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本报告是严格保密的。中信城市时代商业报告谨呈:中信惠州房地产有限公司本报告是严格保密的。商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本报告是严格保密的。开发商的需求世联对需求的理解——营销目标市场分析项目价值挖掘SWOT分析及策略推导目标下的问题客户分析案例借鉴策略与执行市场竞争分析报告框架商业定位开发商的需求：价格目标：商业挑战片区市场新高速度目标：07年底实现面积60％销售；08年6月实现100％销售品牌目标：通过本项目建立中信公司在惠州的影响力，为后续项目提供品牌支持项目属性界定：中心区写字楼裙楼商业项目基本指标：占地面积16180m2，总建面64596m2，容积率3.14；计入容积率建筑面积50800m2，商务公寓面积30798m2，商业面积15817m2商业2-3F定位为中高档餐饮世联对开发商需求的理解---我们的营销目标价格速度品牌1F价格达到2万元/平，2F价格达到1.5万元/平，3F价格达到1万元/平以上,挑战片区价格新高2007年销售量超过9300平方米树立中信地产品牌在惠州的影响力.为中信汤泉等项目提供品牌支持本报告是严格保密的。开发商的需求世联对需求的理解——营销目标市场分析项目价值挖掘SWOT分析及策略推导目标下的问题客户分析案例借鉴策略与执行市场竞争分析商业定位惠州集中商业物业市场发展时间发展阶段主要特征主要分布片区代表性集中商业2003年以前启动期老城区住宅裙楼为主要载体、商业街铺（步行街），品牌经营商家较少繁华区域为主：南坛、下埔、西湖片区港澳城、新时代广场、国商人人乐、西湖步行街2004-2006年发展期供应激增，中高端百货商场、专业市场相继面市，品牌经营商家增多老城区、江北新中心区世贸中心（海雅）、隆生商业广场（天虹）、港惠（沃尔玛）2007年后突破期写字楼大体量商业裙楼的涌现，商业裙楼形象不断提升，集中商业市场竞争更加激烈江北片区、老城区中信城市时代、凯宾斯基、德威大厦、银星国际、吉之岛集中商业市场分布江北商圈人流量有限，商业氛围不浓厚代表楼盘：信合大厦裙楼1F主流价格：1.5万元/平米人人乐商圈麦地商圈演达商圈人人乐商圈惠州市级商业中心，惠州的华强北代表楼盘：世贸中心裙楼、隆生商业广场、都心地王等主流价格：1F2—3万元/平米演达商圈专业市场集中地带代表楼盘：港惠新天地主流价格：1F2.5万元/平米麦地商圈住宅裙楼，迅速成熟的商圈代表楼盘：东江明珠裙楼麦地-河南岸目前惠州集中商业主要分布在江北、东平及麦地-河南岸片区；江北以中高档写字楼裙楼集中商业为主；而其他则主要以住宅裙楼及独立大体量商业为主。麦地-河南岸—东平片区形成三大商圈：东平商圈销售价格片区项目销售价格销售情况江北信合大厦1层150002层100003层700098%江北TCL雅园1层14000100%江北合生帝景湾1层1800090%演达港惠新天地-1层220001层250002层180003层16000100%麦地东江明珠1层170002层100003层800090%江北集中商业1F均价1.5万/平方米，2F均价1万/平方米，3F均价0.7万/平方米，比老城区成熟商圈集中商业要低。销售速度片区项目销售速度备注江北信合大厦开盘月销售约1万平米小面积返租江北TCL雅园开盘月销售2360平米街铺江北合生帝景湾开盘月销售2000平米演达港惠新天地开盘月销售1163套，约3万平方米小面积返租，沃尔玛06年8月开始咨询，10月开始认筹，07年1月6日开盘麦地东江明珠开盘月销售300套，约1.2万平米小面积返租，新一佳由于引入深圳客户，有主力商家进驻，小面积划铺，提供一定年限返租的集中商业开盘销售量都在1万平方米以上。