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冲破楼市迷局畅通房产信息Appl社会实践小队1冲破楼市迷局畅通房产信息——有关和谐社会有效、统一的房产市场信息披露制度的构建研究第一部分实践活动的背景一、楼市迷局——奔向深渊的欲望号街车房地产已经形成了一股热潮，包围着每一个人。不约而同，各媒体形容这一现象都用了一个词：疯涨。确实，这样的涨幅已经非正常人的思维所能想象得出。一种看似矛盾的现象在中国各大城市普遍存在，尤其在政治经济文化的中心——北京。尽管抱怨房价过高与收入脱节的抱怨声铺天盖地，但房价依然是芝麻开花节节高。专家、学者、政府官员、开发商，纷纷登场，来自各个角落立足各个利益阶层的声音此消彼涨，所谓的“百家争鸣”，一次又一次地敲打着公众的神经。谈到楼市，几乎每个人都只能迷茫地等待开发商价格的发布，似乎整个过程只有被动地“雾里看花”。这是一个迷局！究竟是怎样的迷局？这样的迷局是否应成为社会发展中某一阶段的一种常态？这究竟是一种纯粹的市场经济现象，还是包蕴了社会与政治现象呢？这样的厚厚的迷局与高危的房价博弈之战是否会影响到我们神州大地上正在构建的和谐社会呢？而政府在对房地产市场的国家宏观调控中，究竟是如何定位，如何操控楼市这列似乎失控的“街车”呢？其中关键又在哪里呢？掌握信息权力最大的政府，在纵向和横向的管理监控机制中究竟将何去何从？可以说，房产市场上最大的泡沫就是信息泡沫，＂狼＂就在泡沫中伺机而动！中央和央行的高度重视,连续出台了121号文，旧“国八条””和最近的“国六条”等一系列以“完善信息披露制度”为调控重点的大调整政策，才使得房地产市场紊乱局面得到一定控制.但是,应该说,此次宏观调控由于种种原因造成调控远未到位,信息渠道仍阻塞严重，效果依旧不显著.而,如果这种对弈格局继续存在继续发展下去的话,＂狼＂来的那天将不远了.冲破楼市迷局畅通房产信息Appl社会实践小队2毫不夸张地说，在扰乱房地产市场的各种“黑手”中，信息失真是罪魁祸首之一。从中央到地方政府,信息的传达披露渠道极为坎坷．地方政府之间的交流信息遇上冰山．政府与开发商中介商之间的信息沟通更为暧昧和封闭．对于房产市场最终的参与者消费者,基本无从知晓房产信息来源.政府和民众究竟该信谁？二、政府在房价博弈中如何“选边”事关社会和谐要解开房价问题上的死结，必须首先对这个问题进行定位：这是一个纯粹的经济问题？还是一个社会和政治问题？如果是前者，那么通过市场自发的调节就可以了。如果是后者，那就必须采取市场之外的其他手段。不久前，“不买房运动”的出现并赢得热烈反响。这一运动表明，社会大众（其中主要是社会中间阶层），无法继续忍受房地产垄断联盟的无度勒索，试图通过有组织的行动来维护自己的权益。在这场博弈中，开发商和购房者的利益此涨彼消，双方并无太多调和的余地。政府在这个问题上已经不能继续骑墙，必须尽快做出选择。而只有选择和民众站在一边，研究细化规范化并采取全力实施完善有效的信息披露机制，使整个体制纳入法制与和谐的轨道上来，让房产市场经营公开化，透明化，让广大民众参与到市场中，充分发挥市场和政府调控的作用，抑制住房地产垄断联盟攫取超额利润的冲动，才能确保社会和谐。无论如何，政府在处理房价问题时，都要跳出单纯的经济考虑，而要从构建和谐社会的高度来考虑。有了社会和谐，一切就都有了价值，没有了社会和谐，一切就都等于零。政府在这个问题的选择，实际上也成了他们是不是真的愿意履行“代表最广大人民的根本利益”这一庄严承诺的试金石。三、聚焦——房产信息披露制度，亟待锋从磨砺出目前我国各大城市公布的地价数据都只有基准地价，而房地产商的土地储备，甚至连一些政府部门也没有掌握到准确数据。地价、房地产商土地储备方式、数量等数据为何这样难以见阳光？房地产商违规“囤地居奇”为何屡屡得逞？重要原因之一是地方政府职能部门的暧昧态度。对于开发商来说，拥有土地就意味着拥有市场定价权。一位广东地产商表示，在冲破楼市迷局畅通房产信息Appl社会实践小队3特定区域控制房价并不难。