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附件一：城市房地产市场分析报告模板××市××年度房地产市场分析报告一、房地产市场现状分析（一）、宏观市场层面1、经济投资发展状况根据统计数据，2007年××市社会固定资产投资达**亿元，其中房地产开发投资****亿元，同比增长***%。其中主城区固定资产投资**亿元，其中房地产投资**亿元，同比增长**%。注：数据来源渠道统计局、建设局、房管局或其他政府部门。2、房地产开发2007年××市房地产开发投资**亿元，其中商品住宅完成开发投资**亿元，商业用房投资**亿元。其中主城区房地产开发投资**亿元，其中商品住宅投资**亿元，商业用房开发投资**亿元。2007年××市及主城区房地产投资一览表（单位：亿元）总投资商品住宅投资商业用房投资1、××市——————2、主城区——————注：数据来源于统计局、建设局或其他政府部门。2007年××市房地产新开工面积**万㎡，同比增长**%，其中商品住宅新开面积**万㎡，同比增长**%；主城区新开工面积**万㎡，同比增长**%，其中商品住宅新开**万㎡，同比增长**%。全市房地产开发竣工面积**万㎡，增长**%，其中商品住宅竣工面积**万㎡，增长**%；主城区竣工面积**万㎡，增长**%，其中住宅竣工面积**万㎡，同比增长**%。2007年××市及主城区房地产开竣工面积一览表（单位：万㎡）新开面积竣工面积商品房其中：商品住宅商品房其中：商品住宅1、××市增长率2、主城区增长率注：数据来源渠道建设局、房管局等。3、土地市场概况2007年××市全年成交土地**万㎡，合约**亩（其中熟地**亩）。成交土地（熟地）总体单价合**万元/亩，土地单价同比上年度增长**%。注：成交单价按熟地计算，有些城市目前也出让生地。数据来源渠道土地交易部门。4、市场供需分析2007年主城区年批准预售面积**万㎡，同比增长**%，其中普通商品住宅**万㎡，商业用房**万㎡。全年主城区新建商品房销售面积**万㎡，同比增长**%。其中普通商品住宅销售面积**万㎡，同比增长**%，商业用房销售面积**万㎡。2007年××主城区商品房供需总体情况一览表（单位：万㎡）市场供给市场需求市场供需比1、总量普通商品住宅商业用房注：数据来源渠道房管局。（二）、市场版块分析1、区域版块划分根据主城区布局结构，以及各区域内产品类型、价格和目标客户群等特性，一般将××主城区房地产市场划分为**大版块，即是××区版块、××版块……。其中××区版块是目前重点开发建设的新城区板块。城市主城区区域版块划分如下：××区版块：×区版块：……注：各公司根据城市房地产特征，划分区域版块。2、区域版块市场供给分析文字性描述区域版块市场供给情况，要求阐述主城区市场供给总量，以及提供2007年度主城区版块市场供给量及份额示意图（例图如下）。2007年主城区版块市场供给量及份额示意图4.62,2.92%20.58,13.02%92.41,58.47%40.44,25.59%老城区东区西区北区注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门，各公司按照版块划分统计相关数据。3、区域版块市场需求分析文字性描述区域版块市场需求情况，要求阐述主城区市场需求量及变化情况，以及提供2007年度主城区版块市场供给量及份额示意图（例图如下）。2007年度区域版块市场需求量及份额示意图1.70,2%20.24,20%66.03,66%12.03,12%老城区东区西区北区注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门，各公司按照版块划分统计相关数据。（三）、产品特征分析1、从市场供需角度分析文字性描述主城区产品供需特征和各类产品市场份额，以及各类产品市场供需比情况。详细例表如下：2007年度主城区商品住宅产品类型市场供需结构示意表（单位：万㎡）市场供给市场需求供需比批准预售面积市场份额成交面积市场份额多层住宅小高层住宅高层住宅合计注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门，各公司按照版块划分统计相关数据。