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1威海房地产开发环境简析及初步开发建议22【目录】威海市社会经济状况房地产市场发展现状市场供求关系市场发展趋势初步开发建议33第一部分威海市社会经济状况44【威海市社会经济情况】一、威海市的基本情况威海市地处山东半岛最东端,是中国著名的港口及旅游城市,是中国沿海开放城市之一,是中国第一个“国家级卫生城市”,也是中国首批“国家环境保护模范城市”威海市总面积5436平方公里,总人口253万，其中市区面积731平方公里。威海市现辖三市一区,即荣成市、文登市、乳山市三个县级市和环翠区。2009年末，全市非农业人口为1229007万人，占总人口的48.6％。其中环翠区人口总数317878，非农业人口228565，高区人口总数182720，非农业人口165930，经区人口总数124096，非农业人口83585。威海市是山东省蓝色半岛城市群的重要组成城市，是中日韩成长三角区的桥头堡，2009年人均GDP达到77866元，城镇人均收入达到20117元，人均消费支出达到14442元。威海具有城市景观，海岛风光，沙滩暗礁、民俗风情、地下温泉、文物古迹、名山古刹、奇石怪川等丰富的旅游资源。著名的甲午战争纪念地刘公岛秦皇汉武登临的“天尽头”，道教全真派发祥地圣经山，世外桃源圣水观，“大东胜景”铁嵯山，凝聚中日韩三国人民友谊的赤山法华院及我国北方最大的天鹅越冬栖息地天鹅湖等80多处风景名胜,描了5436平方公里如诗如画的威海景色.近年来,又新建了威海影视城、西霞口野生动物园、圣经山观光索道、甲午海战馆等新的旅游项目和环翠、银滩、石岛湾、天鹅湖四处省级旅游度假区。55【威海市社会经济情况】二、威海市的社会经济情况11701369158517951970145917171712121205001000150020002500200520062007200820092010(前三季度)024681012141618数据（亿元）增长率（%）威海市国民生产总值近几年呈现稳步增长的趋势，2009年生产总值达到1970亿元，人均GDP达到77866元，2010年达到前三季度生产总值达到1459亿元，按可比价增长12%，66【威海市社会经济情况】二、威海市的社会经济情况1050512007135211444213.1%14.3%12.6%6.8%0200040006000800010000120001400016000180002006200720082009-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%城镇人均消费性支出（元）增长率1397516258185372011712.2%16.5%13.8%8.5%050001000015000200002500030000350002006200720082009-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%城镇人均可支配收入（元）增长率近几年威海市人均可支配收入基本上保持了10%以上的年增长率，增速略低于GDP，到2009年城镇人均可支配收入达到20117元，在全省17城市排名第五位。近几年威海市人均消费支出基平均保持了10%以上的年增长率，到2009年城镇人均可支配收入达到14442元，比全省平均值12013元高了20%。77【威海市社会经济情况】三、威海市的城市规划88三、威海市的城市规划在威海市的整体规划中，居住用地基本集中于环翠区、高区和经区，其中经区因为有港口码头、火车站的原因，所以除居住用地外在经区南侧部分还有许多工业用地。环翠区，威海市的中心区，是市政府的所在地，交通方便，周边配套设施成熟，生活便利。高区，高区环境优美，有闻名的国际海水浴场和金海滩，地理位置得天独厚。同时高区有大量的高等学校，威海创业创新基地，聚集了高新技术产业，众多的高校、三个海水浴场，目前人气较高。经区，经区交通便利，汽车站、火车站均在经区，新港也已经在建，佳世客、乐天玛特等大型超市也落脚经区，传言市政府也要迁至经区，普遍认为区域潜力较大。99第二部分房地产市场基本情况1010【房地产市场基本情况】一、综述从威海市整体来看，其大部分地区的房价在4500—9000元之间，考虑到高档、高价楼盘的整体供应量相对较少，目前在售楼盘的市场均价应该在7300左右。从区域上看，环翠区既是市中心，又拥有一线海景，价格较高。除旧村改造项目外，较差的也基本在4500元以上，半月湾片区内的项目最高价格已达18000元左右，区域的均价在6200元左右。高区经过近几年的开发，特别是国际海景城等标杆性项目的带动，其房价已与传统的城市中心区——环翠区不相上下，甚至还要高出一些，高区大多数房子的价格已在5000元以上，均价在6500元左右，海景、位置很好的也可达10000元以上，像海御19最均价可达18000元。经区作为威海新开发的重点区域，其价格亦快速上升，除了少数旧城改造项目的价格在4000元左右外，大多数项目价格均在4500元以上，海景很好的甚至也能超过10000元，其均价在6000左右，相对低于环翠区、高区，是很多经济实力相对欠缺，又不原意远离城市的客户较为理想的置业之选，对市场价格结构形成了很好的补充。但是随着威海城市的不断向南发展，经区必然成为未来市场供应的主要构成部分。11118095150210200381859392105010015020025020062007200820092010(前三季度)010203040506070数据（亿元）增长率（%）【房地产市场基本情况】二、房地产投资威海市近几年房产市场的投资额度增速开始放缓，2009年投资额度达到210亿元，比上个年度增加了39%。1212835106713401463231262311581225329346561020040060080010001200140016002006200720082009施工面积（万平米）竣工面积（万平米）销售面积（万平米）【房地产市场基本情况】三、房地产开发状况威海市近几年房产市场的施工面积、竣工面积和销售面积持续增长，其中销售面积在2007和2008年均高于当年的竣工面积，市场呈现出供需两旺的销售局面。