搜索
中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY1京御地产OFFICEPARK项目定位报告中国指数研究院2008年12月中国指数研究院ChinaIndexAcademy中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY2前言OFFICEPARK，是指低密度、花园式办公的泛称，在国内一般称为商务花园、商务别墅等。它起源于20世纪60年代的美国，目前在许多发达国家已经成为超越或与CBD并驾齐驱的主流办公物业。它远离喧嚣的城市中心区，具有交通便利、低密度、高绿化率、独栋办公等特点。与CBD的摩天办公大楼相比，它是一种全新的物业类型，更是一种全新的工作方式和生活态度，它代表着一种先进的生产力。正像王石这样描述硅谷的OfficePark：“这里的空气之中都飘满了创意。所到之处，绿树成荫，鸟语花香，所接触到的人，精神饱满、热情洋溢。置身其中，怎么能不令人热爱生活，焕发创造的欲望！”中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY3一般认为，以总部基地的出现和成功，标志着中国OfficePark的诞生和发展，之后雨后春笋般在北京和上海迅速发展起来了，这主要是由于以下原因而得到了政府的大力支持，并激起了开发商的无比热情：OfficePark是社会经济发展的必然结果；能够实现工业用地开发效益的最大化；能够快速提升区域价值。前言中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY4技术路线外部环境分析•经济环境•产业环境•城市化进程•区域规划•区域价值提升•区位分析•产品分析•客户分析•价格状况•营销推广•经营方式•开发理念国内外OfficePark借鉴研究•区位分析•交通分析•配套情况•产业基础•土地成本项目地块分析•需求意向•企业特征•需求状况潜在客户分析项目开发可行性项目开发必要性可借鉴之处项目地块OfficePark开发适应性潜在客户对项目需求市场定位•总体定位•客户定位•产品定位•档次定位•配套建议•价格建议•开发策略经济可行性•投资估算•成本利润率•内部收益率•投资回收期•敏感性分析京御OFFICEPARK中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY5外部环境分析国内外OfficePark分析项目地块分析潜在客户调查分析项目定位及开发建议汇报框架项目经济测算中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY6◆世界银行研究表明，当一个国家或地区人均GDP在3000－10000美元之间时，经济会有一个较长的高速增长时期；此时整体城市功能进入扩张阶段，商务中心的多元化发展成为可能，OfficePark开始出现，并逐渐呈快速发展态势。2007年中国人均GDP为2461美元，北京、上海等大城市人均GDP均超过了7000美元。GDP与OfficePark数据来源：美国房协中指调查3710495810309701447561281700200040006000800010000120001965年1969年1974年1978年020406080100120140160180人均GDP(美金)迁到郊区办公的大企业数量◆1965年-1978年，美国迁到郊区办公的大企业数量随着在随着人均GDP增长而不断增加。◆当人均GDP在4958-10309美元时，迁到郊区办公的大企业数量出现快速增加。国外经验和研究表明，当人均GDP突破3000美元时，OfficePark开始发展，当超过5000美元时，会进入一个快速的增长期。中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY7数据来源：中指调查、统计局GDP与OfficePark◆2001年北京人均GDP突破3000美元，达到3262美元，2002年北京的第一个OfficePark项目——总部基地诞生；◆2002年－2008年，北京的OfficePark项目个数随着北京人均GDP的增长而不断增加。◆2005年，北京的人均GDP接近5000美元时，OfficePark项目数量出现了快速增加。北京的OfficePark正处于快速发展时期，项目的开发时机适宜。32623534421949705631646276778000124148192401000200030004000500060007000800090002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年051015202530人均GDP(美金)累计项目个数中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY8◆北京、河北两地产业梯度明显，北京以第三产业为主，河北以第二产业为主。◆北京的第二产业持续下降，第三产业逐渐增加，而河北省的则刚好相反。◆依据《北京市“十一五”时期产业发展与空间布局调整规划》，未来北京将继续向服务业转变，疏解城区功能，引导产业转移和聚集。◆河北作为离北京最近的区域，将是承接北京产业转移的最主要区域。◆企业作为实现产业转移和聚集的主体，必然会有一些企业由于商业成本、企业扩张、政策优惠，以及集聚效应等原因主动或被动地从北京中心区向外转移，从而带动北京周边区域OfficePark发展。产业发展与OfficePark0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007第一产业第二产业第三产业0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007第一产业第二产业第三产业河北省产业结构北京产业结构数据来源：中指调查、统计局产业发展带动了OfficePark的发展。中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY9在国外，伴随着城市化、交通发展和汽车的普及，城市中心逐渐衰落，而郊区则开始活跃起来，人们为寻求更加良好的环境去工作、居住，由此，也就带来了商务花园的规模发展。北京的城市与郊区一体化为OfficePark出现创造了条件。