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Guofan.deng@gmail.com2014-02目录商业地产简介商业项目发展及分析商业项目开发流程及管理简述商业项目规划设计要点xx项目分析商业地产概念住宅项目酒店、写字楼、单体商业、主题商场、专业商场综合商业项目旅游项目（张家界、黄山、婺源、长白山项目）房地产商业地产住宅地产产业地产旅游地产商业地产与住宅地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采用开发销售的模式，资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住为目的。大多数购买者购买地产类产品时作为一种稳定型，投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商品卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待住宅地产投资回收期较短，房子买出去就开始回收投资。投资回收期较长，商业项目开始运营后还需要经过培育期后，才开始回收投资；商业业态的形式概念：Mall-------林荫道，在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型综合体。ShoppingMall------规模在5万平米以上，由管理商统一经营管理，主要采用出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺交通设施商铺商业地产的元素及行为商业地产的433即:4元素3种行为3个层面商业地产的商业模式商业模式说明优点缺点适应范围只租不售物业建成后，形成独立的产权，通过招商合作制与商户签订租约，收取租金作为现金流的主要来源。有利于商业项目的统一管理、推广和升级，可以更好的使项目升值。资金回收期较长资金充裕，作为长期稳定性持有的公司。只售不租：物业建成后，整体出售或者将产权分割后再进行销售，可以快速的回笼资金不利于项目的统一管理、推广和升级，项目升值需要依赖于外界环境。住宅底商模式、产权式酒店等，租售结合：商用物业建成后，投资商、开发商将一部分物业出租，另一部分销售；通常有两种方式：一种是底层销售，二层以上出租，另一种是主力店铺出租、配套商铺出售。可以回收部分资金，并且利用回收的资金进行后期开发。需要有较强大的运营管理和策划宣传团队，模式大都是迫于资金的压力，（如万达模式）出售后返租：物业建成后，建商业产权进行分割后进行销售，由开发商在销售的时候承诺将给予投资人一定收益率的形式进行返租，并签订租期。可以快速的回收资金，前期需要承诺购买人一定的投资回报率，后期存在较大的风险（海南酒店模式）商业地产的经营模式经营模式说明优点缺点联营模式：由经营商户在商业项目内进行商业经营活动，物业持有人将物业场地作为一定的出资股份与商户共同经营。与租户共担风险，对项目的升值和运营有一定的帮助。资金回收受经营效果关联。适用于较大规模的租户。出租模式：物业建成后，将物业租赁给商户进行经营活动，物业持有人收取租金。投资回收比较稳定所有租户抽点模式：经营商户租赁商业持有人的物业进行商业经营活动，商户不支付或者支付部分租金，物业持有人从商户的营业额中抽取一定比例的营业额，作为物业租金；项目经验效果与投资回收挂钩，项目经验较高时，可以取得较大的回报。在项目的培养期租户的租金压力较小该种方式对对物业持有人（商场管理者）的商场运营和推广有很高的要求。与租户共同承担风险。适用于小型的零售业态商业物业的管理模式物业运营管理模式说明优点缺点备注自管：物业产权单位成立专门的管理公司或部门进行商业项目的后期运营、推广和物业管理等工作。能很好的把控项目，有利用推广及产生品牌价值需要有非常专业的管理和运营团队，增加管理成本，并且占用资金适用于专业的商业管理公司：如凯德商用委托专业公司管理：物业产权单位不具备全部管理能力，而聘请专门的管理公司进行商业项目的后期运营、推广和物业管理等工作。