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第一部分巢湖商业市场调查分析第二部分半汤商业发展战略与策略第三部分半汤商业市场切入点及市场需求挖掘第四部分半汤商业定位与功能业态组合第五部分半汤商业规划建筑设计建议第六部分半汤商业价值分析深业南方地产集团半汤国际商业市场定位报告郭祖仁2009年8月距离合肥60公里，距离南京130公里，距离芜湖50公里合肥南京一小时都市圈交通枢纽巢湖经济发展比较落后，GDP落后全省平均水平2200多元。消费水平低下，人均年7200处于全国较低水平，落后全省平均水平1300元。城市分析全市总面积9394平方公里，总人口454万2007年生产总值（GDP）404.62亿元2007年人均生产总值9809元(安徽省全省12015元）全年城镇居民人均可支配收入11331元，人均消费性支出7226.8元城镇居民家庭恩格尔系数为44.1%，比上年下降3.2个百分点。其中私人轿车拥有量1.21万辆商业市场调查分析巢湖代表性商业南巢商业街-巢湖市最古老的的商业街之一，也是巢湖小商品的集散地人民路步行街安德利百货-传统百货东方新世界沃尔玛世纪联华巢湖目前唯一的具有购物中心雏形的购物场所：商业市场调查分析香樟花园咖啡馆青藤茶馆金壁辉煌歌城鸟巢KTV芒果歌城音乐频道华侨娱乐城好乐迪飙歌城沙漠绿洲洗浴中心巢湖主要娱乐餐饮调查假日银滩温泉会馆百度沸城联休闲浴场金三角浴缘浴场良子足健日月足道富侨足疗中心巢湖的娱乐业KTV为主要业态商业市场调查分析巢湖商业现状商业发展层次较低，商业业态布局结构不合理，商业网点缺乏专项规划，导致多种业态在城市中分布不够合理，居民购物较为不便。巢湖区内消费购买力乏力，主要依赖外来消费支持。业态设计陈旧，商业发展现在还是以零散商业为主的简单商业形式，规模较小、经营模式单一、业态结构不合理。公交系统不发达，汽车拥有量少，商业分布比较集中在老城区，使得商业很难离开市中心；辐射力强的商业网点欠缺。巢湖市因缺少辐射力强的商业网点，导致购买力存在大量的外流率超过20％。巢湖人口少，分布散，缺乏与外界沟通，接受新概念、新事物较慢。消费观念比较落后，全城品牌专卖店比较缺乏；仅有一些体育休闲品牌，其它零售百货以不知名杂牌为主；商业配套不全,经营管理落后，停车位不足，零售商店多不配备停车位。商业市场调查分析巢湖商业租金、售价调查巢湖市目前除了人民路步行街以外，没有专业独立的商业地产出现，现今主要的商业出售形式是在售住宅楼盘的底商形式，功能以及用途较为单一，主要是为本小区居民提供便民设施的商业形式。商业市场调查分析半汤温泉度假商业规划战略无论从城市经济、城市资源、还是城市的地理文化角度都决定了巢湖城市地位和城市经济发展的外向型特征。半汤国际的商业结构和本地消费能力，决定了巢湖半汤旅游商业发展不能仅仅局限发展于本地市场，应立足更广泛的市场进行发展，立足于大合肥概念的“合肥-巢湖-芜湖”市场，甚至是辐射安徽、江苏两省的旅游市场。半汤国际商业项目开发无论从规划上还是业态设计上应该超越巢湖本地市场的传统商业业态，向国内外先进城市靠近招商上主要向合肥，南京等大城市商业中寻找优势资源。半汤国际的区域特征决定了其商业规划不同于传统商业，而是立足于大合肥概念的“合肥-巢湖-芜湖”市场，甚至是辐射安徽、江苏两省旅游市场的旅游商业。半汤温泉度假商业规划战略开发旅游地产项目应该以提升区域经济为前提，以人气带动区域价值的提升，增强项目在政府和公众的号召力，为后续开发奠定基础。旅游商业产品开发结构及市场取向应该以观光休闲度假的游客市场靠拢，完善旅游市场产品结构，既要树立起巢湖温泉旅游的品牌，为巢湖旅游增辉添彩,同时通过商业规划增加项目的整体吸引力，达到提升项目品质的目的，提升别墅价值形象，促进别墅的销售。在运作上执行“以外带内”、“内外互动”的产品业态开发策略推动市场消费。先旅游再地产，是综合型旅游地产项目的一般原则和战略基础。