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余杭房地产市场状况报告第一章余杭区概况一、地理环境分析余杭区位于浙江省北部，杭嘉湖平原南端，西依天目山麓，南濒钱塘江。余杭地处杭嘉湖平原与浙西丘陵山地的过渡地带。地域形态上，余杭从东、北、西三面成弧形拱卫杭州，是省会杭州的近郊区，杭州市区的主要延伸地，并与桐乡、海宁、富阳、临安、安吉、德清等县市接壤。余杭总面积为1200平方公里，地貌可分中山、低丘、河谷平原、水网平原、滩涂平原等，其中平原面积占全区总面积的61.48%。地势由西北向东南倾斜，西北为山地丘陵区，属天目山余脉，海拔500米以上的山峰大部分都分布于此；东部为堆积平原，地势低平，塘漾棋布，属著名的杭嘉湖水网平原，平均海拔2～3米；东南部为滩涂平原，其间孤丘兀立，地势略转向高原，海拔为5～7米。余杭处于北亚热带南缘季风气候区，季风交替规律显著，季节变化明显，形成春季多雨，秋季气爽，冬季干冷的气候特点，年平均气温16℃。常年11月下旬初霜，3月中旬终霜，平均降雨量1150～1550毫米，年降水日为130～145天。余杭区共有土地12.26万公顷，其中耕地4.53万公顷，占36.96%；林地3.8万公顷，占30.98%；水域面积1.25万公顷，占10.2%。境内主要河流是东苕溪、京杭运河与上塘河，常年可利用水资源13.3亿立方米。余杭交通十分便利，沪杭、宣杭铁路穿境而过，并有浙江省最大的铁路编组站－－乔司编组站，日编组能力4000辆；杭沪、杭宁高速公路，104、320国道和五条省道把余杭与杭、沪、宁和苏、锡、常、甬等大中城市紧紧相连；以大运河为主干线的水路交通也十分发达，通航里程374.4公里；杭州览桥机场紧临区境，距区治临平镇仅10公里。二、人文环境分析早在秦王政二十五年(公元前222年)，在今境内设余杭、钱唐(含今杭州市)两县。唐武德四年(621)，改钱唐为钱塘。五代后梁龙德二年(922)，划钱塘、盐官、富春三县部分地置钱江县、宋太平兴国四年(979)，改名仁和。民国元年(1912)，钱塘、仁和合为杭县。1958年4月，杭县建制撤销，属杭州市郊区。1960年1月建立钱塘联社(县级)。余杭县建制亦于1958年10月撤销，并入临安县。1961年3月，从临安县析出原余杭县境并入钱塘联社，4月，钱塘联社撤销，恢复县建制，定名余杭县，县治设临平镇。1994年5月经国务院批准，撤县设市。2001年3月，撤市设区。余杭是久负盛名的文化之邦、名家辈出，代有才人。唐代的罗邺，是余杭较早出名的文人。长眠在余杭安溪太平山的北宋沈括，是我国历史上杰出的科学家，其《梦溪笔谈》被誉为“中国科学史上的里程碑”。距今700多年的元代邓牧，自称“三教(儒、佛、道)仆人”，留下《洞霄宫志》、《游山志》、《杂文稿》等作品。清朝余杭人孙士毅，担任过兵部尚书、军机大臣、代过两江总督，参与了《四库全书》的编纂，并出任副总纂。出生于余杭仓前的章太炎，是我国近代民主革命的先驱、思想家和国学大师，一生留下了一千余万字的著作，重要文集有《章氏丛书》、《章氏丛书续篇》、《章氏丛书三编》等。三、生活水平分析余杭下辖14个镇、1个乡、4个街道。全区年末总人口795449人，比上年末增加3664人。其中农业人口621798人，比上年末减少1924人。全区人口出生率7.64‰,死亡率6.53‰，自然增长率1.11‰。居民收入和储蓄，城乡居民生活稳步提高。据抽样调查显示，城区居民年人均可支配收入9955元，比上年增长14。5％，人均消费性支出7380元，比上年增长13.1％。居民消费中用于家庭设备用品、医疗保健、交通通迅、文教娱乐类都有较大幅度增长，分别增长112.1％、18.3％、10.5％和26.7％。农民年人均纯收入5839元，比上年增长11.0％。城乡居民金融资产继续增加。年末全区城乡居民储蓄存款余额835105万元，比年初新增97761万元，人均储蓄余额达10499元，比上年增长12.7％。