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商丘夏邑县市场报告1.这个城市的市场背景如何？2.城市的房地产市场如何？3.市场上各竞争项目的产品如何？这一部分我们需要解决以下问题：下面通过以下几个部分进行了解：框架结构：第一部分:城市研究第二部分:市场研究◆城市背景◆区域分析◆城市发展◆整体市场情况◆市场产品分析第一部分：城市研究城市背景：城区面积由原来的6平方公里扩大到26平方公里，人口由4万人增加到15万人。夏邑县北依陇海，南临江淮，东接云港，西连京九，是京九经济开发带的黄金枢纽城市框架不断拉大交通优势明显历史悠久自然资源丰富夏邑风光秀丽，环境优美。战国时期筑建的古栗城，周围拥有3000亩水面的城湖，现经开发已形成集旅游、休闲、水产、商贸为一体的天龙湖公园”城市背景：夏邑是全国商品粮基地县、全国优质棉基地县、全国优质果品基地县、全国秸秆养牛示范县、全国瘦肉型猪基地县、全国山羊板皮出口基地县和全国平原绿化达标县。夏邑县委、县政府又投巨资兴建工业聚集区，集聚区入驻企业达到47家，总投资14.9亿元。农业为基础，工业发展迅速城市背景总结：基础建设加快，城市充满活力农业大县，经济基础薄弱房地产市场是一个受总价控制的市场城市处于高速发展阶段城市区域：城市道路系统:城市整体上以县府路为基础，已经形成了四横四纵的道路交通网:四横：雪枫路、栗园路、县府路和人民路四纵：滨湖路、孔祖大道、东光街和东二环整个城市的交通网以县府路为界，以北包含了三条横向的道路，而在路南只有一条连接东西，相对交通北面要比南面便利城市区域：商业中心行政中心城市各重要节点的情况◆城市行政中心县委县政府、邮政、武装部、财政局、林业局、民政局等多家事企业单位位于县府街的西端◆城市商业中心东方红购物广场、步行街、烟酒批发市场、春天服饰广场工业品市场等等多家大型商场和专业批发市场组成,位于县府街与昌盛街的交汇处城市区域：一环路西端的城市地位到天龙湖的时间——3分钟到行政中心的时间——4分钟到商业中心的距离——5分钟到客运中心的距离——10分钟商业中心行政中心湖车站本区域位于城市的西北区域，道路畅通，出行方便，到各大城市节点的距离也在5分钟的活动圈以内，是一个城市的中央生活区城市发展：1.老城改造，道路系统发达在新一届的县委县政府的领导下，目前整体城市中共有13条道路同时进行整修和打通，使得老城区的交通进一步升级，从原先的只有县府路一条主要干道发展成目前四横四纵的主要城市街道网络。2.新区建设加快，城市发展向南夏邑县工业园区位于夏邑县城南部西临毛河、东临商永公路、南至连霍高速公路南侧，将集聚区科学划分为机械加工、电线电缆、轻工纺织、绿色食品和生物医药等六大产业区，未来县委县政府也将搬入。城市区域总结：城市向南发展，基础设施升级城市重心偏向西北，配套集中人们对传统居住区的印象根深蒂固加强区域营销，提高区域概念第二部分：房产市场研究房地产项目概述：项目名称地点体量建筑形式销售率广厦百合苑滨湖路与二环路2万多层95％府前花园县府路西端2.5万高层65％中央商城县府路与东光街4万多层与小高90％孔祖家苑新兴街与步行街4万多层30％广厦阳光花园孔祖大道与二环路2万多层80％汇景天城康复路与昌盛街2万多层与小高60％国际新城一环路与昌盛街11万多层35％（一期）丽达水岸孔祖大道南段50万多层与小高未销售单个体量小，未来竞争激烈去化情况较为平稳房地产项目分布：目前竞争主要集中在城市的北面未来竞争将形成南北竞争的局面目前在售的项目中中央商城和府前花园已经成为尾盘，而剩余露盘中主要的竞争集中在城市的北面，而目前单体量最大的项目也位于此处未来城市的南面将会出现一个50万方的项目，它的体量比现在所有项目总和还要多，可以预计未来的竞争是残酷的，但是由于南北方向的特点不同也将形成各自的产品不同。房地产单价：在售项目单价分布图9009501500144815001700132080%95%35%60%65%30%90%020040060080010001200140016001800广厦阳光花园广厦百合苑国际新城汇景天城中央商城府前花园孔祖家苑0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%单价销售率整体上呈现出以县府路为中心向两边逐渐降低的趋势销售率呈现出两头高中间低的现象房地产户型面积：目前在售楼盘去化情况212425250421662621001578%62%40%36%05010015020025030035040045080-100110-130130-150150-160两房三房四房0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%供应量去化量销售率目前市场上竞争最激烈的户型主要集中在110-130平方的三房市场上供应的各个项目中110-130之间的三房成为了市场主力，占据整体供应量的近50％，而整体上的去化形式也集中在60％以上，是一个被整体客户所接受的户型面积区间。