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中大·长江紫都营销顾问项目标书德盛行地产机构2011年1月呈武汉市巡司河物业发展有限公司本标书总共包括两大部分：技术提案和商务提案。一、技术提案：1、公司介绍和业绩介绍2、对本案的理解，包括市场分析、竞争分析、本案SWOT分析、客户定位、本案品牌策略、2011年推盘策略、营销推广策略、SP策略和其他创新销售手段。3、拟派任本案团队。二、商务提案：1、按年度的商务报价。2、服务内容及方式。2中大·长江紫都营销顾问项目标书技术提案部分德盛行地产机构2011年1月精业敬业以德致盛—360°房地产全程服务德盛行，作为武汉首个房地产服务类全国性注册商标，是武汉市第一家通过国家工商总局商标注册的地产机构，得到国家工商总局的知识产权保护。德盛行地产机构，融合自身多年实战经验和丰厚的理论基础，在多年成功营销实践基础上总结了“地产三高营销三结合法”，在房地产项目精准定位、营销精准定位的基础上，进行三个层面的结合，从而达到“三高”（高效益、高速度、高价值）的目的，并在多个项目的实践运用中，创造了骄人业绩。5独创“营销奇迹方式”（定制化策略+三结合营销+一体化执行=营销奇迹）。最大限度提炼出项目的独特优势和核心卖点，确保项目定位准确，突出项目特点和个性，为项目运作效益构筑坚实保障。该营销奇迹方程式已为众多项目屡创营销盛况，在业界获得了较高的知名度和美誉度。6德盛行地产机构以项目为核心原点，为客户提供360°PSP地产全程服务。从投资、战略、运营层面，全面挖掘市场博弈中的核心因素，提供战略定位、项目运营、市场及产品定位、整合营销及销售执行等关键节点的解决方案，以创新的策划思维为发展商提升项目的价值及魅力，协同发展商创造有生命力的产品，实现市场双赢。360°PSP地产全程服务策划（Plan）：前期策划/开发策划/营销策划销售（Sale）：销售代理/招商营销/销售顾问推广（Promotion）：促销与公共/项目推广/品牌推广7项目交易阶段获取土地准备阶段项目规划阶段项目投资策划经济测算财务评价商业计划书商业投标书可行性分析（立项、融资、转让、合作、收购等的可行性研究）投资方案比较分析区域发展研究前期市场调查研究土地经营策略商务环境发展研究商圈分析项目运作策略土地推荐拿地策略项目综合市场调研土地价值评估项目投资可行性研究地块开发策略综合定位研究土地竞标策略建议书项目发展策略（含开发节奏及分期开发策略）项目总体营销策划项目概念策划项目总体市场定位项目客群定位项目产品定位及产品策划项目规划设计任务指导书品牌战略项目价格策略360°PSP地产全程服务策划（Plan）：前期策划/开发策划/营销策划销售（Sale）：销售代理/招商营销/销售顾问推广（Promotion）：促销与公共/项目推广/品牌推广8施工及销售阶段项目销售阶段项目交付阶段项目市场（竞争）环境监测规划跟进、产品（含户型、景观、配套等）细化研究及调整建议项目融资咨询项目销售通道及销售场所的施工建议及跟进项目预热及品牌造势客户调查及客户积累项目前期物业管理建议360°PSP地产全程服务策划（Plan）：前期策划/开发策划/营销策划销售（Sale）：销售代理/招商营销/销售顾问推广（Promotion）：促销与公共/项目推广/品牌推广项目总体及分区销售方案策划销售阶段各期（认购期、蓄势调整期、开盘期、销售扩张期、强销期、清盘期）销售方案制定及执行项目整合推广策略项目价格方案制定及调整项目广宣主题策划项目广告执行项目SP&PR活动策划销售现场管理及监控项目销售顾问及相关工作（销售手册制定、销售人员培训、销售过程指导、滞销诊断等）已售楼盘客户后续服务开发商客户管理建议交付流程设计及工作方案建议交付阶段为开发商下一期（或下一楼盘）蓄客的相关策略及执行尾盘清理项目营销总结91011部分经典案例鉴赏紫菘枫林上城——中国光谷首席空中华宅紫菘枫林上城，光谷首家全板式高层小区，在广告经费有限的情况下，通过德盛行的全程营销策划，扭转了当地消费者偏爱低层的购买习惯，突破大户难销的瓶颈，一期完美谢幕，二期取得了极佳的成绩，淡季七、八、九月勇创1个亿的高销售业绩。