成都XXXX上半年房地产市场报告

中国·成都2016年上半年成都房产市场报告中成房业·策略中心2016年7月荣誉出品大数据回顾总结展望关键词1宏观市场环境2成都市场表现3市场预判目录CONTENTS宏观市场环境经济环境政策环境全国市场1PART12016年1季度中国宏观经济GDP增速为6.7%，创25年来新低；CPI整体上涨，进入“2”时代，PPI自年初以来持续上涨，通货膨胀压力上行。全国经济环境GDP增速放缓，创25年来新低，CPI、PPI整体上涨，通胀压力上行。2016年1季度成都市GDP总额2601.7亿元，同比上涨7.4%，高于全国增速。成都市CPI持续走高，2016年1季度为CPI指数为102.1，同比增速达2.1%；经济增速放缓，但仍高于全国增速，CPI增速开启“2”时代。成都经济环境市场运行环境持续宽松，多重并举力促消费。全国政策环境10时间部门主要内容2016.2.2中国人民银行在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。2016.2.4财政部、国家税务总局从2016年1月1日起至2018年12月31日，继续对公共租赁住房建设和运营给予免征房产税、城镇土地使用税等税收优惠。2016.2.19财政部自2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税。对二套房面积为90平及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平以上的，减按2%的税率征收契税。北上广深暂不实施部分优惠；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。2016.2.21中国人民银行、住房城乡建设部、财政部自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.5%。2016.2.22国务院新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。2016.2.29中国人民银行自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2016.3.24财政部、国家税务总局5月1日起全面推行，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。2016.5.4国务院房屋租赁新政：用足存量房，允许商业用房等改建租赁住房因城施策，一线及热点城市调控收紧，三四线加大力度去库存。全国政策环境城市政策内容海南、河南、内蒙古、重庆凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再审批新的商品住房开发项目；甘肃、福建、青海、河南原则上不再新建公租房，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房。陕西、山西首套房最低首付20%；江西鼓励以租代售黑龙江推“购房补贴”助推楼市吉林取消住房限购限贷云南打出去库存“组合拳”辽宁出“新15条”，全力去库存。城市政策内容北京通州区商住限购，商业办公项目不再对居民出售；廊坊首付比例不得低于30%；上海二套普通房首付不低于五成；深圳贷款首付比例最低四成，非深圳户口社保1年提高至3年；苏州限定房价涨幅；南京发布“最严限涨令”，首套房认房又认贷；武汉、青岛下调公积金贷款额度三四线城市为了去库存，制定多种优惠政策，不断加大去库存力度;对于一线城市及部分热点城市，当地政府则相继出台调控政策稳定楼市；宽松收紧成都楼市政策相对宽松，降首付、减契税、调整公积金贷款政策等。成都政策环境时间城市关键词主要内容2.18四川农民工与城镇居民同等享受住房保障今年四川将筹集公共租赁住房房源２．３万套，除对农民工在当地的居住就业年限做适当规定外，农民工将按照城镇本地户籍居民同等准入条件，申请享受同品质的住房保障。3.10成都出售2年以上个人住房一律免征营业税成都市政务服务中心房产分中心发布近期税收优惠政策说明，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买住房2年以上的住房对外销售的，不区分普通、非普通住房，一律免征营业税。3.26四川到2020年全省新建住宅一半要全装修才卖四川省政府出台《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》，《意见》提出，到2017年，成都、乐山、广安、西昌四个建筑产业现代化试点城市，要形成较大规模的产业化基地。到2020年，全省将基本形成适应建筑产业现代化的市场机制和发展环境，装配率达到30%以上的建筑，占新建建筑的比例要达3成。同时，新建住宅全装修达到50%。到2025年，建筑产业现代化建造方式成为主要建造方式之一，装配率达到4成以上的建筑，占新建建筑的比例要达一半。同时，新建住宅全装修要达到7成。5.17成都成都公积金贷款额度调整至70万，贷款时间最高调整为30年6月6日起，我市个人公积金贷款多项政策调整，不仅现行个人公积金贷款最长年限由20年提高至30年，符合条件的购房公积金贷款最高能申请到70万元。如此多的利好，将惠及不少像小王这样符合条件的购房者。6.21成都《成都市人民政府关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》控制房地产用地供应规模，调整房地产用地供应结构，加强部门协同配合，统筹拆迁安置房、保障性住房和商品房市场，落实房产交易税收优惠政策，加大金融助购力度等等新政的实施能够惠及更多普通职工，有利于刚性需求的释放。另外对多职工贷款金额上限和年限的提高，对改需市场成交具有促进作用。