南汇周康板块房地产市场报告

南汇周康板块市场报告〉区域市场简析〉区域竞品扫描〉区域市场总结PARTONE〉区域市场简析ONEONE08年1月至08年6月，周康板块成交表现良好，并且市场处于供不应求的状态随着美国次贷危机爆发以及全球经济萧条逐渐呈现，08年下半年周康市场成交量与经济一同下滑09年1月市场依旧持续在低迷状态，表现为买方市场供应方面，08年10月至12月市场出现集中放量，主要来自区域大盘印象春城和绿洲康城从08年12月开始价格下滑趋势明显08年1月—09年1月周康公寓供求情况ONE月总价段成交比例05000100001500020000250003000008-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0130-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200230-240250-260270-280280-290300-310周康板块总价成交段主要集中在８０－９０万的区间之内，其次是９０－１００万区间。ONE各项目单价走势040008000120001600008-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-01绿洲康城海富城市花园圣鑫苑东方晶华园菱翔苑粤亮湾景苑沈默花苑印象春城板块内主力在售项目的单价走势趋于下降，现在阶段，各项目成交单价主要徘徊于8000-9000元/平方米的范围内。ONE南汇区周康板块可售体量（截止09.01）排名项目名称体量套数1印象春城61976.476922东方晶华园31037.943143绿洲康城25318.692164粤亮湾景苑20516.622505和居水岸16733.931446圣鑫苑14362.811277绿地东上海9539.37738菱翔苑4968.941合计184454.71857近期成交低迷，导致目前在售项目存量余房较多，周康板块累积在售存量18.4万平米ONE33%17%14%11%9%8%5%3%印象春城东方晶华园绿洲康城粤量湾景苑和居水岸圣鑫苑绿地东上海菱翔苑周康板块项目存量余房比例剩余量位居前列的项目有印象春城、东方晶华园和绿洲康城其中印象春城主要由于０８年年底推出新盘，开盘强销后，优惠活动截至，将实际已获得预售许可证的房源延迟对客户公开，导致大体量的后续房源囤积东方晶华园、绿洲康城等排名靠前的项目，都是由于０８年内去化表现不佳而导致的房源累计菱翔苑和绿地东上海一期项目已是尾盘，剩余房源的较高单、总价，使客户望而却步ONE南汇周康板块1月去化量排名项目名称体量套数1绿洲康城8730.1842金柳湾新贵居1021.7153东方晶华园966.3184印象春城846.1795菱翔苑816.8766中邦城市园732.7477沈默花苑605.0758粤亮湾景苑325.6649圣鑫苑324.23合计14365131近期周康板块成交缓慢，表现最突出的是绿洲康城清水湾，开盘当月成交84套，单价较前批房源有大幅度下降，以12000元/平米单价打7折销售，成交均价仅8690元/平米PARTTWO〉区域竞品扫描TWO周康板块竞品扫描6圣鑫苑8中邦城市5周浦万达广场11万科金色里程10金柳湾（墅外）4印象春城7绿地东上海本案3东方晶华园１粤亮湾9绿洲康城·亲水湾12保利林雨溪2和居水岸TWO基本信息印象春城区域位置：周浦年家浜东路129弄占地面积：35万总建筑面积：46万开盘时间：08.10.30（首批）推盘案量：288套交付标准：毛坯交房时间：09.12.31户型：一房：63平米二房：88平米、92平米、113平米三房;131平米08.11开盘报价：均价8500元/平米价格范围：8200-9000元/平米开盘优惠活动：开盘当天认购优惠200元/平米TWO成交信息销售节点08.1108.1209.1去化套数124187销售率43%6.5%2.4%网上成交均价：8387元/平米印象春城TWO2.21推出3号和7号两栋楼，带63平米小户型一房，开盘报价7600-9500元/平米，均价8500元/平米，开盘当天优惠总价16000元,房地网上反应开盘当天预定93套，其中成交户型一房和二房所占比例平均。房地产E网-www.fdcew.com倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。印象春城媒体信息日期报纸名称2008-12-12新闻晨报2008-11-20新闻晨报2008-11-20时代报2008-11-20新民晚报2008-11-6时代报2008-11-5新民晚报2008-11-5新闻晨报2009-10-30时代报2008-10-29新闻晨报2008-10-29新民晚报2008-10-20租售情报2008-10-6其他日期报纸名称2009-2-19时代报2009-2-18新闻晨报2009-2-6时代报2009-2-5新闻晨报2009-2-5新民晚报2009-1-26新民晚报2009-1-5租售情报硬广媒体主要为：晨报、晚报、时代报、租售情报TWO印象春城户外广告周浦镇区：无户外媒体外接待点：金丰易居代理，依靠周浦镇上易居中介门店共同销售导示系统：无交通导示，在周浦镇区宣传力度不够，年家浜路无交通指示牌，引导动线差TWOONE印象春城广告诉求基本信息绿洲康城区域位置：康桥路1558弄占地面积：50万总建筑面积：70万开盘时间：08.12.13推盘案量：215套交付标准：毛坯交房时间：2010.6.3008.12开盘报价：均价9300元/平米价格范围：8700-12500元/平米价格促销活动：原价均价12000元/平米，7折销售房型面积套数比例1房69平米4922.79%2房91—106平米8338.60%3房133—139平米8338.60%合计215100%TWO成交信息绿洲