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服务创造价值-1-当前房地产市场运行情况分析最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。基本情况最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长38.4%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到23.22亿元，增长46.2%；2000-2003年年均增长速度为36.9%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为8.33%，比2003年同期高出0.83个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长68.3%回落了29.9个百分点，但整体增速保持增长，完成投资8.76亿元，增长38.4%，比去年同期增幅提高7.3个百分点，其中商品房建设投资额7.6亿元，占房地产开发投资的86.76%，全社会固定资产投资105.16亿元，增长25%。（见图表一）惠州历年房地产开发指标情况（图表一）项目全社会固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资占全社会固定资产的比重房地产开发投资比上年同期的增幅占全市国内生产总值的比重2001年84.4310.6512.3%15.76%2.24%2002年104.7315.8815.16%49.1%3%2003年187.923.2212.35%46.22%3.9%2004年1-6月105.168.768.33%38.4%2.92%数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点：第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额8.20亿元、销售面积33.66万平方米，分别增长69%和75.6%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积53.76万平方米，是去年整年的73.2%，比2002年整年度多出6.28服务创造价值-2-万平方米，增长速度明显增加。（见图表二）惠州市房地产开发面积主要指标情况（图表二）项目施工面积（万平方米）销售面积（万平方米）竣工面积（万平方米）空置面积（万平方米）2001年2015273．7-2002年21156．3687．2747.482003年271.8473.7388.9673.472004年1-6月261.3633.6610.2453.76数据来源：惠州市统计局、惠州市房产交易中心第二，到位资金较为充足，国内贷款、银行贷款比例提高。今年以来，投资资金到位保持去年水平，投资额与本年资金到位之比为1：1.06。在本年资金来源中，自筹资金、利用外资和贷款仍是今年投资资金来源的主要资金来源。其中自筹资金43.43亿元，利用外资34.33亿元，国内贷款11.53亿元，分别增长25.5、26.7%和37.6%。三项资金已占本年到位资金的95%。第三，土地购置面积大幅增长，但不是房地产企业大量圈地，惠州房地产开发正常发展。上半年，商品房土地购置面积109.99万平方米，完成开发土地面积6.88万平方米，仅占本年购置土地面积的6.26%，而土地购置费却只2870万元。主要原因是，惠州现在提倡工业立市战略，工业园区建设和大项目建设取得较大进展，市数码工业园首期3.1平方公里的基础设施及配套工程今年将完成总投资的84%；仲恺开发区市政配套工程（新征地1.8平方公里）今年将完成总投资的49%；规划面积27.8平方公里，总投资20亿元的大亚湾石化工业区的基础设施及配套工程的首期建设正在开展；惠城区三栋镇的三栋工业园区、水口镇的合众工业园区、陈江镇的罗群工业园区等一批较大规模工业园区的引进项目也将在今年内试产或全部投产，工业园区的厂房建设由房地产公司联合（融资）开发，工业园区购置的土地面积大，地价的购置费又大大低于商品房建设的地价购置费，故造成土地购置面积和土地购置费发展方向相逆的情况。第四，商品房交易各项指标整体出现回落现象，市场产品以中大面积户型销售为主。上半年，商品房（含二手房交易）交易宗数4158套，同比增长15.3%，比去年同期回落17.9个百分点；在交易宗数、面积、交易金额三个指标当中，交易面积的增长幅度是最大的。（见图表三）商品房交易指标情况（图表三）项目商品住宅（含二手房）总体交易套数交易面积（万M2）交易金额（亿元）各同比增长服务创造价值-3-2001年608880.213.24%、4%、9%2002年674683.216.0810.8%、3.7%、21.8%2003年10326134.422.4553%、61.5%、39.6%2004年1-6月415856.499.1915.3%、21.5%、20.6%数据来源：惠州市房产交易中心第五，市场销售压力持续加大，商品房空置结构发生变化。上半年，商品房空置面积在加大的态势下，空置一至三年的面积占比例最大，占73.8%为39.7万平方米，而去年空置一至三年的面积占去年空置面积的31.8%，空置结构发生较大的变化。由于近年的上市产品多为中大户型构造，同质化产品营销的压力必然存在，供大于求的现象使市场销售压力持续增重。第六，市场产品类型发生变化，产品结构回归中小户型建设。2003-2004年，所成交的一手商品房面积在124-128平方米/套左右，而近一至三年的市场主要产品介于110-160平方米/套之间，可以看出，中小面积的楼盘是消费市场的主力购买类型。受到市场压力的影响，去年下半年至今年上半年，在规划在建楼盘均为小区多元产品建设或销售，并回归中小户型面积的住宅设计，注重居住环境的规划。