化、价格小幅回调。2009年前三季度普通住宅市场成交量大幅增长，8、9两月稍有回落，但仍在高位运行，存量持续消化，成交价格一路稳定攀升，超过去年同期水平，9月小幅回落。2009年前三季度高端住宅市场成交量大幅增长，7月达到最高水平，8、9两月稍有回落，但仍在高位运行，存量持续消化，成交价格一路稳定攀升。14三、北京房地产市场各户型均表现出供不应求的态势。大户型供求关系最紧张，供求比为1：2.09；小户型为1：2.02，中等户型供求比为1：1.74。前三季度中等户型、大户型占据市场成交的46%和40%份额；小户型仅占市场的14%。小户型成交价格由年初的10255元/㎡，上涨到9月底的12910元/㎡，累计上涨25.89%；中等户型市场成交价格由9399元/㎡上涨到9月底的11370元/㎡，累计上涨20.97%；大户型市场成交价格由年初的历史低点12400元/㎡上涨到6月的17956元/㎡，累计上涨44.8%。15三、北京房地产市场2009年上半年存量下降到1400.5万平方米，103799套，按照2009年前三季度消化水平，在无新增供给的情况下，剩余存量将在8个月内消化完毕。存量最高时点出现在2008年年底，达到了1908.8万平方米，经过2009年前三季度的消化，存量下降到1400.5万平方米，前三季度存量消化508万平方米。16三、北京房地产市场•供给放量近期将有所增加09年前三季度房地产形式转好，供给数量较低，供求失衡，各开发商都有意扩大开工面积，但由于建设周期所限，目前供给仍处于低位，预计短期内供给将有一定放量。•成交短期回落，长期看稳由于09年上半年房价上涨速度过快，市场刚性需求受到抑制，市场投机行为又再次受到政府调控重视，观望期再次来临。介于目前经济目标仍以保增长为主，且房地产对经济的拉动起到主要作用，故政府对市场的调控力度还要看后市的宏观经济走势而定。•成交价格小幅震荡可能较大目前北京市商品住宅价格再次试探历史高点，刚性需求不断显现观望，前三季度成交量有所下降。“价涨量缩”状态使市场供需双方博弈上演，价格震荡可能将会来临。17四、区域概况宣武区宣武区是北京市中心城区之一，位于市区西南部。面积16.53平方公里，人口56万，有汉、回、满、蒙古等38个民族，牛街地区是著名的回族群众聚居地。宣武区已有3000多年的历史，作为六朝古都之始的金中都，即在现今的宣武境内。明清时期宣武作为外城，由于特有的地理位置和深厚的历史积淀，孕育了老北京平民文化、商业文化、戏曲文化的繁荣，形成了独具特色的宣南文化。宣武区是著名的商业区，具有570年历史的大栅栏商业街云集了众多著名的老字号。菜市口商场、国华商场、白广路商场、庄胜崇光百货（SOGO）等现代商业企业各具特色。宣武区人文旅游资源丰富，民俗特色鲜明。琉璃厂集士文化、书肆、文物于一体，素为老北京风情的窗口。具有千年历史的牛街礼拜寺闻名于国内外。起于明清的300多处会馆以湖广会馆、安徽会馆最为著名，是一幅幅带有地域特色的民俗画。八十年代末，依据古典文学名著《红楼梦》建造的北京大观园已成为中国最佳旅游景点之一。18四、区域概况•房价宣武区09年房价走势200571863717707166651616615792154491477014457153621456505000100001500020000250001234567891011元/㎡数据来源：城市房产网宣武区房价除09年3月份小幅下降以外，其他月份均呈现上涨势头。成交价格从1月份的14565元/㎡涨至20057元/㎡,涨幅高达5492元/㎡。其中11月份创造了09年的历史成交最高价，突破20000元/㎡。19四、区域概况•代表楼盘项目占地：38900㎡总建面积：200000㎡产品类型：高档住宅主力户型：87-100㎡两居和145-154㎡三居项目规划：融入传统园林设计要素，以古韵新作的手法对中国造园精髓进行精工提炼，蕴含着浓郁的文化气息四合上院20四、区域概况•代表楼盘占地面积：51000㎡总建面积：300000㎡项目售价：17078元/㎡项目卖点：精心打造“亲自然、近自由”的社区园林景观，创造“以型展形，以意升拳”主题的自然环境，体味“看重自然，关注生活”的理念西豪逸景21四、区域概况•代表楼盘项目占地：94040.5㎡总建面积：159600㎡主力户型：33㎡一室、70㎡、两室产品类型：酒店式公寓、服务式公寓、特色商街、商城于一身项目规划：高端酒店式公寓，集居住、商务等多功能于一体第三区22四、区域概况•代表楼盘占地面积：436500㎡总建面积：1200000㎡总套数：1518套项目售价：28000元/㎡主力户型：90㎡两室项目卖点：地理位置优越，设计结合了深厚的北京文化底蕴，融入具有前瞻性的现代建筑风格中信城23四、区域概况•代表楼盘占地面积:55200㎡总建面积；230000㎡项目售价：33000元/㎡项目卖点：主力现房，户型突出“大宅、大窗、大景观”特点一瓶24四、区域概况•崇文区崇文区为北京市四个中心城区之一，位于城区东南部，居东经116°23′-116°26′，北纬39°52′-39°54′之间，海拔36.17-46.47米，地势平坦，日照充足，属大陆性季风气候区，春夏秋冬四季分明，常年1月平均气温零下4.7摄氏度，7月平均气温26摄氏度，年平均降水量约600毫米。崇文区境西与宣武区为邻，北与东城区搭界，东与朝阳区接壤，南与丰台区相接。区西侧的前门大街、天桥南大街和永定门内大街，位于北京城的中轴线上。区境西北角有北京标志性建筑之一的正阳门箭楼，紧连闻名世界的天安门广场。西南部有国内最大的皇家祭坛--天坛。东北部有北京仅存的内城城墙及其角楼。东南部有城区新兴园林，北京市精品公园--龙潭公园。全区面积16.46平方公里，南北最长4.65公里，东西最宽4.51公里。全区设前门、崇文门外、东花市、天坛、体育馆路、龙潭、永定门外7个街道，91个社区居民委员会。25四、区域概况•房价崇文区09年房价走势219102081120166194831822117451175901612016125160211599905000100001500020