康城绿洲康城供求走势010002000300040005000600070008000900010000时间平方米02000400060008000100001200014000元/平方米供应成交均价供应4243.4成交430.551195.8218.04831.774398.46595.41944.61448.5531.1656.82974.163035.28863.5均价8676.37261.48874.51178810755106621118710713102301109610321102919073.908-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-01康桥区域超级大盘，早期销售在05年，经历市场最高峰1.3万价格，在沉寂一年后，紧随印象春城开盘，去年年底推出2幢小高层，215套房源，价格也是采取直线跳水方式，表价12500元/平米打7折销售，成交均价9073元/平米，但销售情况依然不理想。TWO绿洲康城户外广告外接待点：无看房班车：龙阳路地铁站导示系统：交通指示牌:沪南公路、康桥路户外看板：康桥路2块刀旗:康桥路TWO绿洲康城广告诉求93万平方米亲水亲阳光低密度法式小镇TWO基本信息东方晶华园区域位置：康沈路1758弄近年家浜路占地面积：60300平米总建筑面积：77443平米开盘时间：07.09.30推盘案量：487套可售房源243套（扣除动迁房可售88套）交付标准：毛坯交房时间：09.2.28户型：二房：102-104平米三房;123-130平米复式：160-200平米价格：报价均价9000元/平米，一月成交均价8687元/平米TWO成交信息东方晶华园东方晶华园供求走势010002000300040005000时间平方米020004000600080001000012000元/平方米供应成交均价供应成交2738.7787.771644.73841.81736.6774.61111.6392.74363.96667.63672.581822.1966.31均价8810.78831.48850.58864.19135.8101659222.670107341.38336.38588.28484.18687.208-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-01该盘是区域在售项目中位置最好的项目，除动迁房外，目前可售剩余房源88套。该盘以报价均价9000元/平米，较开盘期间价格下滑约1400元/平米，成交均价8687元/平米，在区域市场内成交缓慢。TWO基本信息绿地东上海区域位置：秀浦路788弄占地面积：405810平米总建筑面积：61万（其中住宅51万，商业10万）开盘时间：06.10推盘案量：1270套交付标准：毛坯交房时间：07.12户型：二房：92-114平米三房;130-140平米价格;一期尾盘报价均价12000元/平米二期房源工程进度主体6层，预计09.5开盘二期报价均价约9000元/平米以内TWO成交信息绿地东上海绿地东上海供求走势02004006008001000时间平方米8500900095001000010500110001150012000元/平方米供应成交均价供应成交713.28454.3685.78700.43338.93854.24571.08381.46247.46均价9678.5104961152110377111301046511467100741066408-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-01该盘是区域内品质最好的项目，从销售情况上看，一期尾盘报价12000元/平米，从08年8月到现在都是“零”成交。二期约09.5月开盘，该批房源开盘均价直接跳水，9000元/平米的价格可能导致周康地区新一轮的价格大战TWO基本信息中邦城市区域位置：秀沿路867号占地面积：35万平米总建筑面积：40万平米开盘时间：07.6.30推盘案量：918套交付标准：毛坯交房时间：现房目前一期、二期已经全部售罄，三期地块在秀沿路南侧，尚未动工，预计周期较长，业务已经在年前撤场TWO中邦城市媒体信息日期报纸名称2009-1-12上海楼市2008-10-5租售情报2008-9-20租售情报2008-9-11上海楼市2008-8-20租售情报2008-5-30东方早报2008-5-23东方早报2008-4-10上海楼市2008-4-3东方早报2008-4-3东方早报2008-2-25上海楼市2008-1-25上海楼市硬广媒体主要为：早报、上海楼市、租售情报近期二期售罄，三期未动工，媒体投入减少TWO广告诉求中邦城市东上海、大盘、创新艺术生活TWO周浦万达广场基本信息区域位置：沪南公路3467号占地面积：50万总建筑面积：31.8万开盘时间：08.12.27推盘案量：966套交付标准：装修交房时间：2010.3.31房屋性质：办公户型：40-90平米价格：开盘报价均价9500元/平米，2月报价均价10000元/平米TWO成交信息周浦万达广场销售节点09.01去化套数276套销售率25%网上成交均价：9500元/平米区域唯一在售小户型办公产品，开盘均价9500元/平米，是区域近期成交最好的项目，这是和大量的广告投入和良好的现场表现分不开的。从该盘可以看到，小户型产品存在较大需求量TWO户外广告周浦万达广场该项目户外广告做的是竞品中最到位的，沪南公路交通指示标牌，外环线高炮、上南、三林、康桥、周浦地区横幅，竞品门口横幅，周浦镇灯箱、看板，小上海商业城灯箱、派单等结合使用，为现场成交带来稳定的来人。TWO媒体信息周浦万达广场日期报纸名称2009-2-19时代报2009-1-12上海楼市2008-12-20租售情报2008-12-10上海楼市2008-12-