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大理房地产市场调查报告一、项目地块地块东临泰安路，北临建设路，西邻宁和巷，南邻龙西路。其中建设路和泰安路均为城市主干道，地块两面形成八面风的绝佳位置。项目区位及交通位于下关城区建设路城市核心，道路通达性相当好。建设路龙溪路宁和巷泰安路下关城区大理古城区创新工业园区周边配套地块位于下关城市核心区，周边配套相对完善，构成感较为完善的生活圈。配套学校下关一中下关六中大理实验小学下关一小下关六小玉龙艺术幼儿园大理州幼儿园医院下关交通医院大理市第一人民医院大理州人民医院大理天龙医院华康医院商业步行街女人街兴盛商业城人和购物广场东华商场迎宾商场盛兴广场紫云批发城休闲娱乐大理电影娱乐城青少年宫青少年体育俱乐部人民公园天宝公园银行建设银行农业银行工商银行邮政储蓄银行中国银行项目用地指标项目名称泰业国际广场建设地点大理市下关镇建设路78号建设单位云南泰业房地产开发有限公司用地面积123.79亩总建筑面积416800㎡用地性质商住用地建筑密度50%容积率6.0绿地面积绿地率28.8%项目地块位于大理市下关建设路78号，用地规模123.79亩，用地性质为居住用地（兼商业）累计投资约15亿元，将建成大理的地标建筑。资料来源：大理市规划局网站云南泰业房地产开发有限公司目前开发项目有内蒙古“汇豪天下”项目、浙江台州“书香苑”项目、云南大理“泰业国际广场”项目，开发总投资超100多亿。二、城市概况城市概况国家战略层面——国家级历史文化名城；国家级风景名胜区；最适宜居住的城市之一。位于云南中部偏西，东邻楚雄州，南靠普洱市、临沧市，西与保山市、怒江州相连，北接丽江市。是中国西南边疆开发较早的地区之一。四季温差不大，干湿季分明，常年气候温和，以秀丽山水和少数民族风情闻名于世。187公里城市概况在云南的战略定位——滇西中心城市；中国通往南亚的枢纽节点滇西城市群定位为中国面向西南开放重要桥头堡建设的先行区及国际陆路大通道门户；以发展外向型产业、民族文化旅游产业和特色农业为云南省重要增长极。优越的地理位置以及发达的旅游业，造就大理大理经济中心的地位。城市概况城市分为古城区、下关、海东、凤仪、满江等片区发展，素有文献之邦之称，是中国十大古都之一。城市概况城镇化水平逐年提高，2011年大理州城镇化水平达到36%，比上年提高3个百分点，预计2012年达到38%。2011年大理州城市化水平为36%，比2010年提高3个百分点。据2012年大理州政府工作报告显示，2012年大理全州城镇化率预计达到38%。预计到2015年，大理全州城镇化率将达到45%以上。到2020年，大理市城市建成区面积达100平方公里以上。2006年2007年2008年2009年1010年2011年2012年系列121.50%27.50%29%31%33%36%38%21.50%27.50%29%31%33%36%38%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%2006-2011年大理城镇化走势城市概况人口数量逐年稳步增长，一定程度上保证了房地产市场的需求平衡。60.760.960.660.760.860.9612010年2011年近两年来大理市人口增长请情况（单位：万人）根据《大理市总体规划》：到2015年，城市人口达62万人以上；到2020年，城市人口达70万人以上。2011年，大理州人口数量为354.7万人，相比2010年，增长了3.2万人。城市规划以大理为核心，外围四县为副中心，向外辐射，形成“单核、一圈、三环、四轴”的城镇体系格局，整体构成核心发展区接轨的“都市区经济”。“单核、一圈、三环、四轴”的城镇体系格局单核：大理滇西中心城市；一圈：以大理、下关、凤仪、海东为核心，以约50公里距离和1小时通勤范围为半径向外扩散，形成一个大理都市圈三环：环洱海、宾川、祥云、弥渡城镇密集环和鹤庆、剑川、洱源城镇密集环；四轴：以大理滇西中心城市为核心，向外放射形成四条城镇发展轴线。