张家界房地产市场报告

张家界房地产市场报告张家界——经济篇GDP人口固定资产资产投资社会零售消费状态张家界经济发展情况张家界GDP成直线上升，从2005年的110.63亿元，经过短短的7年时间，GDP达到如今的298.04亿元，经过7年的发展，接近三倍的增长，其增长速度惊人。张家界的GDP在过去7年，成直线上升，GDP由2005年的110.63增长至2011年近300亿元。张家界的GDP增幅在2005年--2007年成直线增长，受国际金融危机影响，2008年--2011基本保持平稳增长，增长速度较前三年有所缩小。但总体保持增长。GDP直线增长增幅平稳张家界人口数量平稳增长的人口，城镇化率不断高升，全市城镇化率39.15%。2011年，全市年末总人口168.43万人，常住人口149.01万人。全市城镇化率39.15%，人口整体平稳增长。固定资产资产投资2011年全年完成固定资产投资145.16亿元，比上年增长20.1%。固定资产投产持续增高，投资观念不断提升固定资产投资，由2005年的51.48亿元增长到2011年的146.16亿元，增长幅度迅速；增幅在2006年--2009年固定资产投资增幅直线飙升，但受国际金融危机影响，2010---2011年增幅明显下降。固定资产投资飙升社会零售消费状态张家界人均零售消费从2005年的5395元增长至2011年达10345元，比上年增长11.7%。涨幅较大，居民人均零售消费不断增加，消费观念与时代同步。社会人均零售消费，由2005年的5395元增长到2011年的10345元，增长成直线发展；增幅在2008年--2010年，但受国际金融危机影响，零售消费增幅有所下降，随着世界经济的慢慢复苏2011年增幅明显有所回升。零售消费成直线上升张家界——地产篇宏观市场住宅市场商业市场酒店市场1、房地产宏观市场分析2、近年来土地供量分析3、近年来房地产施工量4、近年来房地产竣工量5、近年来房地产销售量6、近年来房地产价格走势分析宏观市场1、房地产宏观市场分析张家界房地产市场，受国家政策调控影响，国家对土地的闲置力度的追查，张家界房地产市场开发力度加大。2011年全市房屋施工面积342.29万平方米，增长13.3%，其中新开工面积144.19万平方米；房屋竣工面积60.09万平方米，增长20.9%。商品房屋销售面积110.88万平方米，增长36.8%;其中住宅97.9万平方米，增长36.2%。商品房屋销售额31.76亿元，增长51.5%；其中住宅25.77亿元，增长87.2%。2、近年来土地供量分析•张家界土地交易慢慢活跃起来，在2009年--2010年之间成交土地1662亩，受国际金融危机及国家调控的影响，土地成交在2011年明显下降至576亩，且下降幅度较大，下降至2010年的负2赔，2012年随着世界经济的复苏及国家目的性调控使得张家界1季度土地成交573亩，接近2011年全年的土地交易量，预计今年接下来3季度土地交易量也不会下滑。•近几年土地交易大不分集中在永定区，而武陵源区只成交了2宗地块。3、近年来房地产施工量商品房施工面积050100150200250300350400060708091011年份商品房施工面积（万㎡）商品房施工面积张家界近年来施工面积成倍增长，2009年全年施工面积158.38万㎡，到2011年总的施工面积高达342.29万㎡，主要原因是受到国家政策调控原因。单位（万㎡）4、近年来房地产竣工量张家界近年来房地产竣工面010203040506070060708091011年份竣工面积（万㎡）竣工面积张家界房地产竣工面积09年到11年明显增长，11年张家界整体竣工面积达60.09万㎡，主要原因是由于国家的政策调控，对闲置土地的清查。单位（万㎡）5、近年来房地产销售量张家界房地产销售面积09年到11年明显增长，11年张家界房地产销售面积达110.88万㎡，主要很多投资与投机的客户群体，主要很多刚需担心房价上涨过快，都急于购买。