安徽省合肥市城市房地产市场环境研究报告-39DOC

【金网络置业华东区域公司】【城市房地产市场环境研究报告·合肥】城市房地产市场环境研究报告(合肥)2007-9-14共38页之第2页目录共38页之第3页第一部分城市基本背景及城市主要社会经济发展指标1、城市基本概况区位及历史沿革合肥有2000多年历史，素以“三国故地、包拯家乡”闻名。自东汉末来，数为州郡治所，一直是江淮地区重要的行政中心和军事重镇。“合肥”之名，最早出现在司马迁的《史记·货殖列传》中：“合肥受南北潮，皮革、鲍、木输会也”。秦汉之交，合肥正式建“合肥县”，属九江郡。东汉刘秀升合肥为侯国，三国时为扬州治所。明清时为庐州府治，故又别称“庐州”。合肥解放后由县设市，三年后安徽省人民政府正式成立，驻合肥市。今日合肥已建设成为全国园林城市、全国甲级对外开放城市、全国城市综合实力50强城市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国四大科教基地之一、全国45个公路交通枢纽城市之一、全国建设中的铁路交通枢纽，是全省的政治、经济、交通、文化中心。城市空间布局合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。合肥：安徽省省会位于中国中部地理坐标32°N，117°E长江淮河之间、巢湖之滨，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。共38页之第4页人口规模及分布2006年，全年出生人口55998人，出生率12.1‰，比上年上升2.03个千分点；死亡人口9960人，死亡率2.15‰，下降3.68个千分点；人口自然增长率为9.95‰，上升5.71个千分点。全市年末户籍总人口为469.85万人。其中，非农业人口196.16万人，农业人口273.69万人；市区年末人口为193.14万人，其中非农业人口160.54万人。至2020年，城市市区人口分布规划：区域区域范围区域规模（平方公里）人口规模（万人）人口密度（人/平方公里）老城区环城马路以内地区约5.28约12万约22727东区瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地约81.44约88万约10806南区包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界约35.67约47万约13176西区蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区约35.05约48万约13695北区除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区约31.53约38万约12052经开区312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区约60.59约36万约5942高新区东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区约63.03约35万约5553滨湖新区312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区约47.40约56万约11814合计----约359.99约360万平均：约11970【结论】：从规模上来看，城市人口，特别是市区人口正处于快速增长期；从人口分布来看，未来城市人口导向将集中于西区、南区、滨湖新区。合肥市自然环境与历史人文2、宏观经济表现及总量性指标综述合肥是一座以机械、轻工、化工为主要特色的工业城市，第二产业占全市GDP总量的50%以上。在家电、工程机械生产等领域全国市场占有率位居前列。美菱、荣事达、合肥海尔、江淮、昌河、佳通轮胎、日立建机、联合利华等品牌聚集于此。合肥正在建设国内外重要的制造加工业基地，将成为沿海城市乃至世界跨国公司制造加工业转移的重点城市之一。共38页之第5页国民生产总值2006年，合肥国民生产总值（GDP）1073.86亿元，按可比价增长17.5%，创10年最高。其中，第一产业完成增加值61.76亿元，增长7.7%；第二产业完成增加值510.59亿元，增长22.7%；第三产业完成增加值501.51亿元，增长13.7%。经济总量占全省比重由上年的16.3%提升到17.5%。人均GDP23205元（按户籍人口计算），增长14.3%。2006年合肥市各产业GDP供应分析61.76510.59501.515.75%47.55%46.70%01002003004005006000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%GDP所占比率GDP61.76510.59501.51所占比率5.75%47.55%46.70%第一产业第二产业第三产业2002—2006年合肥市GDP及增长率497.35590.17721.94878.411073.8613.1%13.7%12.30%17.00%17.50%0200400600800100012000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%GDPGDP增长率GDP497.35590.17721.94878.411073.86GDP增长率13.1%13.7%12.30%17.00%17.50%20022003200420052006【结论】：近5年合肥经济保持高速增长势头，特别是2005、2006年GDP可比价增长率超过17%，增长势头迅猛。持续的高速增长且边际递增说明合肥正处于整体上升期，整体城市经济处于平稳、健康的快速发展期。