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关于战略业务单元发展的分析制作时间2005年12月天润集团襄樊项目前期发展报告本项目研究结果专属于湖北省天润集团所有项目总监：罗岚报告撰写:罗岚报告时间:2005年12月第一部分理解城市第二部分理解行业第三部分理解商圈第四部分理解战略业务单元第五部分消费者行为形态分析第六部分潜在投资者分析第八部分分析结论与产品建议第九部分业务单元操作思路建议目录第七部分商业经营户研究分析本项目的研究背景。本次研究主要解决的问题商圈属性研究天润商圈宏观环境商圈内重点路段人口状况天润商圈业态结构分析结论与产品建议筛选与评估潜在业务单元组合对战略业务单元再理解理解战略业务单元理解客户消费者行为形态分析商业经营户研究分析潜在投资者分析项目操作节奏建议市场容量再分析商业产品线分析与结论项目规划建议项目整体操作节奏现金流业务单元操作节奏利润率业务单元操作节奏•襄樊市地理位置为东经110°45′～113°47′，北纬30°13′～32°35′，位于湖北省西北部，襄樊自古以来，就是南北经济文化的交汇之地，素有“南船北马”之称，历来为鄂西北地区商贸物资集散之地。•襄樊市是建设部确定的大城市。襄樊市土地面积1.97万平方公里，总人口约580万人。2004年底市区面积3564平方公里,人口254万,城区面积100平方公里，人口120.3万。•2004年全市实现国内生产总值558亿元，比上年增长11％，人均GDP达9641元；全地域财政收入55.8亿元，增长15.7％；城镇居民人均可支配收入7550元，比上年增长7％，农民人均纯收入3060元，比上年增加402元，2003年湖北省委、省政府把襄樊列为“省域副中心城市”重点建设发展。理解城市•襄樊逐步成为“产业特色鲜明、交通优势明显、科教实力雄厚、发展潜力强劲”的城市。襄樊是内陆地区重要的新型汽车城，汽车工业占全市二产业的60％左右，并且比重还在提高。•襄樊是正在兴起的火电基地，地处北煤南运的路口，投资52亿元的120万千瓦的一期火力发电厂1999年已投产，投资48亿元的二期120万千瓦工程今年初已开工。•襄樊交通优势突出，“一条汉江、两座机场、三条铁路、四通八达公路”是襄樊水、陆、空立体交通的写照，尤其是高速公路发展十分迅速，襄樊正在成为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区的物流中心，居全国最佳商业城市第54位。•襄樊的人力资源丰富，劳动力素质较高，科研院所、大专院校、金融机构、涉外服务、医疗单位等比较完善，在鄂西北及毗邻地区堪称一流。理解城市•宏观环境分析在这一背景下，全国商品交易市场中的大型和特大型市场——年成交额为1亿元及以上的市场（以下简称亿元市场）却表现出与之不同的变化特点：一、市场总体数量基本保持稳定，内设摊位数量减少，单个市场规模扩大，成交额增长速度有所加快。二、亿元市场的内部结构出现了程度不等的变化。综合市场减少，专业市场增加。市场内设摊位的数量结构变化明显，但经营商品的类别则大致保持稳定。三、市场内设摊位的数量结构变化明显，但经营商品的类别则大致保持稳定。四、营业面积逐年递增，市场经营环境有所改善。五、市场年平均成交额和年平均摊位成交额，均逐年在递增，近年的增长尤为突出。六、前100家亿元市场的排序有较大的调整。据国家工商行政管理局统计，自2000年以来，全国商品交易市场（包括消费品市场和生产资料市场），在数量上逐年递减，市场个数由2000年的9.6万个和2001年的9.3万个，降至2002年的8.9万个。而成交额则呈现渐增的态势。成交额由2000年的3.2万亿元和2001年的3.3万亿元，升至2002年的3.5万亿元（如图所示）。理解行业理解行业一、市场总体数量基本保持稳定，内设摊位数量减少，单个市场规模扩大，成交额增长速度有所加快。2000年以来，全国亿元市场的个数大致保持稳定，年均增减波动的幅度约为40-50个（如图所示）。