项目竣工验收流程指引

项目竣工验收流程指引XX部XXX目录1、竣工验收流程2、在验收中我们会遇到的问题3、答疑1竣工验收主流程1竣工验收主流程1.1水务验收所需资料责任部门涉水事项竣工图（含总平面图），设计变更书（排水）项目部市政设施管网接入到位。1竣工验收主流程1.2消防验收所需资料责任部门1.消防工程施工单位资质证书（复印件）项目部2.自动消防设施的维护保养合同项目部3.经建设单位签字认可的施工安装单位对隐蔽工程，固定消防灭火系统，自动报警系统，防排烟系统的安装，调试，开通的记录及水系统的耐压试验报告（均应由负责人签名）项目部4.建筑内部装修材料见证取样，抽样检验报告及燃烧性能证明材料，阻燃制品的燃烧性能证明（装饰工程应提供此件）项目部5.检测单位对固定消防灭火系统，自动报警系统，防排烟系统的检测报告（只设室内消火栓系统的建筑不做要求）项目部6.施工单位，建设单位，监理单位三方责任人签名认可，三方单位盖有公章的钢结构防火处理详细施工记录报告项目部7.商住楼，综合楼，办公楼，宾馆，商场，市场等公众聚集场所及易燃易爆场所应提供竣工图2份（以电子文档形式报送）项目部1竣工验收主流程消防验收为前置验收项，通常在消防具备条件时可让消防公司单独申请，到并联验收时交成果，为一张消防验收意见书或备案表；公司项目有仅申请地上部分验收的普遍情况，但针对消防验收、人防验收是必须在验收时成果中体现地下部分；申请部分竣工消防会有障碍，主要集中在以下几个方面：A、部分竣工许可；B、在竣工范围须满足两个出入口；C、按总平实施；D、隐形消防车道。19.9.871竣工验收主流程1.3防雷验收所需资料责任部门防雷装置检测报告项目事务部防雷监测报告需要前置进行检测，一般在项目外架拆完，防雷装置到位后即可检测；经历流程：向成都市防雷中心申请（事务部跟进，1个工作日）安排到现场监测（项目部跟进，3个工作日）防雷中心出资料（5个工作日）缴费（事务部跟进，3个工作日）取得报告（事务部跟进，1个工作日）1竣工验收主流程1.4防疫验收防疫验收通常放入并联验收中进行；关注点：A、底商。300平方米以上须设置带窗卫生间；B、标准户型。明厨明卫；C、水泵房。须达到投入运行的标准。小区内游泳池可甩项验收。在投入使用前进行单项验收即可。所需资料责任部门1.生活饮用水二次供水涉水产品的卫生行政部门许可证批文项目部2.二次供水竣工图（光盘）项目部1竣工验收主流程1.5人防验收所需资料责任部门1.市人防办审核通过的人防工程施工图1份（建筑，结构，水，通风，电）项目部2.人防工程施工图技术交底纪要，设计变更通知，隐蔽工程记录，质量保证和自检材料，分部分项目工程质量评定表等质量备案资料各一份项目部3.建设，设计，施工，监理，防护设备厂等单位出具的该项目人防工程质量评估报告各一份项目部1竣工验收主流程人防验收为前置验收项，具备条件后单独申请，并联验收时交成果，为一张人防验收意见书；公司项目有仅申请地上部分验收的普遍情况，但针对消防验收、人防验收是必须在验收时成果中体现地下部分；由于公司会有申请部分竣工的情况，对应地下室若无人防，须提供审图依据，但还是需要在人防办开具核验单；人防面积请项目部进行内部初审，不足部分将按照审核过后的比例按60元/平方米缴纳人防异地建设费；通常有反复的情况，请合理前置。1竣工验收主流程1.6环保验收所需资料部门1.建设项目竣工环保验收检测报告（原件，涉及柴油发电机，中央空调等强噪音设备项目和产生餐饮油烟，餐饮废水项目提供），其他项目提供无上述污染源说明项目部检测报告需要前置进行，并联验收报建时交成果。1竣工验收主流程1.7国安验收所需资料部门1、建设项目涉外审批项目事务部按照规定，须在竣工后进行涉外装置的安置和验收。1竣工验收主流程1.8配套验收所需资料责任部门1.配套验收申请项目事务部2.规划设计条件项目事务部3.建设，设计，施工，监理，防护设备厂等单位出具的该项目人防工程质量评估报告各一份项目部配套验收可前置，也可放入并联验收中进行；关注点：A、全民健身器械须到位，并保证面积足够；B、代征绿地和集中绿地须实施到位，并保证面积。1竣工验收主流程1.9园林验收园林验收可前置，也可放入并联验收中进行；关注点：A、绿地指标；B、代征绿地和集中绿地须实施到位，并保证面积；C、绿地方案发生重大变更。（尤其是商业项目）所需资料责任部门1.市规划局审批的总平面图（复印件）项目发展部2.绿化竣工总平面图项目发展部1竣工验收主流程1竣工验收主流程1.10规划核实1.10.1资料准备1.10.1.1规划竣工图•规划竣工图是成都市勘察测绘研究院出具，成果是竣工图加竣工报告。