2、从产品面积区间分析文字性描述主城区产品面积区间情况，以及各区间段产品供需情况。详细例表如下：面积区间（㎡）市场供给市场需求市场供需比套数（或面积）百分百套数（或面积）百分百80以下80～9090～100100～110110～120120～144144以上合计通过图标数据分析，总结市场产品供给和需求特征。注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门，各公司按照版块划分统计相关数据。（四）、区域版块分析1、老城区版块重点分析区域版块市场价格、产品、目标客户群等特征，重点分析各区域版块代表性楼盘（原则上要求规模10万㎡以上），尤其是公司项目区域版块竞争性楼盘（如蚌埠的紫金名流）和城市具有影响性大盘（如徐州绿地世纪城）。2、东区版块：……（五）、区域版块楼盘一览表区域版块项目名称项目规模产品类型价格面积区间销售状况开发商备注老城区西区×区×区二、房地产发展规划（一）、中长期发展规划文字性概述城市“十一五”或近五年度房地产发展规划。并提供下列表格数据。××市“十一五”房地产投资目标一览表（单位：亿元）年份20062007200820092010合计全市其中：市区××市“十一五”房地产开发目标一览表（单位：万㎡）年份20062007200820092010合计新开工面积其中：市区××市“十一五”商品房竣工面积目标一览表（单位：万㎡）年份20062007200820092010合计商品房竣工面积其中市区商品住宅竣工面积其中市区注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门。2、2008年住房建设计划根据××市房管局（或其它政府部门）下发《2008年××市住房建设计划》，2008年××市区住房建设计划目标是：新开工住房面积**万㎡，其中低价位、中小套型普通商品住宅**万㎡，经济适用房（限价商品房）**㎡、拆迁安置房**万㎡，解危安置房**万㎡，廉租房**万㎡；注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门。目前国家要求各级政府出具详细年度住房建设计划。三、土地供给计划原则上要求提供当年度土地供给计划，各公司根据土地供给计划（居住类土地），甄选意向土地，并在表格中加以注释。土地按城市房地产市场区域版块分类。例表如下：2008年度拟上市居住类土地一览表序号区域位置规模规划用途备注1老城区234新城区56……789……合计注：基础数据来源渠道国土资源局（用地处、土地交易、整理中心）。附件二：扬州市2007年度房地产市场分析报告一、房地产市场现状分析（一）、宏观市场层面1、经济投资发展状况根据统计数据和收集相关数据，2007年扬州市社会固定资产投资达717.9亿元，其中房地产开发投资106.48亿元，同比增长27.63%（2006年增幅为14.07%）。扬州市主城区固定资产投资277.3亿元，其中房地产投资56.56亿元，同比增长29.37%。2、房地产开发2007年扬州市房地产开发投资106.48亿元，其中商品住宅完成开发投资80.15亿元，商业用房投资13.92亿元。扬州主城区房地产开发投资56.56亿元，其中商品住宅投资38.23亿元，商业用房开发投资7.35亿元。2007年扬州市及主城区房地产投资一览表（单位：亿元）总投资商品住宅投资商业用房投资1、扬州市106.4880.1513.922、扬州主城区56.5638.237.352007年扬州市房地产新开工面积457.63万㎡，同比增长4.15%，其中商品住宅新开面积379.06万㎡，同比增长6.94%；主城区新开工面积210.41万㎡，同比下降4.58%，其中商品住宅新开164.39万㎡，同比下降4.2%。全市房地产开发竣工面积323.5万㎡，增长8.52%，其中商品住宅竣工面积256.87万㎡，增长11.99%；主城区竣工面积161.33万㎡，增长1.36%，其中住宅竣工面积113.2万㎡，同比下降13.39%。