租赁市场片区项目租金备注江北信合大厦第一年免租、第二年租金6折，第三年30元起利用赛格电子城品牌统一招商江北TCL雅园40—70元/平方米街铺江北双子星120—150元/平方米1F工商银行、保险、苹果发艺江北合生帝景湾30—60元/平方米街铺演达港惠新天地——利用沃尔玛等主力店带动招商麦地东江明珠——新一佳统一招商受商圈成熟度及商业业态等因素的制约，江北区域市场整体租金水平不高。典型楼盘分析•项目经济指标地址：河南岸演达一路、石湖路、南岸路的交汇处一、二期总建面：30多万平米一期总建面：16.8万平米一期商业总建面：10万多平米一期住宅总建面：6万多平米二期占地：11000平米二期建面：65000平米产品类型：商业MALL+高层住宅商业面积套数7-4445966、852186-36432183-22222商业负一层466套商业面积套数7-3115152-6022601570-7873商业二层157套商业面积套数7-5537560-954139-2703356-488421161商业一层387套商业面积套数7-381486112321569-7233商业三层153套50平米以下的商业铺位比例占到98%港惠新天地营销分析——商业销售模式三年返租，第一、二年返回总价的15%，第三年返回剩余总价的10%，即10%*（1-15%）=8.5%，即三年总返租总价的23.5%，三年返租款全部冲抵首期款，首期付五成，则客户购买时首期只须付26.5%，前三年发展商统一经营，三年后客户开始收租金小面积划分三年返租负一层到三层的商业基本都划分为50平米以下销售，降低投资商业门槛，四层、五层现未销售统一招商前三年由发展商统一招商经营，发展商目前有专门的招商部，增强客户信心，预计2007年国庆商业开业典型楼盘分析典型楼盘分析—双子星国际商务大厦产品特征：•银灰色玻璃幕墙销售情况：裙楼未售一层租赁给平安保险、财险、工商银行、苹果发艺。一层租金120-150元/平方米项目位置：江北中心区项目概况：•总用地面积5652.8平方米•总建筑面积62249平方米•裙楼1-3层，层面积5842平方米典型楼盘分析—信合大厦产品特征：•裙楼商业铺位面积划分：20-100租售情况：第一年免租、第二年租金6折，第三年30元起销售均价：1层15000元/平方米2层10000元/平方米3层7000元/平方米目前销售率达到98%•客户情况：主要为义务小商品市场的客户、深圳投资客项目概况：项目占地5000平米，总建面3万平米项目面积划分：22层，商业1-4层（赛格电子广场）5-22楼写字楼，单位面积40-100平米集中商业市场特征：1、07年将是惠州集中商业市场发展的突破期，集中商业主要分布在东平、演达及江北三个片区；；2、由于引入深圳客户，有主力商家进驻，小面积划铺，提供一定年限返租的集中商业开盘销售量都在1万平方米以上；3、江北片区集中商业整体租金与销售均价比老城区略低，这也反映出市场对江北商圈的预期不高；开发商的需求世联对需求的理解——营销目标市场分析项目价值挖掘SWOT分析及策略推导目标下的问题客户分析案例借鉴策略与执行市场竞争分析商业定位本报告是严格保密的。目标下的问题定位价格品牌价格如何突破目前江北集中商业的价格上限，达到预期目标？项目1F如何定位？如何借用中信品牌资源，实现中信地产在惠州的影响力？本报告是严格保密的。开发商的需求世联对需求的理解——营销目标市场分析项目价值挖掘SWOT分析及策略推导目标下的问题客户分析案例借鉴策略与执行市场竞争分析商业定位本报告是严格保密的。生态休闲区居住区区位：雄踞惠州CBD核心区域区位关键词：江北/CBD/中心化CBD“一轴十区”高起点规划！行政中心、金融中心、商务中心CBD，凝聚城市价值，城市发展方向！本报告是严格保密的。区位：江北区域成熟将促进江北商圈的成熟。