二、亿元市场的内部结构出现了程度不等的变化。综合市场减少，专业市场增加。综合市场的数量无论是总数，还是其中的工业品、农产品及其他综合市场的个数，都逐年在递减，而专业市场的数量则有十分明显的增加。其中综合市场除2001年比2000年有所增加外，2002年和2003年上半年均出现了减少（累计减少了113家）。而专业市场自2000年以来个数逐年在增加，至2003年上半年比2000年累计增加了282家。综合市场在亿元市场中的比重由2000年的54%，下降为2003年的49%。而专业市场则由2000年的46%，上升为2003年的51%。在专业市场中，增长较为突出的是建材装饰材料市场、家具市场、机动车市场、和其他专业市场理解行业三、市场内设摊位的数量结构变化明显，但经营商品的类别则大致保持稳定。亿元市场内设摊位中，食品饮料烟酒类、纺织服装鞋帽类、化妆品类、日用品类的摊位数量从2001年至2003年上半年末连续下降，降幅最大的是食品饮料烟酒类中的粮油果菜类摊位，下降了7.4%。家具类、建材装饰材料类、五金电料类摊位数量近年来持续增长，最大增幅达13%。金属材料类、电子出版和音像制品类、办公用品类等摊位起伏波动较大，但总体是趋于上升态势（如表所示）。理解行业四、营业面积逐年递增，市场经营环境有所改善。营业面积逐年递增，市场经营环境有所改善。2003年上半年末，全国亿元商品交易市场营业面积为1.09亿平方米，比2002年末增长了5.8%，比2001年末增长了16%，比2000年末增长了31.3%（如图所示）。理解行业五、市场年平均成交额和年平均摊位成交额，均逐年在递增，近年的增长尤为突出。市场年平均成交额和年平均摊位成交额，均逐年在递增，近年的增长尤为突出。2001年亿元市场年平均成交额比2000年增长了2.2%，2002年比2001年的增幅进一步扩大至12.5%。其中，尤其以专业市场的增长表现更为突出（2001年比2000年仅增长了0.4%，2002年比2001年却猛增了16.3%，同期综合市场分别仅增长了3.1%和5.4%）。亿元商品交易市场年平均摊位成交额，2002年也比2001年增加了15.6%，远大于2001年比2000年增长的4.1%。理解行业前100家亿元市场的排序有较大的调整。2001年，成交额排在前100位的亿元商品交易市场到2002年仅剩77家，另有23家是2002年新进入前100名的市场，调整比率达到23%。新进入的市场按类别分，农产品类有3家，轻纺食品类有11家，重工业产品及生产资料类有9家，其中汽车类有3家。而2001年排位前100名至2002年未进入的23家主要是农产品类有4家、轻纺食品类有10家、生产资料类有9家。其中，汽车类大型交易市场的进入引人注目。•另外，从按成交额排序的前100名市场来看，2001年，排在第一名的年成交额为212亿元，第100名是29亿元。而2002年，排在第一名的年成交额为250亿元，第100名是31亿元。整体规模都在前移。六、前100家亿元市场的排序有较大的调整。理解行业天润商圈的宏观环境与发展态势天润商圈的基本特征及区域影响天润商圈内典型商铺的业态结构天润商圈的宏观环境与发展态势天润商圈的基本特征及区域影响天润商圈内典型商铺的业态结构天润商圈的人口环境天润商圈的区域影响力行业是否有吸引力？市场有显著潜力－市场规模－增长潜力－经营者、投资者、消费者综合分析获取回报的能力较高－行业结构－进入壁垒－产品线利润率与现金流的能力是否能成为业内领先的公司？有形资产质量优良－市场份额－收入/利润增长－现金流－投资资本回报获取经营控制力的成本无形资产价值较高－提升人员素质－提升操作水平－提升品牌形象－关系建立第三类业务单元否否第三类业务单元潜在16个业务单元有三个业务单元为第一类业务核心业务，应加大投资，或选择进入积极发展了。