搜索
宁波银晨国际项目企划报告第一部分：研展方面项目概况宁波写字楼市场状况目前在售写字楼简介项目分析项目市场定位项目产品建议项目概况地块特征地块位置：本项目位于宁波市江东区，福明路与惊驾路的交叉处。项目西面紧邻福明路，北面为惊驾路，过惊驾路即为大规模城市绿地福明公园，东面和南面为规划道路。目前地块内部已经大部分平整完毕，但尚有一些民居未能拆迁。用地性质：综合用地，适建商务办公、商业及部分配套设施。项目规划指标：本项目占地面积29021平方米，建筑容积率2.5，目前规划方案地上总建筑面积72552平方米。建筑密度为32.56%，绿地率31.43%。共设置机动车位739个，其中地上39个。项目所在地——江东区简介区域范围：江东区总面积37.66平方公里，辖7个街道，下设72个居民委员会。其中包括被宁波市政府列入东部新城区和市科技园区规划内的江东部分。人口规模：总人口30万，其中包括现有人口19万人，规划居住人口11万人。不包括东部新城和科技园区的人口。江东经济：2004年，全区实现生产总值32.4亿元，增长16%，其中一产增加值与上年基本持平；二产增加值14.1亿元，增长12%；三产增加值18亿元，增长18%。财政一般预算收入按老口径计算达到11.6亿元，增长48.5%(按新口径计算达到8.9亿元，增长14%)，其中地方财政收入7亿元，增长51.9%。全社会固定资产投资20.4亿元，增长30%，其中工业投资8.6亿元，增长30%。城镇登记失业率控制在4.5%以内，人口自然增长率控制在3.7‰，城镇居民人均可支配收入达到16470元，增长8%。江东地位：随着宁波城区向东发展步伐的不断加快和17平方公里东部新城区建设的启动，江东区将建设成为宁波市的商务商贸中心、会展物流中心、行政管理中心，是为宁波市提供综合服务功能的核心区域。江东区的发展，将为本项目的推出奠定非常有利的基础。本项目区东部新城位于三江片东部，范围西起世纪大道，东至东外环线，南达铁路以北，北到通途路，全区面积共16平方公里。其中新城核心区西起世纪大道，东至南北生态走廊（规划中），北起通途路，南至萧甬铁路，面积为8.45平方公里，规划居住和工作人口为15万人左右。在东部新城建成后，它将和老城区一起，形成我市“一城两心”的总体空间格局。根据规划，东部新城是对宁波既有城市中心功能的补充和完善，它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等城市其他功能区块保持紧密联系。未来，老城作为西部的传统文化中心，而东部新城将成为商务和市政中心，也是东部工业和生态开发区的商业和金融中心，主要承担商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商业服务、生活休闲等设施。新城将在提高宁波城市的形象与品质上扮演重要角色，是宁波面向二十一世纪的形象和标志。东部新城的开发进展将直接影响到本项目的前景。周边区域：东部新城周边配套道路系统：西侧的福明路，北侧的惊驾路均为城市主干道，周边另有民安路、中山东路、中兴路等城市主干，交通状况较好，出行非常便捷；政府部门：目前周边政府部门较少，但随着江东区政府规划至福明路北端，和宁波市政府落户东部新城，今后周边的政府方面的配套将非常完善。城市景观：项目北侧紧邻福明公园，环境优美，公园内部还配置了篮球场、网球场等休闲运动设施，为本项目提高了有利的外部环境；周边配套公共交通：项目东南面为汽车东站，另周边有公交线路：14路：汽车东站——广厦怡庭；368路：汽车东站——鄞州中心区；503路：汽车东站——藕池新村；8路：汽车东站——路林市场908路：汽车东站——宁波教育学院。商业配套：中兴路的家乐福超市、百丈路的欧尚和民安路的中信泰富、沃尔玛都使本项目周边的商业配套前景看好。休闲运动设施：福明公园内部设置了一定的休闲运动设施。另本项目距宁波体育馆距离较近，可享用较为完善的休闲运动设施。