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房地产估价报告44--XXX房地产估价咨询事务所ADD：XXXFAX：XXXTEL：XXXE—mail:XXX1房地产抵押估价报告XXX房估字第（2015）019号估价项目:宿州市南关汴河路378号、安徽华夏商场（集团）有限公司名下沿汴河路第1-4层（华夏商场）商业房地产抵押价值评估委托人:安徽华夏商场（集团）有限公司估价单位:XXX房地产估价咨询事务所有限公司估价人员:XXXXXX估价作业日期:2015年1月21日—2015年1月22日房地产估价报告44--XXX房地产估价咨询事务所ADD：XXXFAX：XXXTEL：XXXE—mail:XXX2目录一、房地产抵押估价报告封面…………………………………..第1页二、目录………………………………………………………..第2页三、致委托方函………………………………………………..第3页四、执行估价师声明……………………………………………..第5页五、估价的假设和限制条件……………………………………..第6页六、房地产估价结果报告（现场勘查图片）…....起第8页至第19页七、房地产估价技术报告（部分技术报告公司存档）….起第20页至第32页八、委托方附件：………………………………起第33页至第39页（一）房地产估价委托书、未设立法定优先受偿权承诺（二）委托方、产权人营业执照、组织机构代码证、复印件（三）房地产权证、国有土地使用证、复印件九、评估机构附件：……………………………起第40页至第44页（一）执行房地产估价师资格证书、复印件（二）房地产估价机构资格证书、复印件（三）价格评估机构资质证书、复印件（四）企业法人营业执照、组织机构代码证、复印件房地产估价报告44--XXX房地产估价咨询事务所ADD：XXXFAX：XXXTEL：XXXE—mail:XXX3致委托方函安徽华夏商场（集团）有限公司：受贵方委托，我公司对坐落于宿州市南关汴河路378号、安徽华夏商场（集团）有限公司名下沿汴河路第1-4层（华夏商场）商业房地产（建筑面积10715.11㎡）进行抵押价值评估。含分摊的宗地使用权的价值（以下简称“估价对象”）（1）土地使用权情况：宿州国用（2007）第0730018号土地使用权人：安徽华夏商场（集团）有限公司，用途：商业用地。座落：宿州市汴河路378号，使用权类型：划拨。使用权面积：3830.10㎡，发证日期：2007年6月15日。（2）房地产权证记载：产权人：安徽华夏商场（集团）有限公司，房屋产别：股份制企业房产。权证字号房号总层数所在层结构房屋编码建筑面积（㎡）设计用途200402007010241-4钢混341302050401610001010210715.11经营（3）评估对象的实际用途为：华夏商场。（4）产权人营业执照注册号：341300000020571，组织机构代码证代码：15234008-X。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估其房地产抵押价值。价值时点：本项目的价值时点确定为2015年1月21日，本价值时点的选取是较接近于估价目的所要求的经济行为合理实现日期，并经委托方同意。价值定义：本次评估的价值是估价对象房地产在价值时点的市场价值，包括房屋建筑物室内外不可移动的设备和装修价值。房地产抵押价值：为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，对估价对象采取市场比较法、收益还原法计算结果为估价结果，最后确定估价对象在价值时点2015年1月21日未设立法定优先受偿权利下的房地产市场参考价值为：￥167337873元（取整）人民币大写：壹亿陆仟柒佰叁拾叁万柒仟捌佰柒拾叁元整（取整）房地产估价报告44--XXX房地产估价咨询事务所ADD：XXXFAX：XXXTEL：XXXE—mail:XXX4估价结果一览表坐落房地产权证号用途建筑结构所在楼层建筑面积（㎡）单价（元/㎡）评估价值（元）宿州市南关汴河路378号200402007经营钢混1-410715.1115617167337873人民币大写：壹亿陆仟柒佰叁拾叁万柒仟捌佰柒拾叁元整（取整）（保留到百位）人民币大写：壹亿陆仟柒佰叁拾叁万柒仟玖佰元整。需要声明的是：本估价结果仅为本次评估目的下，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估其房地产抵押价值。不得用于其他目的,使用方请多注意本估价报告中的假设和限制条件,并且报告的全文作为一个不可分割的整体,仅有部分内容则不能成为有效的评估报告。