第二章余杭区经济发展状况一、经济发展指标1、经济总量据统计，2001年余杭国内生产总值154.8亿元，比上年增长12.4％。其中，第一产业19.1亿元，增长8.6％；第二产业83.6亿元，增长11.9％；第三产业52.1亿元，增长14.8％。一、二、三产业结构的比重由上年的12.8:54.3:32.9调整为12.3:54.0:33.7。同时完成财政总收入128083万元，比上年增长38.4％，其中地方财政收入73333万元，增长59.8％。2002年余杭区主要经济总量指标：指标数值增幅国内生产总值154.8亿元12.4%第一产业19.1亿元8.6%第二产业83.6亿元11.9%第三产业52.1亿元14.8%财政总收入128.1亿元38.4%地方财政收入73.3亿元59.8%[分析]余杭是全国经济百强县，三产中第二增幅对比国内生产总值154.8亿元第一产业19.1亿元第二产业83.6亿元第三产业52.1亿元财政总收入128.1亿元地方财政收入73.3亿元产业和第三产业所占比重相当大，且第三产业的发展更加迅速。说明居民生活质量正在进一步的提高，市场整体购买能力有望较大提升。经济与生活的互动，将为房地产市场提供经济支持。2、农业发展状况围绕都市型农业这个主题，大力发展效益农业，是余杭发展农业的基本思路。加大力度调整和优化农业结构，使农业和农村经济保持良好的发展态势。全区实现第一产业增加值19.1亿元，增长8.6％，完成现价农业总产值27.5亿元，比上年增长9.5％。区级农业产业化项目已达105个，总投资2.14亿元，其中99个项目经过验收。农业园区建设稳步推进，高新农业开发区巳成雏型，17个高效特色农业园区开始启动；农业信息化“余杭农网”也于年底正式开通。种类种植面积产量增降幅度粮食37.1千公顷下降15.2%蔬菜16.3千公顷37万吨增长17.8%饲料作物508公顷增长43.1%茶叶5873吨增长16.0%水果12018吨增长34.6%[分析]余杭三面卫戍杭州，随着杭州国际化发展趋势，城市化规模化都在加速发展，人口增长迅速，发展城市副食品尤其是菜篮子工程，是农村居民迅速致富的一大捷径，余杭政府对农业的引导和支持，将会大大提高农村居民的收入。有关资料显示，目前富裕起来的农民，不少有意向到城市买房，加上余杭地方政府对购房入户政策的放宽，农民购房的热情将大大提高，市场情景广阔。余杭城市化进程加快，未来有很多农村居民入市是趋势。3、工业发展状况工业基本指标：1、全区实现工业增加值75.8亿元，比上年增长11.5％；2、完成现价工业总产值347.85亿元，增长23.4％；3、完成全部工业销售产值334.01亿元，同期增长23.4％，全部工业产品产销率达到96.0％；4、在现价工业总产值中，区属工业完成57.01亿元，增长12.6％；乡镇工业完成290.84亿元，增长25.7％；5、在乡镇工业中，集体经济完成120.96亿元，增长20.2％；私有经济169.88亿元，增长30.0％。工业经济成分:指标产量（亿元）增幅工业总产值347.8523.4%区属工业57.0112.6%乡镇工业290.8425.7%集体经济120.9620.2%私有经济169.8830.0%[分析]从经济成分上看，乡镇企业和私有经济的发展速度分别为25.7%和30.0%，表明在市场目前情况下，居民收入增长大大提高，这两种经济成分的发展，是居民购买力有了一定程度的提高，从而刺激了人们对生活水平的需求，也0100200300400工业总产值区属工业乡镇工业集体经济私有经济产量（亿元）增幅是支持余杭城市房地产业发展的一个基本原因。4、固定资产投资全年完成全社会固定资产投资57.7亿元，比上年增长27.5％。1、房地产开发投资17.4亿元，增长108.4％；2、工业性固定资产投资22.8亿元，增长21.7％；3、农村集体投资18.0亿元，增长29.5％；4、基本建设投资10.2亿元，更新改造投资1亿元，农村个人投资5.7亿元，均比上年有所回落。