区域内没有可以形成参考的其他竞争楼盘，购房者又无法知道楼盘的成本，那么，开什么价格就由开发商说了算。然而，从目前来看，房地产统计和信息披露制度远未完善。这不免让人产生担忧：面对中央严厉的惩罚措施，政府部门究竟该如何制定出一个真实有效的，从全程掌控并实时发布公众信息披露法律制度，切实维护好人民的利益？真相是无底洞的底。完善房地产统计和信息披露制度，全面、及时、准确地发布市场供求信息已刻不容缓。住房是一种涉及民众切身利益、具有一定公益性的特殊商品。房地产市场信息失真，不仅阻碍了市场的健康发展，也在一定程度上影响了政府的信用。因此，完善房地产统计和信息披露制度，不仅是整顿房地产市场的一个关键，也是树立政府信用的一个关键。对此，决不能掉以轻心。冲破楼市迷局畅通房产信息Appl社会实践小队4第二部份实践活动的意义1、房产信息批露制度的建立有利于保护消费者利益与构建和谐社会。房地产经济与居民的住房问题密切相关。而现实中，房地产市场存在着严重的信息不对称。房产开发公司在交易中占有绝对优势——其对房产信息的提供是居民获取信息的唯一渠道，且难判断信息真伪。作为公权力代表的政府有责任，有义务向公众提供翔实的信息，使其能够有效地调整自己在房产市场中的选择行为，符合利益最大化原则，并减少因信息不通畅所造成的损失，使房地产经济走上良性发展的轨道，调节多方利益平衡，实现真正意义的和谐。2．房产信息批露制度的建立有利于整体市场的产品结构的均衡。房地产信息不对称造成了诸多错误现象，给政府决策带来不便，造成了经济资源浪费，经济建设产生了严重影响。政府对于房产立项、规划、审批已有相关规制，但政府对整体需求市场还是没能把握好，房产开发商并不追求整体市场产品结构的均衡，若信息批露能提供最为真实的信息保障，有助于土地的合理利用、房地产的合理发展与市场规范的实现。3、房产信息批露制度的研究有助于对国家大政方针提出建设性的意见和建议。信息披露不仅是整顿房地产市场的一个关键，也是树立政府信用的一个关键。完善房地产统计和信息披露制度，全面、及时、准确地发布市场供求信息已刻不容缓。一个健康的市场应该是信息对称的市场。公开、准确的数据可以让消费者做出理性的购买判断，可以让开发商做出合理的投资判断，形成理性的、有序的市场供需。4、房地产信息批露的建立有利于有助于规范市场秩序，重塑商业道德。新的市场经济形势下，道德与效率之间的矛盾日益显著。今年四月份胡锦涛总书冲破楼市迷局畅通房产信息Appl社会实践小队5记提出了“八荣八耻”，对经济建设产生极大影响。房地产信息的不公开、不畅通很多程度与经济秩序的混乱有关，缺乏一套切实有效的完整制度规制房地产市场。在活动中通过对房地产信息的研究，调查涉及房地产开发管理的现有政策、机构设置、运行状况，发现其中出现问题的环节，提出信息披露制度的构想，使房地产市场在透明的环境中自由成长。5、房产信息批露制度的研究能够将法学理论与实用学科紧密结合。法学的研究与发展应更倾向于与实用学科的结合，研究社会所需所用的。房产信息批露的研究不仅涉及到房地产专业的知识，更涉及到法学，经济学，社会学等各领域的知识。对相关领域的研究，有助于这些学科的知识交汇与融合，对各学科的发展和进步起到重大作用。特别是房产信息批露中政府所扮演的角色，政府所相应应该制定的法规政策，尤其起到重要作用，这正是法学专业的发展方向。6、实践活动有利于小组成员自身素质提高。在学校的我们，拥有的是丰富的理论知识，但实际发展不完全是因循规律的，而是受到许多现实层面的影响，所以，将我们的专业知识投入实践，有助于对知识的理解与运用，深入地了解社会现状，深入考察社会问题，掌握新的学习实践方法。同时在实践中，提高与人沟通的能力，做事协调的能力，学习思考的能力。冲破楼市迷局畅通房产信息Appl社会实践小队6第三部分理论基础一、从行政法学角度——完善的信息披露制度的可能性。从信息披露的主体入手，其主体为包括政府部门、房地产开发公司、中介机构等在内的多元主体，但政府将处于统领地位，进行有效的宏观调控，整合信息，创建新的信息发布模式，统一、标准、真实地发布信息。