教育医疗设施：第六医院、江东区中心小学等。周边配套本项目周边2.5公里半径内的大量商住楼正在不断开发之中，并已逐步入住，同时，世纪大道东面的东部新城的开发将使本项目更具商业、商务投资开发的潜力与价值。居住氛围：以家乐福超市为中心，周边的住宅小区密集且成熟，江东的福明家园、东海花园、兰亭绿源、新天地，科技园区的锦诚明都、汇博雅苑等，区域居住人口逐渐增多，区域档次逐年增强。办公氛围：目前本区域办公氛围尚不浓厚，新天地商务办公为该区域最早，也是规模最大的商务区，预计还要2年才会形成一定的气候。但从长远来看，东部新城的建设，上东国际、世纪东方、中信泰富等写字楼的建设必将使本区域成为宁波一个重要的商务区。商业氛围：除家乐福商圈外，后西河地块中信泰富广场、沃尔玛超市、上东国际欧尚超市即将动工建设，区域商业氛围以及与此并存的商业竞争将逐渐形成并增强。宁波写字楼市场状况2004年写字楼市场总结2004年新推写字楼的供应量约为25万平方米（不包括以二手房形式推出的约3万平方米的体量），全年去化量约为20万平方米，市场存量约5万平方米，供应量略大于销售量。但全年销售率达到了80%，市场表现还是不错的。2004年的写字楼价格比之2003年又有了较大幅度的上涨，市中心区域像都市仁和中心、嘉汇国贸中心等写字楼的价格基本在10000元／平方米左右，而波特曼中心更是创造了宁波房地产的记录，就是城郊像新天地的写字楼价格也达到了7500-9000元／平方米。随着宁波城区的扩张，像新天地这样的郊区写字楼开始出现。但从个案来看，04年市中心区域的写字楼项目销售速度非常快，并且基本售罄，而郊区项目的销售率只在60％左右徘徊，可见，地段的成熟度依然是办公楼销售状况好坏的关键。楼盘的品质越来越被强调，品质优秀的写字楼如嘉汇国贸、汇金大厦和波特曼中心，虽然这些楼宇售价不菲，却都有不俗的销售业绩。像嘉汇国贸，9500元／平方米的均价在短时期内即告售罄，完全可以卖到1万以上，而品质一般的如东城百汇，则价格只能和郊区的写字楼新天地相比。项目名称开发商区域总建筑面积剩下面积开盘时间备注（平方米）（平方米）波特曼中心东港江东3200070002004.3目前去化约2.5万平方米新天地二期新恒德江东55000370002005.1目前去化约1.8万平方米华联写字楼华联海曙1400030002005.5目前去化约1.1万平米金隆·国际金隆海曙34000170002005.5目前去化约1.7万平米上东国际矮柳江东66000450002005.10目前去化约2.1万平米恒隆中心恒和海曙45000400002005.9目前去化约0.5万平米杉杉金贸大厦永成江东1150040002005.4目前去化约0.75万平米开封大厦银亿江东1250010002005.7目前去化约1.15万平米彩江大厦银亿江东1500075002005.7目前去化约0.75万平米丽园尚都中房海曙55000480002005.10目前已经去化0.7万平米宇达名城宇达海曙20000160002006.5目前已经去化0.4万平米新城国际均胜科技园区25000125002006.2目前已经去化1.25万平米奥丽赛大厦奥丽赛鄞州22000154002005.10目前已经去化0.66万平米小计4070002534002005年写字楼去化情况以上数据截止10月底05年上半年由于受宏观政策和各个项目工程进度的影响，供应量很小，除了04年遗留下来的市场存量，新开楼盘甚少，二手房方面华联写字楼、杉杉金贸大厦在5月份开盘，而金隆国际是上半年唯一开盘的新推项目。从销售方面来看，个案的销售速度还是比较平稳的，但金隆国际由于价格过高，导致销售缓慢。05年下半年特别是九月份以后供应量突然增多，共开盘约25万方，而需求量随着供应量的增大也呈现井喷的现象，今年至目前市场消化量15万方。预计至12底能再去化约4-6万方左右，全年成交量在20万平方米左右。