东向跨海：行政中心东移，为城市改造创造便利条件；四区并进：对下关旧城改造为主，逐步扩展为辅，进一步完善行政、医疗、教育与商业等综合性职能；沟通两带：修建跨海桥隧通道，沟通海东和海西两带，实现发展资源的整合；廿字生长：依托山、水、田、城（古城与现代新城）、桥（或隧道）、网（交通网与设施网）组成组团化的廿字型的组团生态网络生长结构。城市规划城市主城区东向跨海，四区并进，沟通两带，廿字生长。根据中期规划2010年城市建设总用地27.7平方公里，人均城市建设用地98.9平方米。其中：下关19.0平方公里，人均86.4平方米；大理3.7平方公里，人均132.1平方米；2015年城市建设总用地31.5平方公里，人均城市建设用地98.5平方米。其中：下关21平方公里，人均84.1平方米；大理3.7平方公里，人均124.1平方米。用地规划建设用地不断增加，土地供应量逐渐增加。适建区限建区禁建区现状城区图例说明资料来源：大理市规划局三、城市经济发展状况城市经济发展状况城市经济高速发展，稳居西部地区第一。第三产业产值持续稳定增长，产业结构呈现三、二、一的发展格局。2006-2011年大理州GDP走势图（单位：亿元）大理州三产增长比较568.5319.6178.596.464.60100200300400500600大理州保山市丽江市迪庆州怒江州2011年省内西部各州市GDP增长对比（单位：亿元）0501001502002502010年2011年近两年大理市GDP增长情况（单位：亿元）数据来源：大理州、大理市2011年经济公报城市经济发展状况城镇居民人均可支配收入、城乡居民储蓄稳定增长，具备高端消费基础，但还需进一步灌输全新理念，促进消费。177131580114500150001550016000165001700017500180002011年2010年近两年大理州大理市人均可支配收入单位：元数据来源：大理州、大理市2011年经济公报城市经济发展状况旅游产业发展势头强劲，游客数和收入大幅增加，对投资性产品和酒店业发展利好。2011年接待游客数为1545万人次，比2010年增长209.4万人次，增长率为15.5%2011年旅游业总收入为138.4亿元，比2010年增长23.3亿元，增长率为20.3%。城市经济发展状况经济、城市的发展，特别是旅游业的发展，大理城市魅力凸显，外资市场看好大理城市发展，纷纷入驻。2010年实际招商引资总金额为81亿元，相比2008年增长31.06亿元，增长比例高达38.27%。数据来源：大理州政府工作报告四、房地产市场状况下关板块是以本地市场为主，楼盘数量较多，价格相对其他板块较低；海东板块是一个新兴版块，其中“洱海国际生态城”以高端启动，使区域成为整个大理市场的高端物业风向标；传统大理古城板块经历了由最初的低价、低质，主打本地市场客户，到开始向现在的较高价格、品质开始提升，主打外地市场客户的阶段。海西下关海东大理房地产开发区域大理房地产市场可划分为传统大理古城板块、海东板块和下关三大板块。《关于加快海东山地城市开发建设的意见》明确严控海西项目开发：大理将严格控制海西、海南新开发建设项目，在海西、海南布局的建设项目，须由大理市委、市人民政府报州委、州人民政府同意批复后方可组织实施。海西片区未来的土地供应及发展重心在喜洲。银海山水间感通别墅洱海天域洱海庄园天籁家园实力项目1000亩海西片区主要项目锦达豪庭兴盛时光泰业国际广场实力项目俊发项目下关老城片区主要项目下关是大理的核心区，房地产开发多为为旧城改造项目，据2011年大理房交会调查统计，大理本地人多乐居于下关片区，占60%的比例，其次是海东及满江区；旧城改造项目照搬昆明模式，物业类型以点式高层+写字楼+酒店+集中商业中心的城市综合体为主；目前旧城改造总占地5000亩，目前已有3宗地完成拆迁，其中实力集团、俊发地产已获得城中村改造项目的开发权。