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2009年东兴房地产发展趋势分析®演讲人：TUL国际联合机构·董事王忠先生别人贪婪的时候我恐惧，别人恐惧的时候我贪婪。——巴菲特本报告是严格保密的。3[关键字]：•关键字：房地产发展趋势、北部湾、东盟、东兴城市价值报告纲要壹·中国房地产市场的独特性贰·城市梯度研究叁·关于市场走势的基本看点肆·锦绣华庭投资优势分析壹·中国房地产市场的独特性本报告是严格保密的。6与国际相比，城市人口问题、规划问题和土地使用权问题等使中国的房地产市场具有自己的特性注：M型社会是指社会正逐渐形成一种双峰结构:收入高的一小部分人和收入低的一小邵分人,各居收入群体两端,并且彼此的距高越来越远,大部分人(中产阶级)则向下沉沦为中下层阶级,如同M型一般。本报告是严格保密的。7发展历程：1994年以后中国房地产市场经历了促进、规范、严格控制等三个发展阶段本报告是严格保密的。8发展历程：2008年5月以后开始从地方政府到中央开始救市，11月温州民间资本开始抄底今年9月以来，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角。在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。今年以来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针对这种情况,从5月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市,而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。我们认为:2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑，估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。本报告是严格保密的。9人口结构：城市与农村的人口互动加速了“常住人口”+“暂住人口”+“流动人口”的城市人口结构变化本报告是严格保密的。10城市化目标：解决4亿农民进城问题本报告是严格保密的。11城市规划：规划赶不上变化，频繁变更的规划给房地产发展带来诸多不确定性本报告是严格保密的。1218亿亩耕地生命线：城市发展与土地保护之争本报告是严格保密的。13城乡一体化：新农村建设的路径选择本报告是严格保密的。14城乡一体化案例：成渝获批“全国统筹城乡综合配套改革试验区”本报告是严格保密的。15社会结构：中国社会开始进入“M”型社会雏形本报告是严格保密的。16社会结构：中国社会开始进入“M”型社会雏形本报告是严格保密的。17社会结构：中国社会开始进入“M”型社会雏形贰·城市梯度划分城市的发展势头，决定了房价的空间！本报告是严格保密的。19中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区本报告是严格保密的。20根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级GDP一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；经济总量2000亿以下为四级城市群本报告是严格保密的。21以我国最为成熟的两大城市群内城市的经济水平等级作为划分标准，将城市分为顶级城市、一级城市、二级城市与三级城市以目前中国最为成型的城市群为标杆（长三角、珠三角），建立城市等级划分标准一级城市划分标准：两大城市群中区域次中心及区域功能性中心城市的平均经济水平；二级城市划分标准：两大城市群中区域重要增长型城市的平均经济水平；顶级城市划分：上海、深圳、北京、广州四个城市的经济水平均超过5000亿元，明显高于全国其他城市，划分为顶级城市本报告是严格保密的。22中国代表城市梯级模型本报告是严格保密的。23东兴，一个价值被严重低估的城市《广西北部湾经济区发展规划》明确了东兴市按照中等城市规模规划建设，依托边境贸易、加工和旅游等产业发展，促进城市发展。2020年城市建成区人口发展到18～20万人，城市建成区建设用地控制在20平方公里以内，东兴市房地产投资发展环境因此广受外界瞩目。东兴市城市发展主要向东拓展。功能组团：东兴（凭祥）组团。主要包括防城港东兴市、崇左凭祥市城区和边境经济合作区及周边重点开发区，发挥通向东盟陆海大通道的门户作用，发展边境出口加工、商贸物流和边境旅游，拓展凭祥经济技术合作区功能，建立凭祥边境综合保税区。2008年1月，国家正式批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，北部湾经济区发展上升为国家战略，中国－东盟自由贸易区建设进程加快，为边境贸易创造了更加良好的环境。根据规划预测，未来东兴的城市发展应向深圳、天津滨海新区、上海浦东看齐，相比于目前城市房价，东兴的升值空间不言而喻。本报告是严格保密的。24东兴，一个价值被严重低估的城市一是推进陆海物流通道建设。加快推进东兴至防城港高速公路和东兴至防城铁路建设。同时进一步加快潭吉港建设，形成多泊位的千吨级码头，成为对接东南亚中小吨位船只的港口。二是扩大和完善口岸基础设施建设。加快推进中越北仑河二桥建设，建立新的通关口岸。在此基础上，围绕二桥的建设，划出2000亩土地建设上规模、上档次、上水平的商贸物流园区，积极搭建商贸物流平台。三是构建商品大市场。根据东盟各国及我国需要，发展特色商品市场，逐步形成以乡镇为基础，以口岸为支撑，以东兴为中心，以会展为平台，布局合理，规模适度，辐射东南亚的多层次类型商品市场体系。四是培育现代商贸物流企业。