不需要成立专业的管理部门，产权单位相对省心些不利用项目的推广没有资源和管理经验的公司。部分委托物业管理：物业产权单位，将物业和运营管理的部分工作聘请专门的管理公司进行管理，如后期运营、物业管理等工作由管理公司负责，招商和推广由产权单位负责。产权单位可以把控项目的推广和招商，利与项目的升值。需要专业的招商和推广团队。适用于招商和推广实力雄厚、资源丰富的公司，如万达商业地产简介商业项目发展及分析商业项目开发流程及管理简述商业项目规划设计要点xx项目分析商业项目业态形式组成百货店，超级市场、大型综合超市、便利店、购物中心、仓储式商场商业综合体、（奥特莱斯）商业步行街商业项目的业态形式：商业发展趋势商业项目的发展趋势：•零售商业•商业综合体•创意体验式商业（体验农场、体验休闲、娱乐）•新的趋势：o2o模式、BNC智能商场商业项目-体验式商业所谓体验式商业，就是除了购物以外，还有聚休闲、娱乐、美食、互动、健身、教育等业态于一体的商业项目。如:电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺等都属于体验式商业的范畴;体验式商业最大的客户群体是儿童和青年人。1、集客能力强；2、有效缩短新项目市场培育期；3、消费者滞留时间长；4、对其他业态消费带动显著。优势商业发展趋势商业项目未来的发展趋势：商业项目：体验式商业（体验农场、体验休闲、娱乐）新的趋势：O2O模式、BNC智能商城仓储+体验+网络+物流社区服务型商业（及新农村、社区养老）旅游地产+商业地产的组合商业地产新型趋势分析实体店+网络店：网站的建设及网站的功能和卖点单店铺小型化，实体店规模越趋合理实体店软硬件结合：硬件舒适，软件人性化、顾客上帝实体店优势的展现：实体与电商的竞争店运营和服务升级：购物环境更加舒适，服务更加细致经营特色更加突出、市场更加细化、专业化（精）实体店的发展未来的主流消费群体儿童类群体青少年类群体高消费群体消费群体及趋势分析商业项目运营三大趋势：创意体验绿色节能精细管理商业项目运营趋势未来业态比例的发展趋势业态类别所占比例儿童类（儿童教育、娱乐、玩具等）20~25%餐饮类30~35%娱乐类10~20%服务5~10%零售10~30%业态配比儿童类20%零售30%服务类，娱乐餐饮类30%业态配比的变化，向体验性延伸，零售类的比例越来越小。商业项目需要做到的三吸引：吸引投资人吸引商户吸引顾客1、商户关心的是什么，如何让商户相信项目的前景2、怎么让顾客时刻想着去逛商城3、怎么能吸引顾客和留住顾客4、怎么让顾客主动掏腰包顾客5、进入购物中心顾客最关注的是什么6、商业项目中什么最重要，（客流、人气）7、投资人的投资回报商业项目的三吸引商业项目提升的三要点1、塑造购物中心吸引力：公共服务比例的提升（公共服务设施）体验式店铺（如餐饮，但不能够依赖餐饮），购物中心的功能定位（回归配套的本质），快时尚、慢体验。2、如何更能够吸引租户和顾客：体验制胜、社交化消费成主力店、互联网思维改造商场。3、创造自由、智能、乐趣的消费体验空间。商业项目的三要点商业项目成功的因素一个成功的商业需要多方面资源的整合。所有优秀的团队对于商业项目的成败来说至关重要。商业物业外部条件（选址）商业市场定位商业营销推广策略经营者的实力（包括建造标准、招商）商城运营及管理服务商业项目运营成功的几个要素商业项目的思考点商业项目的流程和需要考虑的几个方面：1、投资人角度：投资回报率2、商业的发展前景：是否适应市场、区域、及政策环境3、招商推广与工程的衔接性：是否满足进度和现有工程条件等4、运营管理与招商、工程的衔接性：是否能够适应招商、运营管理、及物业运行的需要5、顾客：舒适感6、租户：承受能力和需求项目策划及定位设计、建造标准确定施工招商和推广租户后期运营、管理项目软、硬件升级商业地产简介商业项目发展及分析商业项目开发流程及管理简述商业项目规划设计要点xx项目分析项目流程简述我们的管理团队由有着丰富的商业建造管