单位（万㎡）张家界近几年销售面积050100150年份销售面积（万㎡）销售面积销售面积29.8325.5635.7629.3881.04110.880607080910116、近年来房地产价格走势分析张家界近几年房地产销售价格统计01000200030004000年份销售均价（元/㎡）销售均价（元/㎡）销售均价（元/㎡）160020002100240032003600370006070809101112张家界房地产销售价格从2009年的2400元/平方米，2011年3600元/㎡，到2012年4月张家界整体房子成交均价在3700元/㎡，受到国家政策调控影响，房价上涨幅度变小。且大部分楼盘都采取了促销的模式销售1、在售住宅片区分布2、在售住宅详情3、在售住宅价格分析4、在售住宅产品分析5、在售住宅竞争资源分析6、在售项目成交客户分析7、个案分析8、住宅市场总结住宅市场1、在售住宅片区分布大庸桥区域8个在售住宅项目永定区行政圈3个在售住宅项目火车站区域2个在售住宅项目火车站在售住宅主要分布区在售住宅零散分布在售住宅片区分布总结•总体可将张家界永定区划分为四个区域1、永定区行政圈在建住宅项目2个，区域大，但人口密度小，住宅开发商小。2、火车站区域新火车站，套配不成熟，在建住宅项目仅3个。3、老城商业区商业较繁华，居住环境较杂较乱，无成型的大型小区，在建住宅项目0个。4、大庸桥区域离老城区近，政府大力支持，周边配套较完善，内有在建博物馆，有已建成的大庸桥公园，离武陵园景区近，在建住宅项目8个，开发力度大。共计13个典型在售住宅项目，区位分布较偏重于大庸桥区域。2、在售住宅详情3、在售住宅价格分析张家界在售楼盘价格区间分析：1、价格在3200--3500元/㎡，楼盘3个；2、价格在3600--3800元/㎡，楼盘5个；3、价格在3900--4200元/㎡，楼盘3个；4、价格在待定，楼盘2个。张家界住宅均价区间基本在3600—3800元/㎡，某些楼盘因为地段原因价格有所偏高，最高价达4200元/㎡，主要是因为是江景房，景观好；有些楼盘因位置较偏，周边配套不足，人口密度不大，价格停留在3200—3500元/㎡。4、在售住宅产品分析以高层、现代和后现代风格为主5、在售住宅竞争资源分析1、物业类型方面张家界有92%在售楼盘物业类型为高层，且多数为塔楼和公寓，仅有澧水湾项目一期为多层产品，以洋房的概念推出。2、在售物业户型面积分析主要面积区间在70--160平米之间，以两房、小面积三房、三房、四房及复式楼的形式存在，其中主力户型区间在80--130平米，主要是两房、小面积三房及常规三房的形式热销。3、建筑形态方面建筑形态主要是现代和后现代为主，无欧式和美式及其他特别异样的建筑风格。6、在售项目成交客户分析1、在售项目成交客户主要95%以上的是张家界当地人购买，约5%的外地人购买，其中张家界当地人购买有50%左右来自张家界下面的县城，主要以改善住房目的而购买。2、张家界部分银行对外地户口限贷，如工商银行3、购房的客户刚性需求和改善性住房较为多7、个案分析•1、锦绣边城区位：位于永定区政府对面。占地面积：60亩总建面积：13万㎡开发商：湖南佳宸置业有限公司物业类型：高层电梯房，80%以上纯板式户型。户型：74-78平米精致两房、115-120平米舒适三房、130平米奢华四房。目前销售均价：3250元/㎡目前销售率：40%项目目前处于的位置较偏，交通不便利，人口密度较低，无大型超市和卖场，周边商业配套跟不上，此区域共计在售楼盘2个。