鼓励传统物流企业加速向现代商贸物流业领域转变，加强与国内外知名企业联合，建立跨国、跨地区、具有现代企业制度的物流企业。五是打造商贸物流平台。加强江平工业园区建设，加快推进进出口加工区、跨境经济合作区建设，构建贸工互动发展，打造商贸物流平台。随着中国-东盟自由贸易区建设步伐加快，泛北部湾经济合作区新格局的形成，国家把东兴单列为北部湾开放开发的重要部分，东兴紧紧抓住发展机遇，全力打造区域性的物流基地、商贸基地和进出口加工基地。本报告是严格保密的。25东兴，一个价值被严重低估的城市近几年东兴口岸年均进出境人数超过300万人次，东兴已成为中国陆地第三大进出境人数口岸（其中，越南入境人数连年攀高，今年预计超过20万人次）。2008年前10个月经东兴口岸出入境人数为384.49万人（次），增长30%；口岸进出口货物达1.87亿美元。随着中国—东盟自由贸易区的构建，特别是泛北部湾经济合作区的提出，东兴成为了对接东盟的商贸桥头堡，是迈向东盟的第一城，区位优势更显突出。要把东兴的区位优势变为经济优势，提升东兴城市的综合竞争力，加快城市建设具有重要的意义。东兴市以争创“全国优秀旅游城市”为契机，进一步加大旅游基础设施建设，投入近1000万元，推进了京岛风景名胜区创“AAAA”级景区和口岸景区创“AAA”级景区建设。东兴是对接东盟的商贸桥头堡，是中国与东盟唯一海陆相连的口岸城市，是国务院批准的沿海开放城市，年均进出境人数超过300万人次，已成为大陆第三大进出境人数口岸本报告是严格保密的。26城市定位——创建集口岸、加工业、商贸、旅游为一体的全国一流边境口岸城市从东兴的区位和特色看，东兴的城市建设定位为：创建集口岸、加工业、商贸、旅游为一体的全国一流边境口岸城市，成为独具特色、优美俊秀的市容，实现国门城市、旭日东兴。突出实施“五四三二一”城市建设工程，就是建五个功能区：城北行政文化中心区、口岸商务经济区、城东商贸区、罗浮市政新区、竹山江平旅游商住区；四条路：防东城市大道、东兴大道、罗浮江滨大道、东盟大道；三座桥：罗浮四桥、深沟大桥、北仑河中越二桥；二廊：防东城市大道工业廊、东兴工业长廊；一改：旧城区改造。重点抓城市基础设施，城市公用事业和房地产业这三大主战场。同时，抓好城区、江平镇、京岛风景名胜旅游区的综合环境整治工作，加强环卫、城监、园林等城市管理工作，从而为城市发展带来新的活力。东兴，一个价值被严重低估的城市本报告是严格保密的。27东兴，一个价值被严重低估的城市防城港核电站工程——该核电项目厂址位于广西防城港市江山半岛南端，项目规划建设6台百万千瓦级核电机组，计划分两到三期建设，广西白龙核电站项目规划建设规模600万千瓦。一期工程规模为200万千瓦，总投资约250亿元人民币。防城港钢铁项目——２００５年，武钢、柳钢联合重组发起设立了广西钢铁集团有限公司，公司初始注册资本为４４０亿元，其中武钢以现金出资占８０％股比，自治区国资委以柳钢集团经评估审计后的全部净资产出资，占２０％股比。根据规划，一期项目规模为１０００万吨钢，工程投资为６８６亿元，三期规模累计投资将达到２０４９亿元，建成后产能将达到３０００万吨钢，年销售收入２０７５亿元，年税利４４８亿元。北部湾的政策扶植，大型企业的引进，为城市可持续发展提供了良好的发展潜力。本报告是严格保密的。28东兴，一个价值被严重低估的城市东兴改变以往单一通道型贸易向加工型贸易和工业经济发展，以及通过开发旅游资源，逐步带动了地方人口、经济、财富的集聚能力，为房地产开发提供了有力的经济基础。今年前10个月，东兴市规模以上工业总产值同比增长52.16%，固定资产投资增长60%，边贸互市进出口总额增长63%。工业和贸易同步高速增长，意味着东兴市的工业经济发展速度已紧随贸易之后，进入快速发展行列。跨境旅游带旺边境市场——上山下海又出国，是东兴丰富旅游资源的真实写照，既有美丽的山海风光、浓郁的京族风情，又有京岛风景名胜区、大清国1号界碑、三圣宫、妈祖庙等丰富的旅游资源。这些资源的开发，带动了第二产业的发展，最明显的是一些专业市场的兴起。像木材加工、红木家具、中草药、服装等一批专业市场纷纷崛起，而现有的轻纺、海产品等专业市场以及各大型商场、超市，均随着旅游人数的增多而不断扩大。据统计，今年前10个月经东兴口岸出入境人数为384.49万人（次），增长30%；口岸进出口货物达1.87亿美元，很大一部分是来自于东兴市海产品、红木家具和服装等专业市场。东兴市经济多年来以贸易为主，讲到发展工业经济，很多人曾经不理解，认为发展一个新产业，不如把原有贸易做强做大。然而通过学习科学发展观，大家逐步认识到必须发挥东兴独特的区位优势，利用两种资源、两个市场，充分利用好“贸工互动”政策，全面推进工业经济建设，使全市经济由以前单一通道型贸易向加工型贸易和工业经济发展。本报告是严格保密的。29东兴，一个价值被严重低估的城市16262159688819139023200400025002500020004000600080001000012000140001600018000北海南宁钦州东兴人均GDP房价东兴于周边城市人均GDP、房价比较分析图东兴人均GDP与北海、南宁相差不大，但房价相对较低，升值空间较大。近年来，东兴经济发展连年保持快速增长态势。据统计，东兴市GDP年均增长超过12%，财政收入年均增长超过16%，均高于全区平均增长水平。今年上半年，全市GDP同比增长25.1%，社会固定资产投资增长105.09%，财政收入增长26.51%，城镇居民人均可支配收入增长20.7%，农民人均纯收入增长29.54%。叁·关于市场走势的基本看点本报告是严格保密的。31趋势看点看点1：资本市场：股市与房市走势看点2：一级城市群梯度明显，城市分工合理性显现城市群成熟度看点3：高台阶下房地产发展趋势本报告是严格保密的。32看点1：资本市场：股市与房市走势走势一、不成熟的股市+不成熟的房市股市