有三个业务单元为第二类业务这类业务着重于获取现金流或对业态的提升配合一类业务单元理解战略单元行业吸引力分析权重建材行业汽车汽配大中型专业店仓储式商场小商品物流中心大中型综合超市ASTASASTASASTASASTASASTASASTASASTAS市场潜力2116141214118市场规模13232332增长潜力14243232经营者、投资者、消费者综合分析13433211获取回报能力进入壁垒13422121产品线利润率与现金流的能力28422622•行业吸引力第一类业务•行业吸引力很大，而且拥有相当资产和技能等竞争优势•高•中•低•低•中•高第二类业务•市场具有一定吸引力，具有近期盈利能力或能提升业态，但面临进一步发展挑战第三类业务•剩下的吸引力不大的各类业务产品竞争力农贸服装小商品汽车汽配建材、家居餐饮娱乐电子市场大中型专业店布匹市场品牌服装仓储式商场大中型综合超市物流中心百货商店花卉电器市场理解战略单元•第一类业务行业第一类业务行业吸引力很大，而且拥有相当资产和技能等竞争优势其中汽车汽配为保持优势的业务单元，建材为选择性成长，能带来利润率和现金流的业务单元。大中型专业店为业态提升最优选择。•第二类业务市场第二类业务市场具有一定吸引力，具有近期盈利能力或能提升业态，但面临进一步发展挑战.这类业务着重于获取现金流或对业态的提升配合一类业务单元。物流、小商品、仓储超市三个业务单元为选择性补充的业务单元。•第三类业务剩下的吸引力不大的各类业务理解战略单元•对建材业务单元再分析市场潜力市场规模通过对襄樊建材市场调研，目前襄樊建材市场的面积约为30万平米。人均面积约为0.25平米/人。增长潜力武汉的建材市场面积为190万左右，人均面积为0.4平米/人。根据武汉现在的在建的建材市场分析统计，三年后武汉建材市场总面积会增长至300万。届时武汉建材市场人均面积会达到0.6平米/人左右。武汉与襄樊同样建材集散地（武汉为华中区域的建材集散地，襄樊为鄂西北的建材集散地）襄樊建材市场人均面积0.25平米/人相对武汉人均面积约为0.4平米/人。及武汉三年后的0.6平米/人有一定的增长空间。经营者、投资者、消费者综合分析访问建材经营者，有28％的经营者认为天润非常合适做建材市场、仅次于适合做汽车市场的选项。对于投资者、消费者而言也是类似判断。理解战略单元获取回报能力（1）进入壁垒建材业务的进入壁垒不高。但较高级的建材业态存在一定的资金壁垒、技术壁垒。资金壁垒：主要表现在主力店入驻与现金流的矛盾等；技术壁垒：前期评估：主要为地块价值研究评估、项目投资构想与规划、项目投资收益预算分析、项目市场前景研究分析、项目竞争力研究分析。项目市场定位:区域市场调研分析、项目发展资源研究分析、项目商业机会与风险控制评估等，提供准确的市场经营方向性指导，降低、规避项目投资风险，提升项目商业化运营操作可行性，为项目以后成功开展商业运作奠定坚实基础。项目商业空间规划设计：包含项目建筑功能比例关系规划、项目商业经营配套设施规划、项目经营业态布局规划、项目建筑物各组群立体规划动线设计。理解战略业务单元对建材业务单元再分析理解战略业务单元获取回报能力（2）产品线利润率与现金流的能力产品线可以分成现金流利润率产品线，现金流产品线分商铺类和住宅类。商铺类产品线宽度较窄（以调研总价区间划分），深度较浅，通过高价值价格比对竞争对手有强打击力度，有快速销售能力。住宅类产品线宽度较窄（以主流总价区间划分），深度较浅，通过性价比达到快速销售的目地。利润率产品线，注意销售节奏控制－－在销售初期为现金流产品线站岗，在项目操作中期，凭借商铺产品差异化与稀缺性的设计，达到利润率产品溢价销售。天润商天润商圈人口环境特征（样本数量75)性别构成女39%男61%男女1.40%39.10%40.50%19.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%初中及以下高中/中技/中专大专/本科研究生及以上受教育程度访问者的学历1.611.432.71.619.69.88.14.96.53.205101520253035党政机关/事业单位干部中级专业技术人员初级专业技术人员企业/公司一般管理人员企业/公司中级管理人员商业/服务一般职工制造业/生产性企业一