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北大青鸟成都项目分析报告ChengduProjectLocationAnalysisReportPage1北大青鸟成都市项目定位分析报告ChengduProjectLocationAnalysisReport北大青鸟成都项目分析报告ChengduProjectLocationAnalysisReportPage2宏观经济分析基础分析写字楼研究住宅/公寓研究商业研究定位分析产品规划建议成本估算•成都市宏观经济分析•天府新城宏观经济分析【目录】北大青鸟成都项目分析报告ChengduProjectLocationAnalysisReportPage3成都市宏观经济分析地理概况•成都位于四川盆地西部的岷江中游地段，东界龙泉山脉，西靠邛崃山，东西宽约166千米，南北长约192千米，平均海拔500米左右。•成都市是四川省省会，中国副省级城市之一，四川省政治、经济、文教中心，西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，国家历史文化名城和旅游中心城市。•1993年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，经济发展水平西部第一，综合实力在西部居首位。•成都市总面积12390平方公里，市区面积1418平方公里，建成区面积228平方公里。城区高新、武侯、锦江、青羊、成华、金牛郊区青白江、龙泉驿、新都、温江县双流、金堂、新津、大邑、蒲江、郫县县级市双流、金堂、新津、大邑、蒲江、郫县其他国家高新技术产业开发区•充足的经济发展空间•强劲的城市发展动力北大青鸟成都项目分析报告ChengduProjectLocationAnalysisReportPage4成都市宏观经济分析人口概况•2008年末全市户籍人口1125.0万人，比上年末增加12.7万人。常住人口1270.6万人，增加12.7万人。市区人口497.15万,自然增长率为2.1％。•整体成都人口呈现小幅平稳增长，但本地人口自然增长率小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入。•成都人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续向南部移动。•城镇化速度明显加快，中心城市规模逐渐形成•外来人口成为人口增长主要因素，未来趋势更突出•人口分布向城区外围、南部高新区扩散•持续而大量的住宅需求•就业与消费的增长推动商务、商业设施的发展•商务区、商业区格局随城市扩张变化北大青鸟成都项目分析报告ChengduProjectLocationAnalysisReportPage5成都市宏观经济分析经济概况•2008年全市实现地区生产总值3901.99亿元，比上年增长15.3%。一、二、三产业比例关系为7.1：45.2：47.7。按常住人口计算，全市人均生产总值达26527元（按2007年平均汇率折算为3634美元），增长13.7%。•民营经济发展势头迅猛。全市民营经济实现增加值1691.9亿元，增长21.2%，占GDP的比重为50.9%，对经济增长的贡献率达66.7%，拉动GDP增长10.2个百分点。•经济发展持续保持高速增长势头•人均GDP达到中等发达国家城市的水平•整体房地产市场的需求得到长期、强有力的支持北大青鸟成都项目分析报告ChengduProjectLocationAnalysisReportPage6成都市宏观经济分析投资概况•2009年1-7月，成都市全社会固定资产投资完成2263.4亿元，增长40.1％，其中工业投资716.8亿元，同比增长42.9%。基本建设完成1240.5亿元，增长80.0%；房地产开发完成449.7亿元，下降22.4%。新增固定资产604.9亿元，同比增长1.3倍。•1-7月，我市合同外商直接投资8.3亿美元，下降75.9%，实际利用外商直接投资18.4亿美元，增长8.9%；新批外商投资项目100个，其中500万美元以上的投资项目33个。•固定资产投资仍然保持高昂增势•合同外资下降幅度较大，但实际利用外资依然保持增长。北大青鸟成都项目分析报告ChengduProjectLocationAnalysisReportPage7成都市宏观经济分析消费概况•2009年1-8月，成都市实现社会消费品零售总额1260.9亿元，比去年同期增长20.7%。•一、分销售地区看：市的零售额为975.0亿元，比去年同期增长20.8%；县的零售额为74.9亿元，比去年同期增长20.5%；县以下的零售额为211.0亿元，比去年同期增长20.4%。•二、分行业看：批发零售贸易业实现零售额1011.2亿元，比去年同期增长20.8%•商业市场快速启动，消费总量保持高速增长•零售商业面积与消费总量同步增长•整体城市商业发展与消费增长基本匹配•收入和消费的增长以及消费习惯的变化将带来商业质和量的新需求北大青鸟成都项目分析报告ChengduProjectLocationAnalysisReportPage8房地产市场成都市宏观经济分析•2009年1-8月，成都市累计成交商品房2122万平方米，为历年同期最高，比去年同期增长133%，比2007年同期增长22%。其中，商品住宅成交1923万平方米，比去年同期增长143%，比2007年同期增长22%。中心城区累计成交商品房1045万平方米，比去年同期增长114%，比2007年同期增长20%；其中商品住宅910万平方米，比去年同期增长122%，比2007年同期增长20%。•在供应方面，2009年1-8月，中心城区累计新增供应商品房559万平方米，比当期成交面积低39%，供销比仅为0.61：1。由于成交量大幅增长，而新增供应量相对较少，企业在去年市场调整时积压下来的商品房大部分得到有效消化，销售压力大为缓解，市场供求关系也发生了转变，显示出略为紧张的态势。