共38页之第6页人均GDP及居民消费水平2002—2006年合肥市人均GDP11173130471637719512232050500010000150002000025000人均GDP人均GDP111731304716377195122320520022003200420052006全年城镇居民消费价格总水平比上年上涨0.9%。其中居住类、家庭设备及用品类、烟酒及用品类、食品类和医疗保健及个人用品类消费价格比上年分别上涨3.0%、2.6%、1.9%、1.8%和1.5%；交通和通讯工具类、衣着类、娱乐教育文化用品类价格比上年分别下跌0.5%、1.8%、1.9%。【结论】：较快的人均国民生产总值增长意味着社会总体投资水平和居民消费水平快速提高，将从投资和需求双方面支撑房地产业的发展。社会固定资产投资2002—2006年合肥市固定资产投资情况168.70255.11363.00495.27824.8018.30%51.20%19.00%36.40%66.50%0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%固定资产投资增长幅度固定资产投资168.70255.11363.00495.27824.80增长幅度18.30%51.20%19.00%36.40%66.50%2002年2003年2004年2005年2006年共38页之第7页2006年完成全社会固定资产投资824.80亿元，比上年增长66.5%，创10年最高。其中，城镇以上投资780.60亿元，增长62.6%；农村投资44.20亿元，增长1.9倍。完成非国有投资437.98亿元，比上年增长72.4%。全年工业完成投资193.35亿元，增长1.16倍；市政基础设施完成投资95.61亿元，增长1.22倍。【结论】：2002-2006年间，合肥市固定资产投资额度逐年递增，2003年因房地产投资猛增致使固定资产投资涨幅达51.20%，出现了一个增长高位。之后随着房地产投资增幅下滑，2004年投资恢复原位。调控之后虽然房地产投资的提升未出现猛增，但合肥固定资产投资还是保持着高速增长。国内贸易及对外经济2006年，全年实现社会消费品零售总额384.31亿元，比上年增长18.5%，创10年新高。同年，海关进出口总额48.76亿美元，增长16.6%。其中出口34.07亿美元，增长22.0%；进口14.69亿美元，增长5.7%。全年新批外商投资企业155家，较上年增加64户；合同利用外资9.24亿美元，增长1.68倍；实际利用外资7.22亿美元，增长77。6%居民收入及居住水平2002—2006年合肥市居民人均可支配收入714577858610968411013020004000600080001000012000人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）7145778586109684110132002年2003年2004年2005年2006年2006年，全市在岗职工年平均工资为21905元，比上年增长15.1%。城镇居民人均可支配收入11013元，增长13.7%；人均消费性支出8165元，增长10.4%；城镇居民恩格尔系数为46.1%。农民人均纯收入3690元，增长15.1%；农民人均生活消费支出2795元，增长10.3%；共38页之第8页农村居民恩格尔系数为50.3%。城镇居民住房人均使用面积18.9平方米，农村居民人均居住面积31.8平方米。财政收入及金融数据2002—2006年合肥市财政收入及增长率60.9273.08105.40130.88167.7723.60%19.95%44.23%24.17%28.19%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%财政收入（亿元）增长率财政收入（亿元）60.9273.08105.40130.88167.77增长率23.60%19.95%44.23%24.17%28.19%2002年2003年2004年2005年2006年2006完成财政收入167.77亿元，比上年增长28.2%。完成地方财政收入79.40亿元，增长37.8%。全市金融机构本外币各项存款余额为1862.46亿元，增长19.6%，其中城乡居民本外币储蓄存款余额为624.56亿元，增长16.4%。金融机构本外币各项贷款余额1743.01亿元，增长21.4%。人口增长与城市化水平2002—2006年合肥市人口数量及增长率448.08456.60444.68455.70469.851.34%1.90%-2.61%2.48%3.11%430.00435.00440.00445.00450.00455.00460.00465.00470.00475.00-3.00%-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%总人口（万人）增长率总人口（万人）448.08456.60444.68455.70469.85增长率1.34%1.90%-2.61%2.48%3.11%2002年2003年2004年2005年2006年共38页之第9页2002至2006年，合肥户籍人口总量整体趋势稳步增长。虽然2004年出现较大负增长，自2005年后起年均人口增长量持续出现小幅上扬。2006年全市总体户籍人口数较2005增长了14万人，属近几年人口增长最快的一年。从人口增长看城市化进程，合肥城市化进程正进入新阶段。【结论】：国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房地产市场将进入高速发展期。合肥目前的城市化水平表明其房地产市场正进入高度发展阶段。产业结构、产业支柱及特色，未来经济发展规划及趋势3、城市规划及未来发展远景城市规划发展综述目前，《合肥城市总体规划(1995-2010)》所确定的社会、经济及城市建设各项目标到2005年底均已实现或突破。经建