1313【房地产市场基本情况】四、在售个案编号项目名称项目地址物业业态主力户型项目体量销售均价开盘时间销售率1蓝湾怡庭会展中心北侧小高层100-222平米7.7万平120002010-165%2海韵华府青岛中路39号多层、小高层100-270平米18万平66002008-890%4望海名居威海公园西侧多层、小高层82-220平米10万平82002009-585%5悦海世家威海公园南端多层、小高层150-250平米16万平98002009-1080%6馨安苑海滨路与平度路交汇处多层、小高层80-140平米32万平60002009-695%7豪海苑滨海路东侧海峰路北侧多层、小高层90-170多层售6500，高层未动工200895%8侨乡公寓大润发南侧小高层公寓40-60平米1.5万平100002010-580%1414五、地块周边在售项目分布1515第三部分市场供求关系1616【市场需求情况】一、威海市场吸引外地客户的优势1、拥有绵长富有变化海岸线；2、城市基础设施配套齐全；3、环境资源丰富，交通便利；4、城市属于外向型发展，经济增速较快5、威海属于山东半岛城市群中重要组成部分，是山东省发展的重点区域6、威海处于中国、日本和韩国成长三角的桥头堡城市，承接着日本和韩国产业的转移1717【市场需求情况】二、威海市场内销和外销的情况环翠区外销及客户构成情况分析威海城区作为一个城市的中心，又是旅游度假的理想场所，因而外来人口不但数量巨大，而且构成类型比较复杂，环翠区的客户构成具有如下特点：外地客户所占比例大约在35%～40%左右；本地较高收入群体大多在此区域居住；外地前来定居者在经济实力允许的前提下会首选此区域；环翠区的外地客户具体情况调查如下：外籍客户以韩国、日本等国客商为主，大多在威海有生意或者企业，或者在外企中担任重要岗位，资金实力雄厚；国内的外地客户以山西、北京等内陆地区的城市人口居多，东北地区的次之；大多具有雄厚的经济实力，对海景、环境比较看重；来自周边县市（如荣成、乳山等）者相对较少。1818高区客户构成及外销情况高区是威海经济发展和未来规划的重点，因此吸引了大量的企业单位来此投资创业，此外，高区有着不次于市区的环境和海景，因而高区外来人口的比例应该是威海几个区域当中最高的。区域内大多数楼盘的外销比例大约在50%左右，靠海的几个项目的外销比例更是高于这个数字；北方内陆地区如北京、山西、潍坊、东北等地客户较多；韩国、日本等外籍人士来购房较多；吸引了很多上海、广东等南方地域的人来此购房；外来客户大多为在威海务工、创业人员。【市场需求情况】二、威海市场内销和外销的情况1919【市场需求情况】二、威海市场内销和外销的情况经区客户构成及外销情况外来人口比较多，但是整体经济水平比较偏低，因此外销比例大约在35%左右。外地客户以在此务工者为多数；东北、韩国客户较多；潍坊、淄博，以及周边县市区在此购房者较其它两区域更多。2020【市场需求情况】三、需求结构调控需求结构外来务工人员置业需求省外三北地区及省内地市潍坊、淄博等度假置业需求各地投资客日、韩等外籍客户威海市各县市置业需求威海原居民改善型需求30%10%30%15%5%10%212130%10%30%15%5%10%00.20.4威海原居民改善型需求外来务工人员置业需求省外三北地区及省内地市潍坊、淄博等度假置业需求威海市各县市置业需求日、韩等外籍客户各地投资客2222第四部分市场发展趋势23232010年政策总结：政策力度不断加强，市场波动分化显著为遏制房价过快上涨，2010年中央政府紧盯市场变化，1月出台“国十一条”，4月出台“国十条”，9月又有“9.29”新政”陆续出台，政策力度不断加强，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行全方位调控。受此影响，2010年中国房地产市场波动显著，大体可分为一季度的“高歌猛进”、二季度的“大幅调整”、三季度的“低位回调”和四季度的“分化加剧”四个阶段。2010年全国住宅用地实际供应12.54万公顷，同比增长64.1%，完成年初计划的67.9%。全国房地产开发、建设类指标增速创历史新高，需求类指标小幅增长，房价涨幅显著下降；部分重点城市成交量下降显著，但房价仍维持在较高水平。【市场发展趋势】一、2010-2011年房地产调控政策及深度影响2424【市场发展趋势】一、2010-2011年房地产调控政策及深度影响25251-4月，第一轮调控。2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号，“国十一条”），由此拉开了2010年新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4月70个大中城市房价环比涨幅均在1%以上，同比涨幅从1月的9.5%上升到4月的12.8%，北京等热点城市“地王”频出。这直接导致了4月17日“国十条”的出台。4月-9月，第二轮调控。2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在5-8月显著降温，其中5月和6月全国商品房销售面积分别同比下降3.4%和2.7%，7月和8月降幅扩大至15.4%和10.1%；70个大中城市房屋销售价格指数4月环比涨幅达1.4%，但5月涨幅即下降到0.2%，6月更是环比下降0.1%，7-8月持平；同比涨幅从4月的阶段性高点12.8%下降至8月的9.3%。9月市场回暖带来第三轮调控。9月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%中国房地产指数系统数据也显示，9月100个城市住宅价格环比上涨0.7%，北京等十大城市上涨0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第