德思勤_深圳宝能地产西丽项目前期定位报告_109页

——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2德思勤·深圳谨呈：宝能地产股份有限公司宝能地产西丽项目前期定位报告——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明Copyright;AllrightsReserved。Thisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4前言此次汇报的总体目标是通过以下核心内容的建议，提出符合市场、风险小、价值高、可实施性强的发展方案，为贵司呈现一个新颖且具操作性的发展蓝图。把握项目发展主题与方向；构建项目物业种类、功能及规模；初步明确各个物业客户来源、产品类型及配比；侧重分析商业物业的主题、功能、可开发体量等。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page5研究思路住宅市场商业市场酒店市场写字楼市场“察市”第二部分：市场洞察整体发展机遇研判“明道”第三部分：方向战略参考案例借鉴项目发展战略整体发展方向“优术”第四部分：物业定位项目总体定位住宅部分定位酒店部分定位商业部分定位房地产整体走势“取势”第一部分：背景趋势城市区域发展地块背景研究——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page6“取势”第一部分：背景趋势把握大趋势、大背景——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page71、房地产整体走势——经济基础国家强力政策刺激下的经济复苏局面为房地产的未来长期良性发展奠定了良好的基础。中国经济企稳向好，全球看好中国率先复苏。中国近4季度GDP增幅走势6.80%6.10%7.90%8.30%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%08年4季度09年1季度09年2季度09年1季度•9月23日，胡锦涛在二十国集团领导人峰会提出：下一阶段，中国将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，着力扩大国内需求特别是居民消费，加快推动重点产业调整振兴，着力增强自主创新能力，努力改善民生，同时将密切关注国内外经济形势变化，积极准备新的应对方案。•国务院总理温家宝在9月召开的经济形势座谈会上表示，必须坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步增强宏观政策的针对性、有效性和持续性。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page8市场走势与信贷政策松紧密切相关，也造成了楼市的周期性波动，但整体呈现曲折向上的态势。1、房地产整体走势——政策基础07年9月-09年9月新建商品房月度销售统计（面积）31.115.3617.918.6526.536.4418.9733.3738.3830.4625.7328.0233.734.0435.8878.7852.2336.4969.179.2475.9471.8854.838.633.40102030405060708090月度平均成交量对比线2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月9.27新政信贷紧缩房贷宽松政策出台房贷收紧信号频现——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page91、房地产整体走势——深圳房地产周期研究（97-08年）我们研究发现，从1997年－2008年深圳市场主要经历了以下四个时期：起步期96-00年发展期00-05年上涨期06-07年整固期07-08年经济周期经济稳步发展GDP快速增长，经济发展较快GDP持续高增长，经济有过热倾向经济增长放缓消费者需求周期消费需求稳定消费需求逐渐活跃，消费意愿较强全民投资热潮涌动紧缩消费，观望态度强烈楼市周期刚性需求最为活跃——价跌量升改善型需求再度活跃，稳定增长——价量齐升投资需求快速增长——价升量跌刚性需求是易进场客户群——价量齐跌——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page10发展阶段起步期：96-00年发展期：00-05年上涨期：06-07年整固期：07-08年需求特征以刚性需求为主改善型需求稳步发展投资需求快速上涨，其他需求被挤压集体观望，改善型需求损伤最大，刚性需求最易入场居家物业70-100m2两房/三房刚性产品成为当时市场上的主流供应产品普通住宅面积放大，3房成为主力供应产品“偷面积”/酒店公寓概念盛行，以成本换价格９０㎡左右2/3房重新成为主要走量产品典型项目：深业花园、海丽花园等典型项目：锦绣江南典型项目：金地梅陇镇典型项目：金地梅陇镇4期改善物业在城市核心地段（豪宅区）供应，以130-140平3/4房为主城区主要表现为高层户型面积放大，舒适型户型增多，逐步出现大量中产TH及类TH产品伪豪宅化现象严重：高层平面更为放大，关外（类）别墅物业总价逼近城市核心地段大平面郊区改善型物业受灾严重，高层大平面滞销，（类）别墅价值快速贬损典型项目：百仕达、东海花园典型项目