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石家庄房地产住宅市场报告高俊波制作一、石家庄房地产住宅市场调研报告的目的通过对石家庄2007年房地产住宅市场的分析与研究以及这一年出台的相关政策的总结，让我们能够认识到石家庄这一年房地产住宅业的发展情况及态势。由此我们共同展望2008年石家庄住宅产业的走势。二、石家庄房地产住宅市场的背景分析从格局上看，2007年石家庄住宅市场将以道路为轴线发展道路沿线的片区楼市。和平路，裕华路，槐安路东、西延长线，中华大街沿线是07年的热点区域。外围区域的热点则在温塘、蟠龙湖、滹沱河等山水围绕的西部。和平路沿线及辐射片区：中景.盛世长安、中宏汇景国际、中基礼域、名门华都、花香维也纳、冀兴尊园、书香华苑等位于和平路沿线和辐射周边片区的项目都在2007年有比较大的供应量。据统计，该区域有300万平方米左右的供应量。裕华路沿线：这是一条迎宾大道，联邦名都、万象天成、中天世都、嘉实.蓝岸等项目都在2007年推出大体量的住宅，金正帝景城、大径街、棉七改造等也将裕华路推向一个崭新的发展点，2007年的裕华路楼市的表现可以说是好戏连台。中华大街沿线：中华大街和石岗大街打通后，正式成为一条贯穿石家庄南北的一条主要道路。优盘、和润苑、等项目迅速托起了中华大街楼市。槐安路东、西延长线：从楼市角度看，交通的延展必然带动居住的改变。向东，连接了有水榭花都、心海假日、珠峰国际等项目的东开发区，也辐射了联邦.东方明珠、众美.凤凰城、卓达新城等东南片区楼市；向西除龙泉、龙海两个低价楼盘外，植物园路的连接势必会将植物园附近的景观楼盘有效地带动。同时在2007年石家庄大大小小的房地产政策也层出不穷，各项政策的组合正在让极速狂涨的房价逐渐实现软着陆。土地市场、房地产金融市场、物权法规等一系列的房产政策的出台，无不与当前的楼市现状和购房者利益息息相关。在这一年里，石家庄房地产市场也有了新的变化。1、房价加速上涨金正•缔景城一套29层住宅以7190元的单价刷新了省城毛坯住宅价格纪录，率先突破省会住宅价格的七千元大关，并以6800元的均价领先省城住宅价格，随后西美第五大道以均价6800元的价格亮相。这些案例的背后，是整体房价水平在呈加速度上扬。从年初3500元左右的房价水平，到现在五六千元的整体价位，房价在4000元-5000元这个区间似乎只是一滑而过，如今除金正缔景城外，桥西的高端项目春江花月均价已达6700元。桥东的价格相对平稳，中基•礼域也以6000元均价开盘，定位稍低的中景盛世长安，也以5400元的均价取得辉煌的销售业绩。俊景•名门华都，后来也以6500元的均价开盘。2、有价又有市的市场买房象买大白菜一样，即使是在均价接近七千元的高端楼盘，开盘当天销售三四十套甚至五六十套也属平常，金正.缔景城总价在百万以上的的房子三十多套当天售罄。楼市并没有出现“有价无市”的现象。一方面房价快速上扬，许多市民在喊着买不起房，另一方面，住宅的销售速度并未因此减慢，其根本的原因是除供应量小、楼市尚处于卖方市场阶段外，人们收入水平的相差悬殊也是“住宅有价且有市”的根本原因。总结分析房价如此之快的增长究其原因为：（1）“领头羊”的作用不容忽视房价快速上扬的背后，有着城市化形成的刚性需求以及供应量有限造成的供求矛盾，还有人们收入悬殊的社会现实原因。除此以外，高端住宅不断出现，不断刷新着省城房价，房价“领头羊”对于整体市场价格水平的影响也是不容忽视的。目前各项目在确定房价时一般考虑两大因素，一是考虑项目成本，再就是参照整体市场价格水平、尤其是同档次楼盘的价格水平，不断推出的新盘也在刷新着省城住宅的价格。即使是中档或者低端项目，在定价时一样会参照高端项目的价格进行修正，整体房价水平会随着高端楼盘的出现而水涨船高，从这个意义上说，房价“领头羊”对价格的影响远远大于经济适用住房对房价的平抑作用。