体现绿地率、楼间距、建筑密度、完工程度，是规划验收的重要依据；•完工程度：主体全部完工，总平、景观实施完毕方能达到实测条件；•流程：现场实测（3天）内业资料（3天）复审、外业检查（3天）室主任签字（2天）总工办签字（2天）经营室缴费、取资料（2天）•规划现场核实后，会经常出现要求成勘院重新测量的情况（围墙、配套用房不足、绿地实施、楼间距……），须密切跟进新竣工图出具。1.10.1.2入馆意见书•入馆意见书在市规划局档案馆办理，是规划验收的重要前提；•办理条件：竣工图完成，即可办理。•流程：资料核实（2天）入卷（3天）缴费（2天）业务科、馆长签字。1.10.1.3面积实测报告•实测由我司委托的测量公司进行。•实测前提条件：外墙拆架、抹灰完成，门和栏杆均到位，隔墙砌筑完成，竣工图完成。•需要周期：现场实测（2天）做报告（7天）房管局审核（25天）签字（3天）•赠送面积户型的协调方式？1竣工验收主流程1.10.2现场核验关注点1：外立面要求：与审批一致。问题在哪？1竣工验收主流程关注点2：配套要求：1、地面、地下车位必须满足位置、个数，划线完毕；2、架空层、物管用房面积不能减少，功能须保证；3、地下室面积可减少，但不能超过总地下室面积的5%。地面植草砖停车位实施标准地下停车位实施标准物管用房、架空层性质不可改变1竣工验收主流程关注点3：平面布局风险点：平面布局有重大调整，导致增加建筑密度案例：钻石广场增加扶梯事宜根据商家要求增加东侧及西南侧各一部扶梯。经成勘院明确，两处扶梯会增加密度，导致规划验收无法通过。决议：扶梯在规划验收后再增加。1竣工验收主流程关注点4：结构安全鉴定适用范围：总平上有表示，非主楼用作景观的结构（如休息亭、廊道、岗亭、出入口大门）1竣工验收主流程关注点5：超面积处罚方式：1、2010年9月1日之前《工程规划许可证》项目，300平方米以下，不予罚款；2、2010年9月1日之前《工程规划许可证》项目，300平方米以上，3%以下，超建面积*工程造价*5-10%；3、2010年9月1日之前《工程规划许可证》项目，3%以上，3%超建面积*工程造价*5-10%，超出3%部分：没收利润（超出部分售价-成本）；4、2010年9月1日之后《工程规划许可证》项目，零误差管理。超出部分全部没收利润（超出部分售价-成本）PS：建委控制单幢面积3%，超出部分按超建面积*工程造价*2%1竣工验收主流程关注点6：景观实施度1竣工验收主流程关注点6：景观实施度这样过验收，难度是不是大了点？1竣工验收主流程关注点6：其它围墙要求镂空70%围墙要求镂空70%未完待续车位多了，对验收还是有障碍？建筑规范与产权规范冲突时的处理方式？经业主同意变更了出入口，规划的支持方式？……1竣工验收主流程1.10.3流程及时间3个工作日10个工作日一周一次处务会，局审会不定时7个工作日4个工作日2我们会遇到的问题地上部分竣工备案除了正常资料我们还需特别注意的——•由于是分期部分验收，最后一期验收时将核算总指标，并对现场重要配套进行再次核对，注意集中绿地、车位（特别是地上部分）、物管用房、架空层的面积和性质必须保证；•资料项：对于分期验收的结论性文件，需根据验收次数备齐。如环保检测报告、水箱合格证、入馆意见书、成勘院竣工图等原件；•对于质量监督报告、消防验收合格意见需备份，留待最后一期竣工备案时进行核验收及备案。•在前期进行开发计划排布时，一定要注意按施工许可分期进行，以避免因人事变动或政策从严带来的风险。2我们会遇到的问题地上部分竣工备案•由于公司经营需要，通常需要在大地下室未完工时将进行分期验收和交房。•由于地下室未完工，不能进行竣工实测，无地下室实测数据，规划验收和竣工备案无依据；•建委规定，一个施工许可证项目须一次性备案。对于此点，需要沟通解决。对于我们的影响？•现场条件须满足规划验收处要求实施完毕并经过成勘院实测；•部分行政部门对分期验收需要提前沟通（建委、规划、人防、消防）；•为保证后期地下室备案不受影响，地下室暂不许可销售。2我们会遇到的问题现场进度与验收周期的冲突项目原计划规划竣工图出具时间规划竣工图实际出具时间竣工备案时间结果（或预计结果）风险等级魅力五期A110.1010.3112.18二级节点计划延迟，合同违约海悦汇城一期6.307.198.31二级节点计划延迟海蓉二期1、5号楼9.1511.1312.20（预计）二级节点计划延迟，合同违约，有交房风险西岭三期10.2811.301.15（预计）二级节点计划延迟，与国土局承诺延迟4答疑答疑环节约定准则坦诚沟通全力配合感谢聆听！19.9.834