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[2010]成都二仙桥项目全程营销方案第一部分：宏观市场研究分析宏观经济分析固定资产投资良好1-11月，全市固定资产投资累计完成3560.71亿元，比去年同期增长36.5%消费品市场持续繁荣1-6月，成都市社会消费品零售总额658.3亿元，同比增长16.1%。房地产运行情况良好1-11月，全市商品房销售面积为2301.90万平米，增长106.4%。其中，商业营业用房为44.04万平米，增长46.0%。2009年1-11月全市固定资产投资增长36.5%成都市区域规划发展方向研究与分析高密试点片区共拟六大片区，面积约合21.2平方公里，分别是多宝寺大片区、川棉厂片区、RBD及建设路片区、刃具厂片区、城北东片区、城北西片区。这些片区区位优势明显，用地条件充分，交通体系完备，商业氛围浓厚，开发潜力巨大。该方案实施后，成华区的产业定位将更加明确，城市功能得到加强，未来的发展方向更加清晰；将更加突出成华区产业的优势及发展潜力；促进成都市总体城市形象的提升。成华区规划六片“高密”建筑群“中提升、南跳跃、东推进、北培育”的发展策略分为“四区”：“中部商业提升区”为二仙桥路和成华大道以西区域，紧邻城市CBD核心商务区，具有良好的商业商务发展条件；“南部商业‘跳跃’区”为成华大道和成南高速以南区域，是城市向东发展的重点区域；“东部商业推进区”为二仙桥路以东和成赵路以南区域，是成华区工贸、物流产业发展的重点区域；“北部商业培育区”为成赵路以北区域，由成华区城北新区和北郊风景区组成。规划核心：四区两带成都市房地产市场发展现状成都房地产行业动态“一轴引领、四城驱动、一区辉映、三带贯穿!”今年年初,成华区制定了“1413”发展战略。作为“一轴引领”的建设路商圈,伊藤洋华堂已经入驻,创下开业首日营业额破千万的纪录;紧锣密鼓进行改造的建设路特色街区,将于本月24日展现在市民面前。以新客站为核心的天府城际商旅城作为“四城”之一,重点发展现代服务业,由美国、荷兰等的国际设计公司设计的发展规划年底将呈现出来,占地12平方公里的商旅城明年就将破土动工。成华区在着力打造成都新商圈的进程中,现代服务业呈现出又好又快发展的新态势。成华区打造成都新商圈相关房地产政策动态五年内住房转让全额征收营业税2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》12月17日，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》。今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。特殊项目可约定在2年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。相关房地产政策动态相关房地产政策动态国务院提出被称为“国四条”•增加普通商品住房供给，大规模推进保障性安居工程建设；•全面启动城市和国有工矿棚户区改造；•加大差别化信贷政策执行力度，抑制投资投机性购房；•完善土地招拍挂和商品房预售等制度。成都主城区土地市场动态10-12月主城区招拍挂走势0200400600800100012001400-100102030405060面积（亩）1102.71287.61008.75增幅51.4216.77%-21.66%2009.102009.112009.12•本月主城区有15宗地块公告，公告面积总和为1008.75亩。地块位于分别位于武侯区（4宗），高新区（7宗）、锦江区（1宗），青羊区（2宗），成华区（1宗）.较上月环比下降21.66%。10-12月主城区成交走势020040060080010001200-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%300.00%350.00%面积（亩）235.85912.81995.25增幅-62.44%287.03%9.03%2009.102009.112009.12成都主城区土地市场动态本月主城区成交宗地共17宗，成交面积共计995.25亩。成交地块分别位于金牛区（2宗），武侯区（9宗），锦江区（4宗），成华区（2宗）。较上月环比增长9.03%。成都市房地产销售市场分析楼市状况09年成都商品房供销在波动中，整体呈现上升趋势，年末达到顶峰。从供应量看，3-4月是第一波供应高峰，8-9月是第二波，12月达到供应量最大；从销售量看，3-5月是第一波销售高峰，7-10月销售量平稳增长，11-12月达到年度成交量最高峰。从区域分析，供应量最大的是金牛区，销售量最大的是成华区；从方位分析，城西的供应量最大，从环域分析，二三环的供应最大，市中区的供应量很少。从价格分析，09年成都房价是在平稳中上升，年底达到7000的最高均价。主城区房地产市场07-09年成都市主城区供销对比0500100015002000面积（万㎡）供应16301385.541123.79销售1350742.451503.1707年08年09年2009年成都市主城区商品房供应总量为1123.79万㎡，同比下降18.89%（减少261.75万㎡），相较07年同期下降31.1%（减少506.21万㎡）。共计成交1503.17万㎡，同比增长104.5%（增加760.72万㎡），相较07年同期增长11.3%（增加153.17万㎡）总体供应供销情况09年各月商品房供销比05010015020025000.20.40.60.811.21.41.61.8供应42.333.21091395993.7741091676685146销售59.899.410912012980.110499.5102109151222供销比0.710.3311.160.461.170.711.11.640.60.560.661月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月随着年末优惠政策可能到期的言论四起，不少购房者急于搭上末班车，因此交易量再次上升，形成了年末购房高峰期，12月成交量远超历史最高水平，创下了新成交高峰。