至2006年11月份本案提前五个月实现零库存销售。德盛行创造了武汉代理行业的奇迹。德盛行营销奇迹方程式经典案例12澜桥康城——逆市创造大业绩前代理公司在2007年楼市行情较好的时期进入，而「德盛行」却是在2008年8月楼市最为低迷的时候接替前代理公司，并且需要扭转之前的销售困局，任务极为艰巨，在这样的形势下「德盛行」深入研究和探讨，确定了新的营销方案，提出“大汉口第一圈层”、“双模生活”等概念，将这一区域开发量的“小盘”，以及广告投入上的“小盘”，做成了销售业绩上的大盘，而期间并无经过任何长期蓄客再开盘或推盘的节点活动。在2008年年底成为盘龙城板块楼盘投入产出率销售之冠，在2009年上半年成交面积进入盘龙城板块前三甲（详见《武汉晚报》2009年7月9日52版，由权威机构统计整理发布），超过超级大盘领袖城的业绩及竞争片区市中心区新华西•美林公馆、三金•鑫城国际等著名楼盘的业绩。德盛行营销奇迹方程式经典案例13142011年，进军阳逻市场服务方式：全程营销顾问项目名称：欣隆·湖滨半岛项目位置：阳逻经济开发区管委会正对面项目规模：30万㎡物业类型：小高层、高层容积率：2.44绿化率：38%总户数：2668户主力户型：80-180㎡德盛行营销奇迹方程式经典案例15受邀为宝业武昌徐东提供前期策划和推广顾问服务项目紧邻徐东大街、杨园路，临近团结大道项目总用地面积：20612.88㎡住宅总建筑面积：29291.75㎡商业建筑面积：906㎡建筑类型：3栋31层规划总户数：358户容积率：2.79绿化率：35%德盛行营销奇迹方程式经典案例1617部分服务客户18根植大武汉服务大中国值得信赖的房地产整合营销专家！2010年度《武汉房地产》武汉房地产服务机构推荐榜上机构2009年度中国（武汉城市圈）房地产品牌服务商最具竞争力房地产营销代理机构2008-2009年度诚信房地产经纨示范机构2008年度十大地产机构博客2007年度第四届武汉房地产MVC评选优秀代理机构2004-2007年度武昌诚信房地产中介示范企业2006年度CIHAF中国住交会湖北房地产优秀营销代理机构2005年度湖北地区十大营销策划人缪德杰（总经理）2005年度CIHAF中国住交会湖北房地产优秀营销代理机构2006年度武汉房地产最具价值营销机构（MVC）营销顾问奖2005年度武汉房地产最具价值营销机构（MVC）综合奖2004年度武汉房地产最具价值营销机构（MVC）写字楼推广奖19德盛行荣誉20下面进入中大·长江紫都营销顾问报告。。。。。。21给武汉一座紫都为长江刻一个图腾中大•长江紫都项目三期营销顾问方案22这是一个品牌竞争的时代欢迎亮出你的大牌大鳄必争之地必将华丽蜕变23PART2中大•长江紫都的研竞之旅PART1中大•长江紫都的察势之旅PART3中大•长江紫都的观地之旅来一场地产的“察、研、观、腾”之旅PART4中大•长江紫都的图腾之旅24THEPLANOFOBSERVEMARKETPLACEPART1武昌中大·长江紫都项目察势之旅2010年武汉及区域市场总结分析2011年宏观市场预测主要内容：25经济基本面良好地产发展前景看好武汉：经济持续向好，利好消息不断。2010年，武汉市全年实现地区生产总值5200亿元以上，同比增长15%。城市居民入均可支配收入20400元以上，增长11%。“十一五”期间，固定资产投资五年累计完成1.2万亿元，是“十五”时期的3.3倍。经济的持续向好为武汉房地产市场的平稳发展奠定了稳固的基础；两型社会建设发力、武汉“城市圈”进入实际操作阶段、国务院批复武汉为中部中心城市、国家推进“中三角”发展战略等众多利好助力武汉房地产市场发展前景或更加广阔。2001－2010年武汉GDP及其同比增长率2001－2010年武汉城镇居民人均可支配收入及其增长率26受2009年市场旺销影响，企业加大新开工面积，楼市供应量迅猛增长。