将有约23-25万左右的量将成为06年的市场存量。2005年写字楼去化分析2005年10月至2006年6月写字楼供应量嘉和中心坤和海曙600002006.2望悠大厦望悠海曙210002005.11汉通大厦富基江东180002006.3麒麟大厦KK、永丰鄞州450002005.12南苑·国际南苑鄞州50002005.9富茂大厦富茂海曙540002006.3日湖项目银亿海港江北250002006.5市政综合大厦银亿江东200002005.11海城·和义路海城海曙150002006.6北岸财富中心浙电江北800002006.6环城西路以西地块真汉子海曙250002005.12新芝宾馆南地块交通海曙250002006.5天龙大厦江东350002006.3君悦花园办公宁港联合江东220002005.11新中源国际商务广场江东60000小计51000005年底到06年上半年预计共推出写字楼量为51万平方米左右，加上2005结转到2006的市场存量约23方米，市场可供销售量将达到约74万平方米。以上还不包括一些村级发展用地项目，预计明年下半年会有较大规模的此类推出量，市场供应量将进一步增加。所以06年，写字楼市场供应量放大，且如和义大道、嘉和中心、北岸财富等产品品质都很高，市场竞争将会十分激烈。写字楼市场将逐渐出现供大于求的态势，市场压力巨大。如何在竞争日趋激烈的市场中站住脚跟，是所有写字楼项目必须面对的问题。未来写字楼市场分析写字楼发展趋势之区域从发展区域来看，海曙区和江东区由于深厚的基础配套，必然是今后写字楼发展的重点，目前这两个区域所拥有的写字楼占了整个宁波写字楼总量的90％以上，整体商务氛围是江北区和鄞州区所不能比拟的，由于写字楼的聚集效应，在很长的一段时间内，这两个区作为宁波写字楼的中心区域将是不会被改变的。海曙区的发展应是以东门口区域为中心，往外辐射。江东区的发展则是以百丈路与中山东路两条城市主干道为主，往东部新城辐射。江北区的写字楼，重点发展的区域应是外滩和日湖周边。鄞州区作为一个相对独立的区域，基本以中心区为核心，但发展前景则不甚理想。目前宁波市场上租售的写字楼产品在软硬件设施上均相对较为薄弱。在硬件上，目前宁波写字楼主要存在如下不足：规模偏小，加上外立面装修上显得过于小气，难以提高物业本身的档次。电梯严重不足。车位配置严重短缺。物业的层高及实际使用率不高。公共部位装修非常不到位。内部配置不完善。智能化弱电系统配置缺乏。在软件服务上，目前写字楼存在更为严重的不足，主要表现在：物业管理不到位。对入住企业的专业化商务服务不够。中央空调的开放时间及办公时间未能更好的为客户服务。目前写字楼品质缺陷写字楼发展趋势之品质项目品质越来越高，对于建材、电梯配置、车位等硬件方面的重视程度越来越高。项目多配置分户计量中央空调，以适应宁波客户全天候办公的需求。设计日趋合理，写字楼层高基本控制在3.4－3.7米之间，公共部位的设计如大堂、梯厅重视程度越来越高。公共部位装修开始关注。对于内部配套的关注越来越强，会所的概念被广泛应用于写字楼设计。物业管理水平越来越高，对于专业物管的需求越来越大。写字楼发展趋势之价格写字楼价格较难有回落的空间，原因有两个方面：土地价格的刚性上升。从目前来看，宁波核心区域的写字楼项目，取得的土地成本基本在4000元／平方米以上，城区普通区域写字楼项目的土地成本也要在2500元／平方米以上。土地价格的刚性决定了房价的难以回落。写字楼品质方面的要求。写字楼在硬件方面的提升如立面、电梯、车位配置，在公共部位的装修投入都导致成本的居高不下。写字楼成本的刚性决定了价格的难以回落，而激烈的市场竞争也决定了开发商需要加倍努力，如何在控制成本的前提下作出符合市场需求与定位的产品是取得成功的关键。写字楼发展趋势之客户所购面积及总价分析以距离本项目最近的新天地为例对客户进行分析：面积80-100m2100-175m2175-250m2半层整层二层数量(组)25392540304比例(%