房地产业务分析报告-final

1超越集团房地产业务分析报告北大纵横管理咨询公司二零零一年八月2导读：全国房地产市场概况全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择3我国房地产业经过短暂的平稳发展后又开始高速增长…资料来源：建设部访谈分析、中国统计年鉴926011309133991501616982167391697418065245302564248255688691979938955924995891009112552160330500010000150002000025000300001990199119921993199419951996199719981999商品住宅施工面积商品住宅竣工面积单位：万平方米153920822638331935%27%26%14%13%20%05001000150020002500300035001997年1998年1999年2000年0%5%10%15%20%25%30%35%40%商品住宅投资增长率房地产投资增长率商品住宅投资额单位：亿元4房地产业已成为我国经济新的增长点国际经验表明，在房地产开发投资占GDP的百分比达到10%之前，房地产行业会保持比较快的增长速度2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与去年同比增长19.5%，占固定资产投资15%，占GDP5.5%，其中商品住宅开发投资完成3318.74亿元，与去年同比增长25.8%01000200030004000500060001997年1998年1999年2000年0369121518单位：万元单位：%房地产开发投资占固定资产投资百分比房地产开发投资占GDP百分比房地产开发投资额资料来源：建设部访谈分析5.5%15.0%4902亿元5国家出台了多项政策支持房地产业的发展十五届五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》提出“进一步发展以经济适用住房为重点的房地产业，推广和规范物业管理”；“增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量”《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》1998“建立以经济适用房为主的多层次的住房供应体系”；“根据不同地区居民住房支付能力的特点和住房需求结构，形成商品住房，经济适用住房和廉租住房的合理供应比例”其他:《中华人民共和国城市房地产管理法》、《加快经济适用房建设的通知》《城市房地产开发管理条例》等，《住宅法》《物业管理条例》正在论证阶段一系列扩大内需、鼓励投资的政策，有效地刺激了房地产开发商和消费者对未来的预期。目前住房制度改革已经基本到位，住房分配已经开始走上货币化和商品化的道路。加之国家利用国债资金支持经济适用住宅的建设，以满足广大中、低收入者的需要，使得房地产开发市场日趋活跃。6居民人均收入的提高，有效支撑我国房地产业的发展个人买房成为主流，2000年个人购买住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积87.51%，比99年提高7.9%；河南个人购买比例更是高达97%据建设部有关专家预测，21世纪的前50年，我国的住宅建设的投资额和住房消费仍将持续发展，平均年增长15%，我国城镇居民仍将经历追求居住面积的发展阶段。151017012027257734964283483951605425585462800100020003000400050006000700019901991199219931994199519961997199819992000单位：元资料来源：中国统计年鉴我国历年居民人均收入年份7高速增长的房地产市场吸引了众多商家，造成竞争异常激烈盈利水平下降市场趋于规范期房交易向现房交易过渡发展商进入优胜劣汰阶段产品更新换代速度加快房地产市场平均赢利水平已下降到10－20％。大城市市场供过于求的状况还在加剧。内地房地产开发项目的赢利水平目前虽维持在20％以上，但赢利水平下降已是必然趋势。大城市居民买房趋于理性和成熟，个人购房成为市场绝对主力。现楼出售已成为市场主流，发展商预售回笼资金的可能性已大为缩小，资金压力大大加重。今后在市场上能站稳脚跟的企业主要是品牌主导型企业和资金实力型企业。而主要依靠政府关系获得土地储备或者寻求保护生存的企业将逐渐被淘汰。国有房地产企业市场占有份额迅速下降，私有房地产企业迅速崛起。发展商为突破市场重围而刻意采取“求新求变”：从建筑外型到园林设计、智能化设备，一切都在急剧变化中。单从建设外型来看，近年来由欧陆风格到古典风格，到现代风格，到往传统文化寻找创作出路，“风”转换得特别快。8综上，处在成长期的我国房地产业，发展前景巨大导入期成长期成熟期衰退期时间销售额2000年投资额4902亿元开发投资量持续增长，投资结构趋于合理；销售总量逐年上升，消费主体发生变化；销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大；需求状况发生变化，市场供应呈多样化；消费环境逐步改善，管理工作逐步规范；二级市场日趋活跃，网络经济加快渗透。全国9导读：安阳房地产市场概况全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择10住宅86%办公楼3%商业营业用房2%其他9%住宅建设是安阳房地产业的主流，近期内商业营业用房没有大的发展，写字楼所占比例很小住宅占安阳房地产投资总额的86%，是安阳房地产业发展的主流安阳的机关一般都有自己的办公地点，而安阳需要入住写字楼的企业（如会计师事务所，律师事务所，科技企业，其他服务贸易类企业）数量有限。城市化水平低，安阳的第三产业发展水平不高，商业营业用房和写字楼近期内没有市场空间。