市场上130-150平方的三房出现市场抗性市场上销售率最高的为80-100平方的两房，而从130-150平方的三房开始向上出现明显的销售拐点，销售率不足40％，整体市场上对大面积的三房和四房出现了抗性。房地产户型面积：项目名称未来入市量入市时间主力户型孔祖家苑4万08年底110-130广厦阳光花园1.5万08年中旬110-130国际新城11万08年140-150水岸名都50万08年下旬120-130未来的竞争将会在08年下半年打响未来的竞争主力依然在120-130平方的三房房地产总价：各总价段去化情况60199142782421905416689461326390%83%63%59%55%33%0501001502002503009-11万11-13万13-15万15-17万17-19万19-25万0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%供应量去化量销售率整体市场呈现出总价由低到高销售率不断下降的趋势在19万上出现明显拐点，成为城市总价界限房地产商业：项目名称价格体量销售量府前花园6600200020%中央商城5000300080%在售商业项目主要集中在县府路上商业体量不大，价格集中在6000元/平方附近市场情况：1、未来竞争将会出现南北对峙，而对峙的形式则是南面一个大型项目对抗北面多个项目2、市场在售的各个项目的主力户型相似、面积接近，主要集中在110-130平方的三房3、城市市场的总价接受上限集中在19万。客户选择判断各项目之间户型与总价接近地段产品产品对比分析以县府路为中心地段价值最高各项目产品之间的对比分析房地产户型应用：目前市场上各个项目之间的主力户型较为接近，主要以传统户型为主百合苑汇景天成国际新城房地产建筑形态：建筑形态供需情况024681012141618多层高层56%57%57%58%58%59%59%60%60%目前市场依然是多层的天下高层主要出现在城市的核心区域，且销售率突破50％，被客户所认可。项目建筑风格：项目名称建筑风格外立面建材颜色广厦百合苑现代简约面砖咖啡色府前花园现代简约面砖褐色中央商城现代简约涂料白黄两色孔祖家苑现代简约涂料黄色广厦阳光花园现代简约涂料黄白汇景天城现代简约涂料与面砖白兰褐三段色国际新城现代简约面砖白色咖啡色市场产品以现代简约为主，建材标准接近，无突出特色产品出现项目建材对比：项目名称门窗交房标准广厦百合苑步阳防盗门海螺窗，落地窗毛胚，管道预留府前花园防盗门双玻毛胚，管道预留，天然气中央商城防盗门塑钢窗毛胚，管道预留孔祖家苑防盗门塑钢窗毛胚，管道预留广厦阳光花园防盗门塑钢窗毛胚，管道预留，天然气汇景天城防盗门塑钢窗毛胚，管道预留国际新城防盗门塑钢窗毛胚，管道预留，天然气建材标准较为接近，防盗门、塑钢窗、毛坯交房已经成为标准项目配套：项目名称智能化物业服务社区配套广厦百合苑门禁系统保安、清洁大巴接送上学府前花园门禁系统保安、清洁/孔祖家苑门禁系统保安、清洁临近步行街广厦阳光花园无保安25个车库汇景天城门禁系统保安、清洁10个车库国际新城电子门铃、红外摄像、闭路监控七大服务，贴身安排会所、双语幼儿园智能化上只停留在简单的门禁系统，缺少高品质的系统出现物业服务上也是以保安和清洁为主项目景观：项目名称景观风格主题景观广厦百合苑无中心小花园、楼间绿化府前花园无楼间绿化，临近湖景孔祖家苑无中心花园广厦阳光花园无楼间绿化汇景天城人文景观中心景观带，水系与绿地环绕国际新城国际园林中心文化广场，楼间组团绿化整体景观应用率较低，特色景观不多项目营销方向：项目名称营销方向广厦百合苑贵族生活的专属领地府前花园居住梦想孔祖家苑和谐人居，品质生活广厦阳光花园都市为家、名校为邻、您的主人汇景天城城市腹地成就优质生活国际新城夏邑国际人居典范推广方向接近，以品质生活为主产品同质化严重，容易给客户造成审美疲劳景观无特色建材标准接近建筑风格类似配套无差异营销方向相同产品情况市场启示：一、城市房地产背景处于快速发展阶段，但是基础薄弱，是一个总价市场。二、城市配套集中县府路，各新兴区域概念尚未形成。三、市场在售的各个项目的主力户型相似、面积接近，应注意细节突破四、市场上各项目的产品较为接近，容易被客户混淆，应通过建筑外观和景观的表现来突出重围，赢得客户的关注。五、在市场营销上目前市场上在售的项目都想凸显自身的品质生活，方向较为一致谢谢！