（2）开发商“精耕细作”助推房价攀升房价呈加速度小步快跑，与开发商销售方式的改变有直接关联。就如社会舆论中所说的“悟盘”，开发商的销售模式已发生根本改变，原来一期项目数百套房源同时推出的情况已从市场上很少看到，取而代之的是一期项目分三、四次推出房源，人为拉长销售周期，不仅从心理上造成“房荒”的紧张，伴随着新房源的推出，房价也在这个过程中小步快跑，不断提高。开发商以合法手段追求利润最大化的行为本无可厚非，但本人认为根本原因还是房源紧缺，如果宏观调控要求的大批经济适用住房项目能够放量供应，对于所谓“捂盘”、“惜售”都将起到釜底抽薪的作用。（3）土地价格的上涨推动房价的不断上扬从2006年年末开始，石家庄的土地价格屡创新高，从水泵厂地块的322.8万元/亩到2007年的妇干校地块534万元/亩，初步估算的楼面成本已达到4000元/平米左右，直接导致市区内住宅价格不上扬。（4）中高档住房供应量偏大，中低档住房供不应求从春江花月到观澜豪庭，从金正缔景城到中宏汇景国际，再到名门华都、联邦明珠……市区内中高档住房项目开发的越来越多，而二环内3000元/平方米左右的住房已经难觅其踪。大量的低端消费需求得不到满足。(5)城市住宅区域半径进一步扩大远郊成为一次置业的热点区域随着三环工程的建设不断推进，以及市区中心房价的高涨，低端消费需求不断被导向远郊区域。这一点从近年来鹿泉上庄住宅开发建设量的加大，栾城水榭花都、卓达太阳城等的热销就可以看出。三、石家庄房地产政策分析•土地增值税2月正式起征国家税务总局1月16日发布最新的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。《通知》表示，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。点评：这一政策会进一步缩小房地产企业盈利空间。可见，此政策是针对房地产企业的。但是土地增值税的征收会导致购房者的交易价格和购房成本增加，可能促使房地产市场整体价格的增长。其次，房地产企业在不违反国家税收政策、不违反建筑标准的前提下如果要实现已定的销售目标，也许会让消费者接受。看来，通知的出台对于稳定住房价格的作用显然有点力不从心。•金融政策第二套房贷40%首付中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。点评：提高二套房贷款首付和利率将会有效抑制非刚性购房需求，有效减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是致命的打击。事实表明，该政策的出台一定程度上限制了石家庄购房者的脚步，也就是说，此次调控的出台可能对于全国目前依然过热的地区估计影响比较大，但石家庄今年由于供应趋紧，未来房价可能不会有比较大的下降幅度。另外，政策针对商业地产的调控力度也有所加强，不管是首期还是第二套房子都是50%以上。购买力将随着二套房贷款首付和利率提高而削弱，买房、投资会显得力不从心。尤其是对于一些大户型的、高总价的项目尤其如此。年内六次加息12月20日，央行宣布上调人民币存贷款基准利率，这是央行年内第六次上调基准利率。央行决定，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率保持不变。五年以上贷款利率则没有调整，这意味着这次加息对“房奴”的负担不会增加。点评：加息主要是为防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。对加息是否会增加消费者房贷负担这一问题，业内人士认为影响不大。尤其是第六次加息对房地产市场没有造成实质性的影响，但对于消费者的心理预警效应加大。