旅游商业模式思考国内旅游产品发展趋势：•旅游产品由单纯的自然景观、历史遗迹为主的开发项目，向休闲度假型、主题型、生态型、运动型、探险型、文化型、乡村型等多元化发展；并且由单一的观光产品开发转变为参与性、体验性、学习性、享受型等个性化发展线路。旅游商业的规划不能简单停留在商品的售卖层次，商业应该跟景观、娱乐、文化、运动、体验等结合在一起，才能充分发挥商业的整体效应。半汤商业发展策略充分挖掘“温泉”概念，以及中国人对养生、保健的特殊情怀，因而我们将项目包装为中国最具养生气息的街区。打造独特的娱乐体验，以娱乐吸引游客，以娱乐稳定游客，以娱乐促进商业。在街区内的各功能区全力规划半汤充满神秘浪漫的色彩。既保证了其在市场上的普遍接受程度，也凸现了项目的个性。借鉴国内温泉旅游特色，协同政府建立巢湖旅游拳头产品，打造巢湖最具文化个性的休闲消费胜地。为充分满足“合肥后花园”一广泛市场形象在游客心目中的好奇心。迎合国内旅游业发展趋势讲究旅游产品的个性化文化，同时保证其在市场层面大众的接受程度讲究。既有现代都市个性文化，又有历史文化的传承。半汤国际旅游商业的机会独特的区位优势半汤国际位于巢湖市半汤镇半汤路，离市区不到8公里，离合巢芜高速公路巢湖出口不到1公里，离合肥和芜湖均不到一个小时车程有着独特的区位优势。悠久温泉文化，四大名泉历史为半汤旅游商业的开发奠定了历史文化基础半汤镇区改造初具雏形，道路的改造大大提升片区的商业价值目前半汤国际已初步具备商业开发的条件，与温泉度假互动，能较大的发挥商业的价值基础条件—具备旅游特征的自然环境基础设施—便利的交通与地理位置专业条件—符合休闲度假的设计方案资源条件—完善的配套及服务管理条件—专业的物业管理与酒店管理资金条件—丰富的开发经验与雄厚开发实力营销条件—健全的营销体系旅游地产开发必须具备的七大要素半汤国际旅游商业的机会（合肥篇）合肥城市基础建设飞速发展，带动旅游、商业跨越新台阶。投资达50亿的合肥万达广场，直接引领合肥商业向第五代商业跨越。项目规划用地面积11.07公顷，总建筑面积70.35万平方米半汤国际旅游商业的机会（合肥篇）合肥新的商业业态不断涌现，现代合肥都市人的消费需求更趋多元化，为巢湖发展旅游休闲度假商业的带来新的机遇。大城小爱台湾概念餐厅中华老字号同庆楼宁国路龙虾一条街阿波罗视听歌城半汤国际旅游商业的挑战经济因素巢湖本地经济相对落后，商业发展不成熟，半汤商业过多的依靠外地大城市，在宣传推广及招商上都是极大的考验。道路交通目前商业地块道路未通，是商业发展最大的制约因素河道污染项目地块河道污染严重，不利于商业规划新兴商业半汤商业属于温泉度假配套商业，作为新兴商业，前期培养时间很长，资金压力大。半汤古镇改造半汤镇区改造尚无准确的时间表，半汤镇的形象及商业业态，对本商业有一定得参考标的作用，影响到半汤商业的商业价值提升半汤温泉是国内著名的温泉胜地。半汤国际也成为现代都市中产阶级内心需求的精神要地。目前构成半汤温泉主力消费群体，主要来自两方面：一方面是现代人对城外居住、城里工作和周末驾车郊外度假、消费的趋势已经成为现代中产阶级流行的一种时尚，半汤温泉与合肥不到1小时的时距也有可能铸造成为合肥都市的后花园。随着小车的普及，每周或每月的短途休闲度假计划开始盛行，驾车短途旅游成为一种时尚，成为中产阶级调节日常工作与生活的调剂品，争取合肥芜湖都市圈短途游客周日、周末来消费，将成为解决半汤温泉旅游消费的重要手段。半汤国际温泉度假村也有可能成为巢湖市新的名片，成为巢湖地区政府接待消费的主要地区之一。激发本地消费部分高端消费，满足当地高端人群的休闲需求。半汤国际商业目标群体分析市场营销部半汤商业的市场切入点深入挖掘资源形成项目核心竞争力•充分利用汤山优质景点资源及温泉资源，将其客流直接引进来；•寻求政府政策扶持，以政策依托向市场要客源；加强与半汤镇区商业改造的联动，增加项目影响力，旅游宣传力。