现有楼盘热点片区主要集中：惠南片集中了雍逸园、金碧花苑、教师新村、南翠花园、石湖苑、风华世家、海燕广场、丽园新村、绿湖新村等十几个大盘，目前该区域各项配套正在完善中；东平至大湖溪片段也是大盘集聚，集中有东湖花园六区、长湖苑二期，蓝波湾、荷兰水乡等，同时也有康雅苑、阳光100、中天华东等中下楼盘；江北片区以金裕碧水湾和金宝江畔花园为代表，其他楼盘有金世界花园、君华府等；惠淡大道至金山湖片区有惠泽南苑、东江学府、金山湖等占地超10万平方米的大盘。显示城区版图在不断向南延伸。第七，商品房空置面积三年以上的楼盘呈减少趋势，有利于二手房市场的发展。近两年，难销或滞销楼盘为盘活资产，采取了介入二手市场的营销做法（尾盘营销），即以一手形象投放到二手市场，接受二手市面销售价并以一手盘销售方式推销促销方式等举措，消化了部分盘源。产品的投放，丰富了二手市场多样化产品，扩大了二手消费者的选择范围，由于大部分介入二手市场的产品大部分为较早前的较大户型楼房，也因此，上半年，二手房交易面积继去年再次有所提高，平均单套成交面积143平方米，比一手商品房单套成交面积多出13平方米。第八，商品房建筑价值产生的销售额与购房消费者普遍接受价格有一定距离（指均价）。行业的宏观调控因素、建设上市量有效控制及建筑材料的涨价因素，上半年，一手商品房竣工建筑销售额每平方米均价与实际交易建筑每平方米服务创造价值-4-的均价有近10%的差距，最高差距去到了近20%。（见图表四）第九，我市居民收入有较大幅度的攀升，具有很大的消费潜力，显示惠州的发展后劲较足，也成为外地开发商看好惠州房地产的理据之一。近年来，我市居民收入值目前在珠三角中排名第七，与其他地区的收入差距在逐渐缩小，上半年，城镇居民的居住支出占消费性支出的比例呈逐月上升。按2000年第五次人口普查口径，惠州市人均住房面积19.63平方米，而按近几年人口增长平均水平1.03%、商品房竣工面积增长21%计算，惠州市现人均住房面积预估有23.67平米。（见图表五）商品建筑销售额与交易金额的差距指标（2004年，图表四）图表五：2003年珠三角城镇居民人均可支配收入（单位：元）2003年珠三角城镇居民人均可支配收入增速21772315243721422156219021482068180019002000210022002300240025001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月单位：均价元/平方米商品房屋销售额商品房交易金额150032593614805166021267480401847114906050001000015000200002500030000广州深圳佛山珠海惠州肇庆东莞中山12.10%4%9%8.40%18.50%9.60%9%4.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%广州深圳佛山珠海惠州肇庆东莞中山服务创造价值-5-2004年上半年惠州城镇居民人均支出占消费性支出图上半年房地产市场出现的回落现象主要原因：一是国家采取了宏观调控政策。今年以来，惠州市按照国家宏观调控的要求对在建工程项目、土地闲置使用状况进行了清理整顿，停缓（批）建一批不符合国家宏观调控政策和不具备建设条件的项目，宏观调控效应逐步显现。二是已批在建项目还未开始进入建设高峰期，产品结构量及销售量未能增大，周期的影响增幅回落到相对较低的水平。三是受金融政策影响。商业银行提高开发信贷资金的门槛，全范围的进行信贷资质审理清理，建设资金有序的发放利用，在建工程进度不像以前般资金大量涌入，投资增速明显放缓。四是土地政策影响。今年上半年，国家就已发布了三次有关土地的宏观政策法规，在惠州大搞工业城市的战略部署之下，土地面积的规划、监控使用大部分用在城市功能建设当中，开发增速显著迟缓。存在问题最近几年，房地产行业在经济发展中发挥了很大的作用，但也存在急需解决的一些问题：一是竣工面积一反常态大幅度低于销售面积，销售面积远低于施工面积，使商品房销售市场出现空前缺口。目前，惠市商品房竣工面积持续低于销售面积，竣工面积仅占销售面积的29%、仅占施工面积的4%，销售面积仅占施工面积13%。随着施工面积不断的扩大，如不进行有效地建设控制与产品上市量控制，将会形成新一轮的恶劣竞争环境，影响房地产行业的良性健康发展。二是商品房的类型和结构有必要进行调整。2003年，商品房销售保持良好的增长态势，销售价格稳步上扬，而进入2004年以来，商品房销售交易基本呈负增长态势发展，一方面是与目前商品房类型及结构问题有关，第二方面是产品周期上市控制存在风险问题，开发商谨慎的态度令市场销售状况低落，影响消费者的判断能力。（见图表六）0501001502001月2月3月4月5月6月居住支出0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%占消费性支出比例服务创造价值-6-今年以来商品房交易情况（2004年，图表六）一手房1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月商品房交易宗数-44.0-3.88.3-8.2-10.7商品房销售面积增长%-26.810.015.8-7.0-6.3商品房销售额增长%-28.410.627.20.3-1平均销售价（元/平米）21422156219021482068二手房1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月商品房交易宗数55.915.125.426.921.7商品房销售面积增长%116.650.034.137.235.3商品房销售额增长%16991.065.662.857.3平均销售价（元/平米）14041307128212551233数据来源：惠州市房产交易中心预测与建议当前惠州的房地产开发投资处在高速增长后正常调整期，估计经过调整，全年仍将保持较高的增长。从上半年情况看，房地产开发投资有利的因素有：一是土地购置面积、施工面积大幅增长；二是资金较为充足，商品房销售良好、增幅回升；三是惠州经济保持持续稳定增长态势，居民收入增加；四是利用外资已明显回升。商品房的类型