2010年，武汉商品住房累计新增供应1177.79万平方米，较上年有大幅增长，涨幅为107.08%；其中，有5个月的新增供应面积超过了100万方，9月更是达到185万方，为历史最高值。2009\2010年武汉住宅新增供应情况2010年新增供应量大幅增长，9月达到最高值27受调控政策影响，2010年楼市呈现三个阶段(1)2010年，武汉商品住房累计新增成交109104套，较上年减少3697套；成交面积1124.88万平方米，较上年减少4.78%；成交金额703.16亿元，较上年增加13.23%；全年成交均价为6251元/平方米，较去年上涨18.9%。根据几轮调控的影响，可以划分成“高歌猛进”、“低位盘整”和“悄然回调”三个阶段。2010年武汉住宅新增成交情况高歌猛进低位盘整悄然回调第一阶段（1-4月），1月“国十一条”出台，增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但受到年初突击备案因素的影响，武汉1月成交面积157.52万平方米，同比大增468.9%；虽然2月受春节影响，成交量环比下降78.6%；3、4月市场很快复苏转热，特别是4月创下142.89万平方米的成交量，环比增加102.8%。这一阶段成交均价也有所波动，1月主要是受到经济适用房成交比重加大的影响，价格为年度最低的5507元/平方米，2月上涨14.9％达到6326元/平方米，3、4月也略有调整。高歌猛进28受调控政策影响，2010年楼市呈现三个阶段(2)2010年，武汉商品住房累计新增成交109104套，较上年减少3697套；成交面积1124.88万平方米，较上年减少4.78%；成交金额703.16亿元，较上年增加13.23%；全年成交均价为6251元/平方米，较去年上涨18.9%。根据几轮调控的影响，可以划分成“高歌猛进”、“低位盘整”和“悄然回调”三个阶段。2010年武汉住宅新增成交情况高歌猛进低位盘整悄然回调第二阶段（5-8月），4月17日，“国十条”发布，随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在5-8月显著降温，楼市成交逐渐降温，5、6月成交面积分别下降34.0%和38.7%，可谓立竿见影。但由于政策执行力度在实际中放松，7、8、9逐步反弹，由7月的65万平方米增长至9月的105.48万平方米。这一阶段商品住宅成交均价除8月因为保障房占比较多，下跌至5536元/平方米，其余几个月都在6000元/平方米之上。低位盘整29受调控政策影响，2010年楼市呈现三个阶段(3)2010年，武汉商品住房累计新增成交109104套，较上年减少3697套；成交面积1124.88万平方米，较上年减少4.78%；成交金额703.16亿元，较上年增加13.23%；全年成交均价为6251元/平方米，较去年上涨18.9%。根据几轮调控的影响，可以划分成“高歌猛进”、“低位盘整”和“悄然回调”三个阶段。2010年武汉住宅新增成交情况高歌猛进低位盘整悄然回调第三阶段（9-12月），房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，因此，“银十”销量未能延续旺势，环比下降13.2％，但在通胀概念以及本地政策可能收紧的刺激下，楼市销量再次反弹，11月累计成交115.5万平方米，环比增加26.1％；12月成交量虽然有所下调，但仍处较高水平。这一阶段商品住宅的成交均价稳居高位，特别是最后三个月的成交均价都在6500元/平方米之上。悄然回调30供需比基本平衡，库存压力依然较大2010年，武汉楼市供销两旺，商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:0.94，供需基本平衡。截止2010年12月31日，武汉累计库存面积1410.12万平方米，较去年同期增加33.4%；从