[分析]在以上四项投资增幅可以看出，余杭固定资产投资中，房地产开发投资高达108.4%，远远高于其它项目投资，总规模为17.4亿，在社会各项投资中，占有相当的份额。5、主要经济类型按经济类型划分：1、国有经济1.7亿元，增长2.2％；2、集体经济4.6亿元，下降11.8％；3、个私经济18.6亿元，增长23.8％；4、股份制经济4.1亿元，增长11.1％；5、其他经济11.5亿元，增长10.8％。经济类型数值(亿元)增降幅度国有经济1.7增长2.2%集体经济4.6下降11.8%个私经济18.6增长23.8%股份制经济4.1增长11.1%其他经济11.5增长10.8%数值(亿元)1.74.618.64.111.5国有经济集体经济个私经济股份制经济其他经济[分析]个体经济和股份制经济的快速发展，对提高本地居民收入和生活水平有积极作用，从侧面反映了房地产市场的受众范围扩大，潜力大增。6、旅游产业旅游业发展较快，并已显露新兴产业的优势。1）成立径山风景旅游开发区管委会，黄鹤山天都城、余杭闲林主题文化公园、双溪“竹海漂流”二期扩建等项目进展顺利；2）成功地承办了2001年杭州西博会家纺布艺展和杭州“西湖之春”旅游节开幕式等活动；3）推出了“余杭二日游”等旅游线路。余杭旅游知名度进一步提高；全年接待国内外游客120万人次，比上年增长53.8％；旅游收入5.4亿元，比上年增长53.6％。[分析]余杭旅游业的发展，为房地产发展提供相应的理念依据，加上余杭丰富的历史文化底蕴，可能会对余杭旅游房地产项目开发提供更多的发展机会，将带动房地产走向多概念时代。7、外贸外资1）全年完成外贸出口交货值58.3亿元；2）自营出口额24395万美元，比上年增长20.2％，外贸自营出口名列全省“十强”。利用外资进入稳定发展期。新批外商投资企业50家，增资17家，总投资9516万美元，实际到位4101万美元，比上年增长13.6％。[分析]外贸外资的发展，优化了余杭地方经济发展结构，提高地方经济的市场竞争能力，从侧面对房地产市场有着积极作用。综上所述，余杭目前整体产业结构相当合理，城市经济比较发达，大杭州概念的提出，再加上人们对余杭房地产市场看好，市场发展相当有利。经济指标显示，房地产受到产业结构的积极支持。尤其是农业方面，余杭一直是农业大县，农村经济的快速发展，对农民进城购房起到促进作用，在城市化进程加速发展的现在和未来一段时间，大大增加房地产市场的受众。二、城市规划管理城市规划“积极接轨杭州，规划编制工作得到加强”是余杭城市规划管理的基本方针。配合杭州市做好新一轮城市总体规划修编的前期工作，进一步细化城区地块的功能定位、建设规划和主要区域的景观规划，编制完成城区城市防洪总体规划。以区域性中心集镇为重点，及时调整了各镇的城镇整体规划和工业区规划。重点建设项目1、临平污水处理工程全线贯通；2、临平汽车南站主体工程顺利竣工；3、人民大道西延、藕花洲大道西延等工程正在抓紧建设；4、临平、塘栖供水工程完成扫尾工作；5、实施了余杭、闲林应急输水管线工程；6、瓶窑水厂扩建工程已开工建设；7、五个城区供水管网改建扩建工程顺利竣工；8、完成了西险大塘16公里防渗处理、全线凝结碎石防汛公路及绿化配套建设；9、南湖滞涝洪区退耕还湖工作全部结束。[分析]城市重点建设项目主要围绕道路、交通、水利等方面展开，实际上是提高整个城市生活服务配套和居民生活水平。重点工程建设的实施，形成完善的城市配套体系，优化人居环境。城市管理城市综合管理基本形成体系，城乡面貌有良好改善。为此，该区政府主要从以下几个方面加大了城市管理的力度：1、加大了对城郊结合部、公共场所、建筑工地等方面的综合整治力度，广泛开展了各项环境卫生专项整治活动；2、进一步实施了美化、绿化、净化、亮化工程，梅堰小区、临平三中等单位实施“拆围透绿”，邱山大街、北大街、上塘河等重点地段进行了亮化、绿化建设；3、拆违力度进一步加大，城区共拆除违法违章建筑566户计23000多平方米，提高城市整体居住环境；4、城区公交车辆逐步更新，全区有71辆中巴