(1)政府决策行为从社会契约论看，政府与民众之间存在契约关系，政府作为一个公众利益的整合机构，接受民众的授权，代表民众的意志和利益，所以其决策行为应具有合法性、合理性、有效性、公开性。将其具体到房地产市场中的信息披露制度，合法性即信息披露的程序合法，合理性即信息披露的内容合理，有效性即信息披露的影响有效，公开性即政府整合信息的过程公开及信息内容公开。（2）决策机构的整合从我国房地产市场涉及的政府机构来看，其数目繁多。由于各政府部门间的定位问题、权限问题没有明晰化，则会导致信息冲突、信息不流动等问题的出现，这都给目前已经存在的信息披露制度发挥其切实有效的作用设置了巨大的障碍，而这样一套制度的构建，必须建立在政府部门信息一致的基础上。二、从房产经济学角度——完善的信息披露制度的必要性。从房地产产业的自身特征入手，房地产经济具有二大特征——（1）高风险。购房者中有很大一部分目的在于进行房产投资，因此从保障他们的投资利益的角度看，从始至终有效的信息披露制度的必要性则凸现出来。当然，房地产的高风险与证券市场的高风险在内涵上有着本质的不同，证券市场从始至终就强调金融票据的自由流通，而房地产市场从源头上则是国家拥有土地所有权，所以国家对于房地产投资领域的宏观调控应该而且能够更加有效；（2）垄断性。从我国目前房地产市场中信息公开的现状来看，信息公开缺乏全冲破楼市迷局畅通房产信息Appl社会实践小队7程性（通常从价格出台后才有相关的信息披露，而其信息披露的对象一般也只是针对购房消费者）、流动性、透明度。造成这种现状的原因归根结底在于房产市场的信息具有垄断性。政府部门、房地产开发公司、中介机构等相关部门各自掌握着不同方面的重要信息，而对于购房消费者来说，获取房产信息的来源渠道狭小，在数量、质量、可靠性方面都缺乏保障，所以一套从始至终具有流动性的信息披露制度的建构和运作对于公众选择行为的调整具有重要意义，此制度的完善符合公众利益。三、从社会学角度——完善的信息披露制度的忠诚满意度完善的信息披露制度的终极受益者是民众，真实、有效、完整的信息披露能够有效地调整民众在房地产市场中的选择行为，符合其利益最大化的原则。由于住房问题是作为社会中个体在生活层面关心的首要问题，所以完善、有效地信息披露制度从某一层面反映出民众生活的满意度和对政府行为的忠诚度，这符合构建和谐社会的终极目的。冲破楼市迷局畅通房产信息Appl社会实践小队8第四部分实践活动的可行性分析实践活动计划，要充分考虑其可行性，有利于保证活动顺利进行，并取得预期效果。以下将从主客观两大方面来分析本次实践活动的可行性。一、主观方面：1、实践课题明确、务实——由房地产信息披露现状出发，构建切实有效的房地产信息披露制度。房地产业，尤其是房价问题，是当今社会的热点话题，社会公众对其的深度关注，为我们的调研实践提供了广泛的社会基础。实践结果针对的是房地产信息披露制度建设方面的一个实质空白，目的在于通过我们的调查，研究构建一套制度，用于有效地发挥政府职能，在促进房地产业健康有序发展的同时，充分保障作为房地产消费者的广大市民的利益。。2、团队的优势性——“Appl实践小分队”，成员来自中央财经大学法学专业、房地产专业、以及金融专业的七名本科生、研究生，对经济与法学结合领域的灵敏度高。从知识结构与特长来看，团队成员知识结构、理论专攻不同，可以实现优势互补。同时在指导老师的指导下，加之我们的独立思考，此次实践结果将是真实有效的，并且对于我国房地产市场信息披露制度的实际操作有较强的参考价值。3、制度保障先行。为保障实践活动顺利、有效、安全地进行，实践小分队，有明确的团队纪律和安全措施，有周密的实践内容计划，有详实的行程安排（见附件）。我们相信实践活动将有序进行，并最终卓有成效。冲破楼市迷局畅通房产信息Appl社会实践小队9二、客观方面：（一）地域优势：首先，北京作为首都城市，由于其在国内的政治、经济地位，以及200