安阳99房地产开发投资分布图从历年投资额度看，住宅是主流，商业营业用房和写字楼比例很小资料来源：安阳统计年鉴199911安阳房地产开发呈现周期性变化44.3264.8101234567199119921993199419951996199719981999200020012002010203040506070单位：亿元单位：万平方米开发商住宅竣工面积开发商投资额年份数据来源：建委访谈整理预计在2003年住宅竣工面积将达到高峰，随后在3-4年内将逐渐减少12目前安阳的房地产开发商主要是本地的开发商，实力雄厚的外界开发商还没有进入安阳市场现有开发商70家河南建业可能在近期进入安阳市场一级资质二级资质三级资质三级以下中兴实业集团贞元房地产开发有限公司超越、建源、富通、吉昌、宏大、中星等11家东方、安大、兴安等42家，暂定资质15家注:一级资质是指注册资金在2000万元以上；二级资质的注册资金在1000万元以上；三级资质注册资金在500万元以上（1993年规定）中兴房地产实力最为雄厚，但体制不灵活。目前开发项目以经济适用房为主其他三级和三级以下的开发商体制灵活，彼此之间的差距不大。13安阳众多的开发商处在低水平竞争阶段…楼盘开发商产品平均价格渠道促销同乐花园贞元多层1050直销很少太行小区中兴多层800直销无超越广场超越小高层1700代销较多莲花公寓建源多层1400直销很少南湖新村富通多层经济适用房直销很少金水花园东方多层1450直销很少仁和花园仁和多层1150直销很少产品形式单一，缺乏创新销售渠道以开发商自销为主促销方式较少没有突出品牌14住房价格、户型设计、工程质量是目前开发商竞争的焦点，品牌形象、物业管理、环境规划是将来开发商竞争的主要手段价格质量户型品牌环境服务将来开发的主要手段目前竞争的焦点目前安阳住房提供的是局部的实体价值以后安阳住房提供的将是全部的实体价值，并向外延价值延伸15综上，安阳房地产业还处于成长期的初级阶段，发展空间较大导入期成长期成熟期衰退期销售额安阳产品层次较低低水平竞争开发商规模小，资质低市场集中度不高服务不完善利润比较高进入壁垒增高综合开发率低时间缺乏统一标准，市场极不规范开发商零星开发、分散建设、缺少配套设施宏观调控力度不够2000年投资额3.92亿元16导读：安阳政府房地产政策与规划全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择17安阳市政府积极落实国家政策，宏观调控能力将逐步加强目前安阳建委已开始重视房地产开发的统一整体规划规划、土地、工商、房产部门各自为战、部门间协调不够的局面在短期内还不会得到彻底解决，但“集体办公，联合审批”是趋势政府已经加强出台房地产规范性文件，以满足房地产业不断发展的需要政府将致力于城市综合开发率的提高，对自建房进行规范管理，并有可能纳入经济适用房管理体系对房地产开发企业的资质将进行严格审批对房地产开发中的违法、违规行为将加大惩罚力度18…政府决定发展几个信誉高效益强的大型房地产公司，安阳的房地产开发将进入优胜劣汰阶段开发商现状•房地产开发企业设立不规范，注册资金不实。欺骗验资部门，抽逃注册资金现象普遍存在，有的甚至没有固定办公地点•较大的中兴、国泰、中星和贞元的注册资金分别为2000万，700万，1000万和1034万元，不符合最新的一二级资质条件•许多企业资金匮乏，无项目，房地产开发企业资金严重不足。•2000年年检，全市有56家四级资质企业，占全部的70%，全市不合格的房地产开发企业有30家。政府决定抓紧实行优胜劣汰扶优扶强政策，重点发展几个开发能力强，市场信誉好，效益佳的大型房地产公司，关掉一批水平低，业绩差的小公司•目前实力较强的竞争对手主要是中兴、贞元等•未来市场是几个大房地产公司实力的较量，小开发商将逐渐被淘汰资料来源：建委访谈分析19老城改造和经济适用房是近期安阳市政府房地产规划的主要内容概述老城改造城市规划安阳的房地产市场起步比较晚（98年），产品层次低，缺乏创新。目前的项目以老城改造为主，大力发展经济适用房安阳市1999年正式启动经济适用房建设工程。目前已建成世纪花园、春华苑、同乐三期，三个小区17.8万平米，35栋楼，约2000套；2001年要求竣工10万平米，开工15万平米，项目有南湖新村、幸福园、南湖二期、曙光东区、为文峰东路改造服务。近期规划项目：文峰东路、人民大道、红旗路改造、行政中心东迁今后会以东部新城区和南部高新技术开发区为主，房管局：以经济适用房建设为主建委计划：经济适用房和自建房的比例占到整个住宅建设的70%。2084390087510007508008509009501000105019992000经济适用房商品房120平米以上20%80平米以下5%80-100平米35%100-120平米40%目前经济适用房与商品房的差别在安阳尚不明显经济适用房与商品房平均价格差距不大经济适用房面积比例图从设计结构布局看，经济适用房中“两厅”、“两卫”、带地下室比较普遍，甚至出现了“楼中楼”结构单位：元/平方米资料来源：建委访谈分析21将来经济适用房政策到位后，经济适用住房的机会多，利润低开发商没有按照实际成本加3%利润定价：按政策优惠程度，经济适用住房均价至少比商品房均价低300元左右经济适用住房户型超标：100平米以上占60%经济适用住房严重冲击商品房市场：1999年占住宅施工面积为37%，2001年为60%对购房者审核不严，政策没有落到实处政府规划将大力发展经济适用房，“十五”规划经济适用住房和自建房的比例为70%。经济适用住房平衡了商品房价格，符合消费者需求，市场潜力巨大随着市场逐渐规范，监管力度的加强，经济适用住房与商品房的价格差距将逐渐加大，开发商利润减少目前政策执行和监控不到位发展趋势22从政府规划看，5年内平均每年规划建设住宅100万平方米，后10年内平均每年规划建设住宅150万平方米…单位：万平方米年份20012002200320042005规划合计8894100106112综合开发率50%53%55%58%60%自建房4444.184544.5244.8廉租房00.511.52经济适用住房17.621.622529.6833.6商品房26.427.72930.331.6高档商品房7.928.318.79.099.4