•扩大视野及影响，向周边各区及市、县优质旅游景点及资源要客流。•丰富项目的商业业态设计，满足多元化需求。市场需求的发掘——温泉度假健康体验静以养心，动以养身”，在城市快节奏的生活中宣扬养身、养生、养心理念，为现代都市人提供一流的温泉场所，领略艺术之美，感受养生的真谛。以人情化、人性化、人文化的尊贵服务，除了带给现代都市人一种自然和温馨的氛围外，更多是一份快乐，一种充分私密自然的空间享受。市场需求的发掘——都市猎奇之旅短途自助游——都市休闲新热点以汽车的普及、公路网的发展，带动了富裕起来一群期望离开所在的喧哗闹市，来到富有情调的度假区小住几天的需求。新鲜刺激的娱乐体验抽离繁忙的生活节奏，到陌生的城市体验独特的经历，项目营造的独特性和地方神秘感将散发出浓厚的吸引力。市场需求的发掘—历史与文化的传承深度挖掘半汤温泉历史文化，树立温泉在国内温泉旅游地位重塑中国四大古温泉之一的旅游形象，加强品牌的宣传推广，吸引大众眼球。推广巢湖城市文化，打造城市旅游的名片巢湖旅游特色，本土文化的推广本土风味美食——风味土菜馆，“大合肥”都市人垂涎之珍品都市人对自然原生态的美食有着特别的向往，巢湖的当地风味土菜是项目可以发掘的一大卖点。本土特产——都市人必然搜购之手信【巢湖银鱼】【巢湖白虾】【巢湖螃蟹】【巢湖麻鸭】市场需求的发掘—新产品开发迎合国内旅游业发展趋势，增加半汤温泉旅游特色的出发点，亦同时为项目树立个性，开辟中国首个以温泉蜜月旅行为题材的旅游产品。不但达到吸引本地高端人群的目的，同时又可以成为商业的一大景观。本项目与之相应的蜜月旅行产品设计教堂建造、目的地的气氛包装、热气球升空服务项目、婚纱店、婚纱摄影店及服务、蜜月旅行用品店、蜜月纪念礼品、手工艺品店等、蜜月新婚浴、其他必备交通、服务、蜜月旅馆设计、蜜月咖啡馆等产品。罗密欧情人大道市场营销部参考案例—深圳曦城商业街商业占地6.9万平方米，商业建筑面积4.9万平方米中式餐厅西式餐厅酒吧街生活超市电影院艺术中心会所酒店公寓参考案例—深圳曦城商业街曦城商业街设计高低错落，层次分明多变组合，引人入胜景观商业，流连忘返参考案例—成都宽窄巷子开发商：成都文化旅游发展集团有限公司宽巷子：老成都的“闲生活”窄巷子：老成都的“慢生活”井巷子：成都人的“新生活”参考案例—成都宽窄巷子茶马古道西式咖啡餐厅酒吧街KTV私房菜戏园精品客栈商业建筑面积8万平方米半汤商业定位以旅游娱乐休闲产业为核心以温泉度假为主题以修身养生为体验点以休闲商业街区为载体迎合现代中产阶级回归自然度假生活口味集酒店、温泉、演艺、美食、购物、生态旅游、户外运动、文化、旅游、服务一体的温泉旅游度假区以自然、健康、生态、环保为追求理念、整合山水景观、温泉体验、休闲运动、风味美食、历史文化等资源。功能组合——美食元素中餐大酒楼——大面积包租的酒楼是最容易旺场的组合元素之一。满足政府接待，婚宴酒席等需要。本地风味土菜馆—室内室外面积参半的大排档形式既能制造气氛又能保证人流量。餐饮功能新潮小餐馆—以异国情调为卖点，烘托出浪漫的气氛。美食新业态—绿水雅客生态酒家酒店冠之以生态的称谓，酒店的生态性表现在三个方面首先是经营环境的生态化就餐环境自然优美。其次是产品的生态化，酒店菜肴原材料都是从绿色农业基地和偏远的农村精挑细选来的，确保原材料天然、绿色、无污染。如万佛湖鱼、洞庭湖野生鸭等管理的生态化，团队的和谐非常重要，要关怀员工，使之形成健康、积极的工作心态。绿水清泉边的畅醉，热带雨林中的盛宴美食新业态—绿水雅客生态酒家绿水雅客”搭的是水晶冰宫，种的是热带雨林，小灌木隔出的半封闭包厢共有105个之多。上些档次的是悬在二楼的80间观景包厢，透过落地玻璃墙可以俯瞰整个森林，尽显尊贵豪华之感；古徽派建筑及姓氏来源枋更是让人叹为观止。菜肴品种多样化：新派徽菜、东北菜、粤菜……集众菜之长。酒店位于合肥市瑶海工业园内，总投资1.5亿元人民币，占地面积85亩，建筑面积2万平方米。内部装修豪华大方，多个