•土地政策而“地政”方面的另一个重炮是10月9日新发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，新规明确了开发商必须付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。点评：不可分期拿证，这对于习惯了分期开发，分期付地价款的发展商而言，提出了更高的资金要求，尤其是大盘和高价地。开发商优胜劣汰将加剧，资金实力强的房企拿地优势强化，市场洗牌进一步加剧。四、2007年石家庄住宅市场分析（一)石家庄各板块住宅市场现状及发展趋势分析板块现状发展趋势裕华区市政配套设施完备、城市功能成熟，路网发达。是近年来房地产开发热点区域。有代表作：西美第五大道、联邦东方明珠等。目前石家庄最适合居住的区域，前景良好，升值潜力巨大。随着三产的进一步发展，办公楼发展空间较大。桥东区老城区，旧房屋建筑较多，绿地相对较少，目前生活环境一般。中心区，寸土寸金，未来走中高档项目。改造进程加快，将形成一个城市中心商业区。另外“花香维也纳”、中基礼遇、中天世都的成功推出也成为该区的几大亮点。长安区工业区，污染程度相对较大。今年有不少住宅项目正在热销中，如名门华都、中景盛世长安、冀兴尊园等。作为石家庄市城中村改造、退二进三的重点区域，该区域在2007年推出的楼盘较多。桥西区该区域集中了省市各级大部分机关单位，成为石家庄的“政务区”。近两年随着春江花月、缔景城、万象天成等项目的上市。居住品质得到迅速提升。随着旧城改造、城中村改造步伐的加快，区域房地产市场还将有较大的发展空间，买方市场趋于强大。该区域楼盘价值呈现飞涨趋势。新华区目前旧居民区多、人口密度大。随着“纳帕溪谷”“盛典苏州”和已售完的“红人公馆”等代表性楼盘的出现，城区环境日益美观，成为更适合居住的区域。居住前景看好，尤其是西北区域，未来的景观水域周边，可能出现更多高档、低密度和生态型的高品质住宅。开发区现有大量新盘：心海假日Ⅱ期和酝酿中的三期、珠峰国际花园二期、天山•水榭花都4期、卓达星辰项目群、天然城等高质量、高品质的住宅楼盘。随着住宅地产、工业地产与高新技术产业的有机融合，这一板块的发展潜力将非常巨大，但基础配套设施有待进一步完善。（二）开发现状据统计结果显示：投资开发持续增长2006年建设普通商品房282.02余万平方米，同比增长15.9%，同时还含有石家庄市大量的城中村改造及旧城的改造。2007年建设商品住房面积2.91万套，面积286万平米，经济适用房0.79万套，建筑面积210万平米。附：石家庄２００７年楼盘一览表2007年石家庄楼盘供应一览表项目名称项目位置总建筑面积容积率均价物业类型桥西区金正缔景城工农路与中华大街交叉口西北角66万平米3.36800元/平米高层，住宅优盘工农路与中华大街交叉口西南角未知未知7000元/平米（精装修公寓）高层，公寓春江花月新石中路166号25.15万平米2.336500元/平米高层，住宅西美花城红旗大街与汇丰路交叉口21万平米3.54200元/平米高层，住宅安联朗润园联合大学城附近16万平米3.22700元/平米高层，住宅碧水蓝湾西二环与南二环交叉口西北10万平米1.33100元/平米多层，住宅金世界公寓自强鲁豫南小街交叉口西南角75.23万平米2.95300元/平米（精装修公寓）小高层，公寓中心城东购正对面4万平米6.546000元/平米（精装修）高层，26层，公寓，写字楼裕华区联邦东方明珠翟营大街与塔北路交叉口46万平米3.75400元/平米高层，住宅西美第五大道槐安路与谈固南大街交叉口70万平米36800元/平米（毛坯）高层，住宅芝澜名仕谈固东街与槐安路交叉口16万平米4700元/平米高层，住宅众美凤凰城翟营大街与南二环交叉口16.25万平米2.384500元/平米高层国大全城东岗路与东二环交叉口43万平米1.965200元/平米多层、小高层桥东区紫晶天域平安北大街与和平路交叉口西北13.08万平米4750元/平米高层新华区红人公馆中华大街与宁安路交叉