2007年扬州市及主城区房地产开竣工面积一览表（单位：万㎡）新开面积竣工面积商品房其中：商品住宅商品房其中：商品住宅1、扬州市457.63379.06323.5256.87增长率4.15%69.74%8.5211.99%2、扬州主城区210.41164.39161.33113.2增长率-4.58%-4.2%1.36-13.39%3、土地市场概况2007年扬州市全年成交土地166.47万㎡，合约2497亩（其中熟地1323亩。成交土地（熟地）总体单价合132万元/亩，土地单价同比2006年上涨42.99%。4、市场供需分析通过房管局了解相关数据，2007年扬州主城区年批准预售面积213.04万㎡，同比下降3.80%，其中普通商品住宅158.06万㎡，商业用房23.75万㎡（据说别墅近20万㎡）。全年主城区新建商品房销售面积248.39万㎡，同比增长33.87%。其中普通商品住宅销售面积190.87万㎡，同比增长52.98%，商业用房销售面积24.86万㎡。2007年扬州主城区商品房供需总体情况一览表（单位：万㎡）市场供给市场需求市场供需比1、总量213.04248.390.86普通商品住宅158.06190.870.83商业用房23.7524.860.96受节前低温大雪天气，春节因素以及金融紧缩等新政影响，2008年1月份，扬州主城区商品住宅新增供给量10.70万㎡，成交量12.85万㎡，环比双双下降，分别为54.25%和8.39%。（二）、市场版块供需分析1、区域版块划分根据扬州主城区布局结构，以及各区域内产品类型、价格和目标客户群等特性，业内人士一般将扬州主城区房地产市场划分为四大版块，即是老城区版块、东区版块、西区版块和北区版块。其中西区版块是目前扬州市重点开发建设的新城区板块，也是扬州商品房开发主流区域。扬州房地产业内人士对区域版块主流划分如下：老城区版块：东至古运河，西至二道河，北至北护城河，南至古运河一线。东区版块：东至廖家沟，北至茱蓃湾，西至古运河，南至大众港、大运河和仪扬河一线。西区版块：东至二道河和古运河一线，南至仪扬河，西至润扬大桥北接线，北至沿山河。北城区板块：东至古运河，南至北护河、沿山河和扬冶路一线，西至西北绕城公路和宁启铁路一线。2、区域版块市场供给分析2007年扬州主城区西区版块保持全市供给量的主导地位，该区域内除原有的京华城中城、奥都、名兴花园等项目外，美第、尚城、中信泰富锦苑等众多大盘相继推出，推高西区版块市场份额，据房管局信息中心统计数据2007年西区版块普通商品住宅新增供给量达92.41万㎡，占全市供给量的58.5%，详细见各版块市场供给量和市场份额见下图所示：2007年主城区版块市场供给量及份额示意图4.62,2.92%20.58,13.02%92.41,58.47%40.44,25.59%老城区东区西区北区3、区域版块市场需求分析据房管局信息中心统计数据，2007年西区版块普通商品住宅成交量146.72万㎡，占市区总量的59.07%，东区成交面积42.90万㎡，占17.27%，北区成交面积51.47万㎡，占市区总量的20.72%，老城区仅成交6.20万㎡，占2.50%。2008年1月份，受东区版块银泰雅苑、润源庭等项目新入市拉动，东部版块成交量环比增长81.57%，到达2.60万㎡的普通商品住宅成交，市场需求份额上升到20.24%。作为扬州价格风向标的西区版块受到新政影响，月份成交量8.49万㎡，环比下降17.41%，区域版块占总成交量的66.03%，西区版块仍是主城区商品住宅市场的主导。市区版块商品住宅市场供给份额走势图4.262.992.321.068.945.303.972.5510.7916.5431.6226.7426.0726.0726.3620.7441.7645.6966.9154.0866.0456.7856.5856.3153.4448.9911.889.2510.5842.1615.3513.6312.879.598.320102030405060708006年1季度06年2季度06年3季度06年4季度07年1季度07年2季度07年3季度07年4季度08年1月份%老