理经验，有着丰富的设计、成本控制、现场管理等工作经验针对于本项目的实际情况，我们将为项目提供全过程的管理服务，前期工作项目设计招投标项目施工管理试运行及移交竣工验收租户管理及开业政府部门沟通、工程手续办理商业项目至少涉及到如下专业和项目基础：基坑支护及降水、桩基、土方工程主体工程：结构（含地下室及人防结构）、土建、建筑初装修、门窗、初装修装修：公共区域精装修、后场区域及机房装修等外立面：幕墙、入口门斗、外墙广告位、外立面灯光系统暖通：采暖、空气调节、排油烟、送排风强电：高低压变配电、动力配电、照明、租户配电、室外景观照明给排水：给排水、中水、太阳能热水、虹吸排水消防：防排烟、消防水、联动报警、防火卷帘、大空间灭火系统、气体灭火等弱电：楼控和安防系统、综合布线、客流统计、信号放大、无线网络、有线电视标识及指引系统：室内外标牌、指示、导引系统广告：室内外广告位、广告悬挂系统、LED显示屏及广告燃气：室内燃气、外网燃气市政：供电、供水、供暖、通讯、市政排水、室外消防、有线电视、道路景观：铺装、绿化、小品等商业配套：休闲区、座椅、花车、垃圾桶、卫生间附件项目涉及的专业管理要点-业态规划及商场风格控制通过策略性的平面布局及规划，可以有效的提高出租率和租金回报率从提高顾客购买欲望方面进行业态的规划及人流、车流动线的规划和控制，商场主流风格的控制及专业间的整合，装修、机电、标识、形象、配套等方面的进行统一和协调，从而可以更好的突显商业特色配套设施在商业中的效果日益突显，从人性化、地位特色化方，更能增加顾客的印象分。整合多个商业项目的经验，我们编制有完整的商业项目建造技术标准，直接实施与设计和合同文件中，我们的资料库中保存有主流、大型租户的工程条件+前瞻性的规划，能更好的为商业项目的升值提供基础条件管理要点-设计管理跟进和审核项目前期规划设计业态规划与设计审核设计标准编制施工图纸审核技术标准的编制与审核（机电、太阳能、中水、BMS、背景音乐、监控、综合布线、LED显示屏）景观、标识、精装设计与审核机电、土建、幕墙、结构图纸审核市政配套设施图纸的审核。设计文件的整合设计变更的控制与管理管理要点-机电管理正确的机电系统设计和施工，对于整个项目尤为重要。机电管理包括：机电系统优化设、计合理化建议。生命周期成本计算-考虑到整个项目生命周期的建设及运营成本，选择合理的系统方案。机电图纸与土建装修图纸审阅-仔细比对专业工种图纸以避免矛盾发生，减少不必要得返工及签证等。机电设备选型建议-基于各设备型号的功能及价格，选择经济合适的设备型号，确定机电设备表，并建议合理的供货周期。机电系统施工管理-现场协调机电各专业工种施工搭接，合理安排管道的综合排布等。消防系统设计和施工预控，设计阶段提出合理化建议以便能快速的通过消防设计审批。及时消防问题，确保消防的符规性，正式验收前进行预验收，提出隐患并及时整改，目标是消防验收一次性基本通过，仅留小范围整改要求。机电容量的前瞻性考虑，如：选择合适的供电承包商，初步设计阶段，就开始征询电力增容事宜。进行多方面的预留，以应对后期灵活变动。机电系统调试及试运行，将机电各系统进行有效的整合，充分发挥各系统的效果。管理重点-施工管理施工是将项目从理念转变为实体的具体过程，所以施工管理也一直是我们整个项目管理的重点，我们奉行施工过程中周密而详尽的管理。所以我们在遵循“三控三管一协调”的管理原则的基础上具备编制有《项目管理大纲》，将施工管理的各环节和各方面以系统和程序的形式进行控制，同时我们还会根据项目的实际情况进行下述方面的重点把控：设计图纸的审核及专业协调：行动清单制度材料设备进场前的审核制度及流程项目例会制度顾问公司管理制度：工程质量检查制度：HES管理体系及检查和报告制度：竣工验收及联动调试：管理重点-成本控制成本控制应贯穿于从方案设计阶段到工程施工竣工的全过程管理和控制。主要包括：方案设计阶段的管理和控制：投资估算，方案调整建议等，制定初期投资估算，提出合理化造价优选方案。设计深化及施工图阶段的管理和控制：不断提供建议使设计能符合拟定的投资额，造价