项目起步期发展期快速发展期成熟期深圳投资大厦、信息枢纽中心大厦建设基础市政设施”七通一平基本完成”六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工居住项目：星河国际，黄埔雅苑;商务公寓：南方国际广场；六大公建大部分完成;政府完成搬迁;高交会馆正式起用；新中心区地位已经确立；居住项目竣工投入使用；江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成公建处于收尾阶段，商业项目：高档写字楼全面入市；中心购物公园开始筹建，中心区写字楼银行、金融、餐饮机构入驻写字楼商业裙楼惠州德赛大厦、投资中心建设科技馆、博物馆开工建设，体育公园、市民广场建成市政府及各大市政机关入驻，双子星、交银大厦落成，丽日百合家园入伙——————————房地产：2007年，当公建化逐渐完善，城市时代、凯宾斯基、德威大厦、合生帝景湾三期、水云居、卢浮公馆等江北项目集中面市，江北区域成熟将促进江北商圈的成熟。公建化：本报告是严格保密的。交通：紧邻江北核心路段，云山路与文明路交汇处附近交通关键词：便捷/通达凯宾思基德威大厦中信城市时代电信大楼商业广场本报告是严格保密的。外立面：现代化公建化立面，标识性极强财富广场凤凰大厦外立面关键词：现代/紧跟潮流/刷新惠州办公视线甲级写字楼建筑立面：建筑材料为石材、大面积玻璃幕墙，媲美深圳主流同类写字楼本报告是严格保密的。产品：现代建筑风格，宽柱距，大开间，挑高中庭，高层高，100长临街面柱距：基本都在8.4米中庭：挑空2-3F，200多平方米/层层高：1F5.5米，2-3F4.5米100长临街面本报告是严格保密的。2-3层商业约1万平米完全按照深港一线大型餐饮商家需求定制，蔡澜美食坊即将入驻配套关键词：2-3层/大体量/深港一线餐饮进驻柱距：基本都在8.4米中庭：挑空2-3F，200多平方米/层层高：1F5.5米，2-3F4.5米本报告是严格保密的。品牌开发商：中信深圳立足惠州的前哨，作为必须成功的项目，资源，品牌投入巨大发展商关键词：中信/品牌，资源投入本报告是严格保密的。项目特征小结中信城市时代商业钱景NO.1：市政府东，惠州CBD核心地域。NO.2：交通便捷，临城市主干道，商业辐射面广。NO.3：媲美国际同类物业，城市地标。NO.4：定制设计，100米长临街面。NO.5：品牌空间，中信、蔡澜品牌效应。客户需求长期回报升值前景长期回报高回报率本报告是严格保密的。开发商的需求世联对需求的理解——营销目标市场分析项目价值挖掘SWOT分析及策略推导目标下的问题客户分析案例借鉴策略与执行市场竞争分析商业定位本报告是严格保密的。总供应量片区项目商铺面积预计推出时间江北德威大厦1.6万2007.10江北凯宾斯基酒店3万2007.10江北银星国际3万2007.10江北中信城市时代1.58万2007.10江北水云居1万2007.10演达港惠新天地二期3.5万2007.10演达海逸项目1万2008.3东平吉之岛8万2008.3合计22.68万在江北年内将有超过10万平方米集中商业推出，供应量创历史最高纪录。竞争对手锁定契合指标位置产品类型形象价格销售期总分项目/权重20%20%15%15%30%德威大厦534343.85水云居333412.55帝景国际商务中心(凯宾斯基)535444.15银星国际大厦332243大隆大厦二期532243.4港惠新天地二期543433.75根据分析可得出本项目可能的竞争对手是：德威大厦、凯宾斯基、港惠新天地二期以5分制打分，得分在2.75分以上的项目可视为本项目可能的竞争对手项目名称凯宾斯基本项目区位CBD核心地段、中心区地标雄踞惠州CBD核心地域昭示性（层高）紧邻主干道，43层超高建筑，昭示性极强紧邻主干道，南面紧邻德威大厦，昭示性较好外立面高档玻璃幕墙，时尚、大气现代/公建化/媲美深圳一线写字楼立面特色品牌凯宾斯基国际品牌中信品牌、蔡澜品牌产品（面积区间,层高、创新设计等）1-4楼百货商场，5楼为餐厅，铺位面积未划分2-3楼为中高档餐饮，1楼；铺位面积未划分规模占地面