主城区各类物业供应09年各用途物业供应其他28%商业3%办公9%住宅60%不同用途物业来看，住宅依然是最主要的供应物业，但较08年相比，减少了12个百分点。占供应量第二位的是其他类型物业，占到了市场总供应量的28%，同比增加了11个百分点。办公类物业占9%，同比增加3个百分点；商业类物业占3%，同比减少2个百分点；主城区住宅供销行政区09年各行政区商品房供销比010020030040000.10.20.30.40.50.60.70.80.91供应(万㎡)194.6198.7171.9181.4169.1208.1销售(万㎡)323.3234.9234.1246.4225239.5供销比0.60.850.730.740.750.87成华区锦江区武侯区高新区青羊区金牛区各行政区住宅均处于供不应求的状况，其中成华区全年供应住宅约194.61万㎡，但销售量达到了323.32万㎡，供销比最低，仅有0.6，该区大规模的旧城改造和拆迁，形成了大量的刚性需求客户，加上城东房价相对便宜，因而房地产销售十分火爆。09年各方位商品房供应情况010020030040000.511.522.533.54供应面积(万㎡)286304335.6186.411.4可售数量(万套)3.553.43.82.560.15东南西北市中心方位各方位来看，城西方面供应体量依旧最大，其次是城南，城东方面今年发展迅速，供应量也排在前三之中；市中心寸土寸金，如今供应量越来越少，全年仅有114.4万㎡㎡新增。环域09年各环域商品房供应情况0100200300400500600012345678供应面积(万㎡)11.434.2108.9559.4409.9可售数量(万套)0.150.381.556.884.49内环内内一环一二环二三环三环外数据显示，09年依然是二三环区域间为供应主场，全年新增商品房供应内环内住宅供应量559.34万㎡；三环外作为近年来的新兴区域，虽然交通、医疗、教育和生活等各方面配套，尚在逐步完善中，但巨大的发展潜力不容忽视，今年的新增供应业达到了409.91万㎡，位列第二。另外一二环间良好的地理位置、成熟的配套条件受到众多购房者的喜欢，依然是开发的热点区域，排在供应量第三位。价格07-09年主城区商品房成交价格走势01000200030004000500060007000800007.107.407.707.1008.108.408.708.1009.109.409.709.10单位：（元/㎡）如图所示，在07年火爆的销售市场下，商品房价格一路看涨；08年受到金融危机和地震的影响价格一度有所回调；然后09年出乎所有人的意料，随着楼市的触底反弹，开发商销售压力减轻，不少项目价格不断调高，价格反弹力度较大。消费群问卷调查研究分析本部分以针对本项目的问卷访问为基础，从经营者与投资者二个方面去了解和掌握区域消费者和项目潜在消费者的消费动机、消费偏好、消费习性、客群特征，从而把握区域消费者的购买行为等，为项目运作提供市场决策的依据。访问商家的经营场所的所属形式分析通过调查发现，经营者中租用物业占到了相当的比例，达到80%，可以看出该市场的投资者活跃，商铺购买主要以出租形式回收资金，自已购买经营场所仅占到17%的比例，购买和租用是该市场上经营场所的二大主要形式。访问商家经营的业态分析根调商家深访发现，大型超市（指营业面积单层超过1000平方米）的超市，相对较少，电器专卖店与家具生活广场则显得相对发达，中小型超市如红旗连锁、互惠超市多在社区商铺之业；其它营业业态相对丰富，包括餐饮、婚纱店、眼镜店、花店、冷饮店等生活配套延伸业态，多以20-70平方米的中小铺面为主。访问商家投资经验分析通过走访问卷发现，经营者中有38%有投资物业的经验，占到相当大的比例，其中有26%正有打算投资物业的打算，这二部分人是市场中潜在的投资客户，市场的投资形式看好。访问商家对本项目的接受度分析本项目面市后，商业面积将达32万方，访问商家有32%愿意到项目开店，相当的比例目前并不了解项目的具体位置以及项目周边未来的发展规划，也足以说明，本项目前期要加大宣传，产品的市场渗透力目前显得较弱访问商家愿意以何种形式加入本项目访问商家中有21.4%的商家听过解说项目未来的规划等，愿意购买本项目商业做为投资，有55%的人，选择了承租的形式加入项目，由于对项目不了解的，商家对风险意识较强，更愿意和开发商以合股的形式共同经营，这样的商家也占到了23.5%的比例，可以看出，本项目得到商家的认可度较高，广告宣传与推节奏显得十分重要。本项目以何种业态面市，对商家吸引力最大通过对商家的深访发现，商家对项目未来修建何种物业形态受到市场接受度最高的组合形式，占到42%左右的商家认为，项目未来以“商业+小户型住宅“形式面市，市场的接受度最高；多种业态“商业+写字楼+酒店式公寓”占到28%的比例，因为业态的多样式，使项目品质感显得较强，所占比例位第二对本项目住宅价格的敏感度分析根据调查发现，有81%的购房者认为，本项目所处位置，住宅单价在5000-7000元/平方米最为符合市场价格，同时可以反映出，该区域市场对价格的敏感度十分高，购房者对未来的潜在前景，关注度远远低于成都锦江区和武侯区等地的购房者。本项目商铺面积的市场接受度但从图可以看出，选择小铺面的占到了36%的比例，面积段在31-60平方米的铺面，经营业态受到限制较小，此类商铺的投资总价较低，根据新港多年的商业经验，以类商铺市场的接受度最高提升项目的商业气息的形式分析本项目何种业态定位，对商业商气形成的帮助最大，对商家的吸引最大，其中占到57.7%的比例，选择了把商业打造成特色商业街，对吸引力度最大；有30.8%的商家认为，引进大型超市