：万科城典型项目：中信红树湾典型项目：金域华府顶端物业别墅主要为占有绝对资源的极致豪宅，且客户群纯粹，供应套数少别墅等高端物业发展很快，资源价值提升别墅价值实现连破天花板，被迷信化供应稀缺，极致资源豪宅，价格/速度仍能坚挺典型项目：银湖别墅、青青山庄典型项目：纯水岸、红树西岸典型项目：香蜜湖一号典型项目：天麓、天琴湾深圳各周期需求-物业表现特征一览表——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page11发展阶段恢复期发展期上涨期需求特征自用型刚性需求市场作主导改善型需求稳步发展投资需求快速上涨，其他需求被挤压居家物业小户型产品为市场成交主力普通住宅面积放大，3房成为主力供应产品“偷面积”/酒店公寓概念盛行，以成本换价格改善物业实用/舒适型产品开始走量城区主要表现为高层户型面积放大，舒适型户型增多，中国、逐步出现中产TH及类TH产品，舒居型大户型产品价格涨幅高于小户型产品伪豪宅化现象严重：高层平面更为放大，关外（类）别墅物业总价逼近城市核心地段大平面顶端物业别墅产品销量开始回升别墅尤其是郊区别墅发展很快，资源价值提升别墅价值实现连破天花板，被迷信化1、房地产整体走势——深圳房地产周期研究（09年后）本项目主销期预计在2011-2013年间，此时在房地产发展周期上有可能处于发展期与上涨期之间。该阶段豪宅、舒适大户等改善型需求物业销量及价格涨幅将较快。2008.52009.2……20122010——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page12——中国经济未来稳步增长的态势不会改变，房地产将在波动中向上发展——项目入市时将处在房地产发展的发展期与上涨期之间，改善型需求将逐步占据市场主导。房地产整体走势小结：对本项目启示：•可考虑发展改善型中高端，适应市场未来需求；•可考虑以高层产品为主，搭配少量别墅（或类别墅）产品;•通过别墅产品实现更高价值，高层产品控制风险。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page132、城市区域发展——重估西丽价值西丽，深圳的新机会“稀地”·“高地”·“重地”·“洼地”·“聚地·“活地”·“宝地”——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page142、城市区域发展——重估西丽价值“稀地”——关内稀缺的潜力区域•深圳总面积2020平方公里，其中可用面积935.13平方公里；•直至2008年底，深圳关内可建设用地不足200公里；•西丽片区将是未来关内剩余可开发土地面积最大潜力区域；•随着深圳市土地资源的稀缺，西丽区域的土地价值将会呈现快速升值趋势。关内关外0100200300400500600700800关内关外深圳可建设用地（平方公里）——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page152、城市区域发展——重估西丽价值“高地”——政府控制高地587米羊台山、430米塘朗山下西丽，土地面积89平方公里，在特区内70平方公里，占南山区近一半的土地面积，政府在此储备土地为10平方公里，是政府在特区内土地储备最多的片区。政府在西丽控制的地块为31平方公里，深圳特区内，没有哪一个片区有这么大的空地、也没有哪个片区有如此至多的政府控制地。政府控制土地多，将蕴涵3个好处：1、政府的重点设施将更可能向这里靠。2、政府为了卖得好价钱，必然要进行必要的投入改造。3、违法建筑相对要少。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page162、城市区域发展——重估西丽价值“重地”——科教重地，深圳北硅谷•高校云集南方科技大学、深圳大学城、深圳职业技术学院、深圳信息学院、国家工商行政管理学院、中旅学院等高校云集。特别是高起点建设的南方科技大学，以香港科技大学为目标，有望成为南中国最具影响力的创新型大学，将大大提升深圳的城市气质与底气。•高科技重地：中兴通讯工业园——位于西丽的1.85平方公里的IC城，是深圳高新技术产业带最西端的起点。最终将可容纳1.5万名员工、每年产值超过200亿人民币。超算中心——我国首个超千万亿次级超级计算中心落户深圳，这是深圳建市以来最大的国家级科技基础设施项目，标志着深圳科技水平将掀开新的一页，也是“深圳硅谷”规划史上的重要里程碑。大学城产业园——占地15万平米，将聚集众多智力密集型企业。深圳西部硅谷北片区示意图——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page172、城市区域发展——重估西丽价值“重地”——科教重地，深圳北硅谷南方科技大学（SouthUniversityofScienceandTechnology）★目标：借鉴香港科技大学的办学模式和办学经验，立足国内，辐射东南亚，国际知名的高水平研究型科技大学★规模：全日制在校生1万人左右，本科生与硕士生比例为1：1★师资：本科教育师生比例1：6.8，近半师资海外引进★学科：工学30%、理学20%、管理学15%为三大支柱学科★投资与招生：深圳市政府全额投资，面向全国及海外招生——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page182、城市区域发展——重估西丽价值“洼地”——房地产价格洼地西