截止8月底，中心城区商品住房可售房源仅余614万平方米，比去年末减少了近345万平方米。•房地产投资势头较猛，增长速度较快•整体供应减少，新项目供应数量有限•销售面积接近竣工面积，需求十分旺盛•房地产市场正处在高速发展期•各类物业仍然存在较大量的需求北大青鸟成都项目分析报告ChengduProjectLocationAnalysisReportPage9房地产宏观政策成都市宏观经济分析•中国第一张住宅类能源证书颁发，推动建筑节能•我国试设机构提供个人消费贷款，不含房产贷款•我国大幅提高伤病残军人住房补贴，最低10万元•深圳试点物业税开发商感受压力•成都二套房贷首付4成利率在基准率上上浮10%•成都中心城区发展服务业用地免单•成都13楼盘信息公示模糊不全遭通报限期整改•目前的政策大方向不变，仍然是放松银根，但对于商品房市场的贷款开始缩紧。•物业税试点，对非自住型持有物业的需求是打击。投资需求受到威慑抑制。•建筑节能和规范行业始终是行业长期的话题。•宏观环境正在转暖，房地产市场量价齐升，转暖的程度快于中国经济。•囿于宏观经济环境目前的现状，政策力度微调，但取向仍然不变。北大青鸟成都项目分析报告ChengduProjectLocationAnalysisReportPage10城市规划概况成都市宏观经济分析•未来西部城市竞争的总体格局——多极支撑，错位竞争，优势互补，协同发展。①空间发展方向：成都平原城镇密集区空间发展将以成都中心城市为核心，沿交通走廓形成南北伸展的带状格局。②空间发展战略：北进南拓，壮大两翼，三区相济，辐射全川，领先西部。•城市功能定位成都是成都平原经济区的核心城市；四川I省经济、文化、政治中心；长江上游经济带两极之一，西部硅谷；国家级历史文化名城．国际旅游城市。•城市规模迅速扩大，成为超越省会地位的区域中心城市•主城区呈现快速扩张的态势•中心城市的功能将产生对商业、商务物业的更高需求•城市的居住组团、商圈将随城市扩张而发展•新城区的商业、商务氛围有望在一个比较短的时间内有明显的改观北大青鸟成都项目分析报告ChengduProjectLocationAnalysisReportPage11成都市宏观经济分析成都是四川省政治、经济、文化中心，固定资产投资保持年均25.1%的增长，快速发展的经济为商业市场稳定发展提供了基础；2000-2008年，成都市人均可支配收入保持年均9%的增长，人均消费性支出年均增长率为8.2%，人均收入与支出均呈现较快的发展趋势，支出与收入相近的增长速度也反映了成都较强的消费习性成都消费能力强的总体特征为商业项目的开发提供保障；2000-2008年，成都迁入人口年平均增长15.03%，大量的外来人口推动了对成都的房地产市场的需求增长对于本项目住宅的销售将起到直接的推动作用；成都对外可通过机场连接全国乃至全球，通过铁路可直达西南主要省份，通过公路可直达四川主要城市和西藏，项目具备立足四川、覆盖西南、辐射全国乃至全球的交通优势。小结北大青鸟成都项目分析报告ChengduProjectLocationAnalysisReportPage12宏观经济分析基础分析写字楼研究住宅/公寓研究商业研究定位分析产品规划建议成本估算•成都市宏观经济分析•天府新城宏观经济分析【目录】北大青鸟成都项目分析报告ChengduProjectLocationAnalysisReportPage13•天府新城位于成都中轴线南段。在城市总体规划中该段轴线定义为科技商务中轴线。按照城市总体规划，该区域是整个城市向南发展的先导区和核心区。•[规模]总用地面积:37平方公里；规划总建筑面积:6000万平方米（现已建成1000万平方米）；总就业人口:60万人(其中软件及服务外包产业20～30万人）；总居住人口:60万人。•发展总体定位：“以软件及服务外包产业为主导的科技商务新城”。•天府新城被赋予了科技、商务、国际、时尚、宜居五大功能。地理概况•明确的规划使高新区的土地开发得以有条不紊地进行，有利于开发商预测和控制市场风险•高新区成立至今已有18年，具有相当的知名度•天府新城位置处于成都高新区的主战地和主战场•新城规划基本明确，本项目位于“金融总部商务区”天府新城宏观经济分析北大青鸟成都项目分析报告ChengduProjectLocationAnalysisReport产业概况4.7102505101520252007年2010年2015年人数（万人）2104001500020040060080010001200140016002007年2010年2015年产值（亿元）1.551502468101214162007年2010年2015年出口（亿美元）•建设有国家软件产业基地、国家IC设计产业化基地、国家信息安全产业基地、国家动漫游戏产业（四川）振兴基地、国家软件出口创新基地等十一个国家级产业基地•形成了软件外包、信息安全、数字娱乐、嵌入式软件、IC设计、通信产业六大产业方向•发展目标2010年，软件及服务外包产业产值达400亿元，出口达5亿美元，从业人员达10万人以上2015年，软件及服务外包产业产值达1500亿元，出口达15亿美元，从业人员达20-30万人•电子信息和软件技术产业的核心地位在天府新城已经基本确立，为巩固新城今后的发展方向打下坚实基础•世界500强企业的逐年递增，为全区的产业发展和品质提升带来了滚雪球效应天府新城宏观经济分析北大青鸟成都项目分析报告ChengduProjectLocationAnalysisReportPage15龙头企业和经济指标•聚集了IBM、赛门铁克、阿尔卡特、诺基亚、甲骨文、上海盛大、华为、中兴等一大批国际国内知名企业•2007年软件及服务外包产业实现产值210亿元，同比增长37%，出口1.5亿美元，同比增长87%.•软件及服务外包相关企业440家，其中通过双软认证的308家，认证软件产品1028个•通过CMM/CMMI2级以上认证企业12家，其中CMM/CMMI5级3家，正在开展CMMI认证的软件企业50余家•区内大型企业的数量不断上升，对地区经济经济总量增长