•2、阳光水岸区位：永定区鼎泰路八达路交汇处（新火车站东面）占地面积：120亩总建面积：20万㎡开发商：张家界长龙房地产开发有限公司物业类型：项目一期总建筑面积为103000平米，13栋分别为12层至18层的纯高层板式建筑户型：主力户型90-130平米小三房及舒适三房目前销售均价：3300元/㎡目前销售率：63%由于价格和区位的优势，销售率较其他楼盘乐观•3、公园世家区位：大庸桥公园北侧占地面积：80亩总建面积：21万㎡开发商：张家界中乐房地产开发有限公司物业类型：26层告诉板式电梯房户型：主力户型90-105、146平米小三房及舒适三房目前销售均价：3900元/㎡目前销售率：40%由于对面是大庸桥公园，澧水河畔，整体的均价较为突出，但价格偏高，销售率不高，且正在采取促销模式•4、高盛澧园区位：大庸桥公园的河对面占地面积：80亩总建面积：23万㎡开发商：张家界高盛置业有限公司物业类型：塔式高层电梯房户型：主力户型100--130平米小三房及舒适三房目前销售均价：3900元/㎡目前销售率：43%由于江景房，澧水河畔，整体的均价较为突出，但价格偏高，销售率不乐观，再者多数为塔式高层，出手难度更大•5、蓝色港湾区位：张家界澧水（滨河路）以北，且中路以东，且东路以西；助军路以南占地面积：230亩总建面积：45万㎡开发商：张家界蓝色港湾房地产开发有限公司物业类型：板式高层电梯房户型：主力户型100--130平米小三房及舒适三房目前销售均价：3700元/㎡目前销售率：37%项目2011年3月开盘，但销售率较低，项目体量较大，而张家界本地人口数量有限，加之竞争楼盘多。8、住宅市场总结•张家界住宅供应量较大，达270多万平米，住宅整体的均价在3600--3800元/㎡，部分住宅价格偏高或偏低是受到江景及位置影响。且住宅供应主要分布在大庸桥区域，在售较大型的项目有8个，且价格相对来说比其他区域要高，也是价格高的集中区域，价格区间在3700--4100元/㎡；永定区行政圈，在售的大型2个，均价在3250元/㎡，火车站区域在售的住宅项目3个，均价在3300-3800之间，张家界的住宅整体销售率较低。1、商圈分布分析2、在售商业个案分析3、商业总结商业市场1、张家界主要商圈分布特征分布区域特征：核心区域沿街商业——人民路、解放路、南北正街集中商业——大庸府城、十字街、国际旅游商业城住宅底商——大庸桥区域物业结构特征：住宅底商:商铺以一托二联体结构为主。核心区沿街店铺:商铺以单层结构为主，业态以服装为主。张家界主要商圈分布——南正街、解放路、人民路区域南正街：主要业态为服装、餐饮、大卖场租金每平方米在550元-—700元之间。商家投资回报率较高，经营状况良好。解放路：怀化主要的商业街,连接南北正街及解放路.主要业态为服装、皮具、餐饮及超市。每平方米租金为500元—600元之间整体经营情况良好人民路区域：主要业态为服饰，租金每平方米在600元左右，整体经营状况不错。“十字街”项目：该项目是一个集休闲、购物、娱乐、旅游、度假为一体的大型综合购物中心，总建筑面积达20万平方米，是目前张家界市最大的商业地产项目，也是张家界市重点建设的标志性地产项目。2、在售个案分析十字街项目采取专业规划，项目共规划六大主题商业步行街:香榭丽女人世界休闲美食街儿童用品街时尚名品步行街品牌运动服饰街名品家居、家俱用品街项目商铺分为两大形态，集中式商业及临街商铺。其中一层临街商铺面积在45㎡-70㎡之间，单价为32000元-41000元/㎡，二层内铺单价为8000元-10000元/㎡之间。目前项目在售的仅为香榭丽女人街、休闲美食街及步步高纯产权投资商铺。项目采用销售和返租结合的销售方式：一层临街商铺和二层商铺；一层商铺返租期限为三年，第一年返租6.5%、第二年返租7%、第三年返租8%。三年后续签返租协议。步步高纯产权投资商铺返租年限为18年，返租率为8%.前三年返租6.5%、第四年至第八年返租7%、第九年至第十五年为7.5%、第十五年开始至第十八年为8%。由于有步步高主力店的进入，商铺销售情况良好。“大庸府城”项目：•项目位于张家界市中心，解放路上，占地45亩，总建筑面积6.5万平方米。整体建筑共计五层，以湘西民族传统建筑为外在表现形式。建筑整体依托张家界多民族非物质文化遗产展示馆为中心。商业主力店为“如家”酒店及“新一佳”超市。大庸府城为张家界较老的集中式商业代表。共有六大特色主题业态：特色餐饮区、风情酒吧区