◆北京城市与郊区一体化的发展趋势，加快了郊区基础设施的建设，改善了生态环境，增强了郊区的区域竞争力，给OfficePark项目的出现创造了条件。城市化与OfficePark79.1%78.6%78.1%77.5%77.3%76.9%76.5%79.5%83.6%84.5%84.3%72.00%74.00%76.00%78.00%80.00%82.00%84.00%86.00%19971998199920002001200220032004200520062007数据来源：中指调查北京历年的城市化水平公司名称区域公司名称区域西门子望京联想海淀摩托罗拉望京浪潮海淀爱立信望京用友海淀索爱望京诺基亚亦庄朗讯望京敦豪亦庄北电网络望京奔驰亦庄甲骨文海淀GE亦庄诺基亚海淀ABB亦庄西门子海淀可口可乐亦庄华为海淀博世亦庄东软海淀SMC亦庄部分迁到郊区办公的大企业◆近几年北京的城市化发展较快，2007年，北京城市化率为84.5％，达到了一个很高的水平，几乎实现了城市与郊区的一体化。中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY10《京津冀都市圈区域规划》◆打破行政区划的局限◆引导产业转移◆促进生产要素在区域间自由流动◆促进区域协调发展◆项目位于是京津冀三角经济区域的核心，必将是最大的受益体。区域规划与OfficePark《京津冀都市圈区域规划》的实施，将加速项目所在区域的经济发展，为项目开发提供动力。京津冀都市圈区域规划中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY11◆依据北京总体规划，未来将建设规划11个新城，大兴是北京重点发展的新城之一。◆北京大兴2020年的总体规划，把大兴规划为中部一体、东西两翼的发展格局，东西两翼是以京开高速和京津塘高速为发展走廊。◆项目位于京开高速连接北京和河北的枢纽位置，属于大兴规划的西翼经济发展带的延长线上，未来将受益于北京特别是大兴区的发展。周边规划与OfficePark项目位于北京大兴规划发展带的延长线上，有望受到北京发展的强大经济辐射。项目大兴规划中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY12◆北京第二机场的建设时间表已经确定，计划2010年前开建。◆北京第二机场选址方案已经提交国家发改委审批，初步定于天津的武清、河北的廊坊，还有北京的大兴。◆项目与拟选的几个地方，距离都很近都将受到第二机场影响力的辐射。大型设施建设与OfficePark北京第二机场的建设，将带动项目所在区域经济的发展，极大的提升项目的竞争力，同时给项目带来发展机遇。北京第二机场中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY13区域价值提升与项目开发必要性固安工业园区孔雀城OfficePark客户生活配套Officepark可以为孔雀城提供潜在客户以及商务配套，同时还可以为工业园区提供商务配套及产业链。孔雀城可以为Officepark和工业园区提供生活配套和小镇生活氛围。工业园区可以为孔雀城提供潜在客户同时还可以为Officepark提供生产配套和产业基础。Officepark、孔雀城、工业园区互相支持、互为依托，最终提升整个区域价值、提高每个产品形态的附加值。Officepark项目的开发建设，将会与固安工业园、孔雀城形成良性互动，共同提升区域价值，实现整体效益的最大化。中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY14小结从国际发展的经验来看，该项目的开发建设，符合社会经济发展规律；从城市发展、产业发展角度来讲，符合城市发展方向和产业升级、转移的需求；从区域大环境来说，正好依托京津冀一体化的有利时机；从实现项目区域价值最大化的角度看，项目建设是十分必要的。中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY15汇报框架外部环境分析国内外OfficePark分析项目地块分析潜在客户调查分析项目定位及开发建议项目经济测算中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY16总体状况◆OfficePark发展历程国外的OfficePark始于上世纪60年代，其发展经历四个阶段，第一阶段是基于科学研发的工业园区；第二阶段是商务与社区的综合体；第三阶段是商务与社区的综合体和邻里关系得到进一步发展；第四阶段一个人性化的、自给自足的综合社区，即一个配套服务措施充足，可以自给自足，可以提供内部交流空间，而且能够相对独立存在于城市之外的综合社区。国内的OfficePark开始于2002年，丰台科技园的总部基地项目。总体来讲起步较晚，发展迅速，目前正处于第一代到第二代的过度阶段。◆目前各主要国家OfficePark的发展状况在欧洲，OfficePark已成为主流的办公物业形态；在美国，OfficePark地位次于传统的CBD办公物业；在亚洲和澳洲的部分地区，OfficePark已经成为和CBD并驾齐驱的办公物业。国内的OfficePark项目主要集中在北京和上海，其中北京起步较早，但上海后来居上，无论是开发数量或是开发规模都超过了北京。国外OfficePark已经成为比较成熟的办公物业。中国OfficePark起步晚但发展较快，目前整体处于OfficePark的第一代到第二代的过度阶段。中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY17为了了解国内外OfficePark的状况，以便为京御地产OfficePark项目定位提供借鉴，我们从国内外选取了在开发理念、项目区位、产品特点、客户情况等方面具有参考意义的56个项目进行调查研究，并从中选取33个典型项目通过资料收集整理，开发商、业主及入驻企业领导的深入访谈和对入驻企业员工问卷调查等方式进行重点研究。调查说明中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY18序号名称位置规模（㎡）容积率距离市中心距离入驻行业经营方式1PlantationKeyOfficeParkFlorida,USA10,2190.24距离城市约50km，在海岛上Unknown租售结合2CarnegieOfficeParkPennsylvania,USA7,61