大理公馆洱海传奇大理市政府（规划中）环球时代洱海国际生态城五洲国际商贸城御培坊海东片区（满江）主要项目杨丽萍项目苍海高尔夫唐季礼项目耀鹏地产中建穗丰实力地产项目世博集团项目城投集团项目实力集团：8000多亩世博集团项目：具体面积丌明确；唐季礼项目：4000多亩；杨丽萍项目：大理论坛，2000亩；沧海高尔夫：4000亩；耀鹏地产：200亩；云南城投：700亩；《关于加快海东山地城市开发建设的意见》中明确：严控海西、海南，主攻海东的原则，丼全州之力主攻海东片区建设。海东片区主要项目房地产市场状况根据长期景气周期理论计算，结合大理人口增长，大理市每年住房需求将超过59万平米。据城镇人口人均20㎡住房需求理论计算：大理从2008年至2020年的房地产理论需求=（58.68-34.37）×20=486.2万㎡；每年需求超过40万㎡（未计算外来投资需求、悠闲度假需求）根据2005年大理市城镇人口人均29.13㎡的住房需求理论计算：大理从2008年至2020年的房地产理论需求=（58.68-34.37）×29.13=708.15万㎡；每年需求超过59万平米，每月需求近5万㎡（未计算外来投资需求、悠闲度假需求）房地产市场状况14.622324.325.532.745.625.836.7010203040502006年2007年2008年2009年2010年2011年近年大理州、大理市房地产投资情况单位：亿元大理州大理市282.8360.310713901002003004002010年2011年近年大理州、大理市固定资产投资情况单位：亿元大理州大理市固定资产投资稳定增长，房地产投资飞速增长，对国民经济的有效拉动不断增强。2011年大理州完成固定资产投资完成360.3亿元，比上年增长27.4%；房地产开发投资45.6亿元，比上年增长39.4%。同年大理市完成固定资产投资139亿元，比上年增长30%；房地产开发投资36.7亿元，比上年增长42%。飞速GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞甚至倒退5%—8%稳定发展8%—10%高速发展10%以上飞速发展102.15105.6141.5819027.3566.2793.16118.5626.5%54.4%65.8%62.4%0501001502002008年2009年2010年2011年商品房供需统计供应量（万㎡）销售量（万㎡）销售率供销情况大理房地产处于一个较快的发展期，国家的一系列政策对大理市场的冲击并不大，逆势转强；旅游业增长及大理知名度的影响，开发商看好并认可大理房地产市场前景；市场共音量相对较大，本地消化有限，大量外销型产品推出，销售率不高。普通住宅均价走势大理房地产均价呈上涨趋势，在2008年金融危机发生时，住宅涨幅仍保持在5.6%，2011年旧城改造项目和几个品质楼盘推出，抬高了住宅均价，几个城中村项目住宅均价达到6800元/㎡；普通住宅作为内销型产品，在一段时间里保持缓慢增长，旅游地产开发、别墅类物业的炒作一定程度上带动了普通住宅价格的上涨。314732143387408314.9%2.1%5.4%20.0%0%5%10%15%20%25%0100020003000400050002008年2009年2010年2011年普通住宅均价走势图普通住宅均价（元/㎡）增长率别墅均价走势低密度物业外销比例较大，受大理城市规划影响，海西片区供应量正在缩减，逐渐向海东区域转移；别墅作为大理房产市场的主要外销产品，价格增幅较大，经过一段时间推广炒作后，2009年价格快速上涨，增长率高达53%，但近年来增幅较小；别墅市场受内外因素影响不大，开发商对别墅市场的热情远高于普通住宅市场。474172907562.9793633.3%53.8%3.7%4.9%0%20%40%60%02000400060008000100002008年2009年2010年2011年别墅均价走势图别墅均价（元/㎡）增长率下关商业分布情况：□以建设路和泰安路为轴，沿交通干道形成网状商业经济□城市商圈的构成并不是以大型