成都政策解读——关于调整成都市住房公积金贷款相关政策的通知一、贷款期限延长：个人贷款最长年限由20年提高至30年原则上不超过其法定退休年龄；二、调整贷款额度：将贷款最高额度60万元，调至符合住房公积金个人贷款条件的两人及以上的职工家庭，单笔最高额度为70万元，单职工单笔最高贷款额度为40万元；三、调整贷款资金不缴存余额挂钩倍数：将贷款资金不缴存余额倍数，由30倍调整为20倍，同时取消“缴存余额在1万元以下的借款人，不受余额挂钩倍数的限制，原则上均可贷款30万元。”的政策。针对成都存量市场表现，给出了针对性的供给侧改革实施办法，利于减缓市场冷热不均现状，平衡各区域健康发展。如减少商业用地比例指标，设置各区域住宅存量周期上下限，严控市场供给。成都政策解读——关于成都推进供给侧改革意见“51条”（一）强化规划引领作用。（二）控制房地产用地供应规模。（三）调整房地产用地供应结极。（四）加强部门协同配合。（五）统筹拆迁安置房、保障性住房和商品房市场。（六）落实房产交易税收优惠政策。（七）加大金融助购力度。（八）支持农民工或农民进城购买商品住房。（九）培育和发展商业地产需求。（十）大力发展租赁市场。（十一）降低企业开发成本。（十二）鼓励企业创新产品。（十三）支持企业做大做强。（十四）强化企业监管。（十五）防范市场风险。（十六）完善公建配套。（十七）妥善处理矛盾纠纷。（十八）强化目标管理。2016年1-5月房产投资总金额为3.5亿元，同比增速为7.0%，增速回升但仍处于低位；房地产住宅、办公、商业投资增幅分别为6.8%、8.2%、12.8%；全国房地产投资增速回升，同比增速7.0%，但仍处于低位。全国房地产投资•2016年1-5月，全国房地产土地成交面积0.7亿㎡,同比下滑5.9%；•土地成交总金额为2295亿元，同比上涨4.7%；全国土地购置面积小幅下滑，成交金额同比微涨。全国土地市场•2016年1-5月全国房屋新开工面积为6.0亿㎡，同比上涨18.3%，同比涨幅处于高位；•2016年1-5月全国房屋竣工面积为3.2亿㎡，同比上涨20.4%，同比涨幅处于高位；受楼市回暖影响，全国房屋新开工、竣工面积大幅增加，同比涨幅均处于高位。全国房地产开工及竣工面积•2016年1-5月房地产开发企业到位资金增速猛增，3月份出现最大涨幅，预计下半年增速回落；房地产开发企业到位资金情况破冰陡增，呈现高位增长，增速突破16%。全国房企资金到位增速情况宏观市场环境总结全国GDP增速放缓，创25年来新低，CPI、PPI整体上涨，通胀压力上行。房地产投资增速回升，房地产市场趋于稳定状态，房产市场明显回暖。政策环境区域化特点明显，一线及热点城市调控收紧，三四线城市加大力度去库存。PART2成都市场表现土地市场普通住宅市场别墅市场商业市场办公市场2成都土地市场早期高供应，近三年土地成交整体仍低位运行，同比基本持平；优质地块房企争夺激烈，楼面地价上涨，成交价格接近2013年下半年水平。成都土地供销价走势2016年上半年供应应成交流拍实际成交成交总价成交楼面地价98宗107宗12宗89宗6020.89亩7965.71亩1333.08亩5963.49亩大成都范围内248.52亿元2314元/㎡2016年上半年各区域土地供销及价格变化情况区域土地供应（亩）同比（%）土地成交（亩）同比（%）楼面地价（元/㎡）同比（%）溢价率（%）同比（%）主城区1670.64-18%1370.57-9%46717.9%48.3%28.20%天府新区1339.15101%1767.3791%16157.8%41.6%26.36%近郊1222.46-53%1206.54-38%12939.9%8.6%-2.32%远郊1788.64-19%1619.017%71523.8%5.4%4.86%土地流拍率下降，价格上涨，开发商拿地热情高涨。主城区、近郊土地供销放缓，但溢价率最高。天府新区快速发展期，供销价均大幅上涨大成都土地供销及价格2016年供应宗数流拍宗数实际成交宗数成交总价（亿元）成交楼面价（元/㎡）溢价率（%）大成都范围98宗12宗89宗248.52231438%同比增加17宗同比减少30宗同比增加31宗供应面积（亩）流拍面积（亩）实际成交面积（亩）6020.89亩1333.08亩5963.49亩同比减少20%同比减少24%同比上涨1%同比上涨6%同比上涨11%同比上涨22%天府新区迎来土地市场高峰，成交面积最多；主城区价格最高，其中青羊区最高，达到9500元/㎡，高新区以低价成交一宗商业性质用地，以1125元/㎡楼面地价垫底主城区。各行政区土地供销及价格区域供应成交宗数面积(亩)面积占比宗数面积(亩)面积占比楼面地价（元/㎡）主城区311670.6428%211370.5723%4671天府新区131339.1522%121767.3730%1615近郊131222.4620%151206.5420%1293远郊411788.6430%411619.0127%715合计986020.89100%895963.49100%2314主城区整体溢价率较高，其中武侯、青羊区溢价率位居前列，高达72%、69%；龙泉表现不俗，溢价率达到48%；远郊市场冷清，仅新津、都江堰、崇州等小幅溢价。各行政区土地溢价率供应与成交处于低位，价格上涨，同比涨幅超5成，溢价率达到47%。天府新区作为国家级新区，上半年土地供销处于各区域之首。金牛区发力，仅低于天府新区，屈居第二。2016年上半年住宅用地市场情况•住宅类土地总计供应3208亩（合计50宗），成交3295亩（48宗），供应面积同比2015年上半年下降20.6%，环比2015年下半年下跌61.2%、成交量同比下降7.3%，环比下跌45.7%。•成交价格上涨，同比上涨52.5%，环比上涨44.2%。•天府新区为住宅用地供应与成交的主力区域。其次成华区与新津；•成交价格最高为锦江区，其次为青羊区与武侯区•土地溢价率在2014年下半年位于低位后，持续性上涨，目前处于中高位置，仅低于2013年；商业用地供销处于较低位置，今年上半年供销均下跌；价格同比下跌，但溢价率上涨；天府新区为商业用地供销的主力区域。2016年上半年商业用地市场情况•商业性质土地总计供应2813亩（合计48宗），成交2669亩（41宗），供应面积同比20