提示说明：上述评估结果中不包含抵押物抵押、使用及处置时的抵押登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用、物业管理费、水电暖气费及其他应付费用等。以上内容摘自本房地产抵押估价报告书。欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读估价报告书全文。估价结果的有效性有赖于本次估价的前提、假设限制以及遵循的经济原则，这些条件是由本公司估价人员根据估价对象实际情况并结合估价相关规定综合提出的，具有客观性和合理性，以上条件若不成立，本估价结果无效。本估价报告书一式贰份，交于委托方办理相关手续，他用无效；本估价报告书盖有骑缝章，涂改、换页、复印均无效。本估价报告应用的有效期为半年，自报告出具日算起。XXX房地产估价咨询事务所有限公司法定代表人：2015年1月22日房地产估价报告44--XXX房地产估价咨询事务所ADD：XXXFAX：XXXTEL：XXXE—mail:XXX5估价师声明我们郑重声明：1、我们所提供的估价服务是依据中华人民共和国《房地产估价规范》进行的，估价报告中陈述事实是真实的和准确的，请仔细阅读本估价报告及有关附件；2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。6、对本估价报告中的估价对象进行实地查勘的状况与房地产权证记载状况一致。用途（华夏商场）钢混结构，建筑面积10715.11㎡。7没有人对本估价报告提供重要专业帮助。本次估价过程中没有其他专业人员及机构对本估价报告提供诸如结构安全、环境保护、规划控制、产权设定与登记、装修及配套设施设备的权属等方面的专业支持和帮助，委托方应当保证估价对象的合法使用收益。8本估价报告需经估价人员盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。9本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。中国注册房地产估价师签章：中国注册房地产估价师签章：2015年1月22日房地产估价报告44--XXX房地产估价咨询事务所ADD：XXXFAX：XXXTEL：XXXE—mail:XXX6估价的假设和限制条件一、估价的假设前提：1、本报告估价结果是估价对象在2015年1月21日的抵押价值，该价值是在估价对象同一时点的市场基础上形成的。所谓市场价值是指估价对象在诸多假设限制条件下最可能实现的交易价格，这些假设条件主要有：（1）具有公开、比较活跃、发达的房地产市场；（2）估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；（3）交易双方无任何利益关系，交易目的是追求各自利益的最大化；（4）交易是在理性及非强制情况下自愿进行的，交易双方都能够掌握必要的市场信息，不考虑特殊买者的附加出价；（5）为使交易完成以及达成合理成交价格，需要有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场情况、物理状态等是相对静止不变的。2、估价对象现状用途符合最高最佳使用原则。3、估价对象在价值时点处于完好状态并满足基本使用功能，能够按照规划用途在合理的使用期限内持续有效的使用。4、委托方对估价对象的房屋所有权和国有土地的使用权是合法、完整的。5、估价对象所占用土地为划拨商业用地，估价对象尚可使用年限按商业用地最高年限40年计算。二、未经调查确认或无法调查确认的资料或数据1、本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题，可在剩余经济耐用年限内持续使用。2、委托方提供了估价对象的《房地有权证》及《国有土地使用证》的复印件，估价人员未向登记机关进行查证，估价时假定其提供的资料真实有效，且估价对象不存在产权、债务纠纷，无司法机关、行政机关禁止转让、抵押的情形。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的价值参考，是在价值时点的市场状况下得出的，没有考虑国家宏观经济、市场供应关系、市场结构发生重大改变，和遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生改变时，评估价格一般亦会发生变化。2、本报告未考虑未来处置风险、诉讼风险及诉讼费用的负担。房地产估价报告44--XXX房地产估价咨询事务所ADD：XXXFAX：XXXTEL：XXXE—mail:XXX73、本报告称法定优先受偿权指已抵押担保的债权，未考虑其他优先受偿权。四、本报告使用的限制条件：评估对象坐落于宿州市南关汴河路378号、安徽华夏商场（集团）有限公司名下沿汴河路第1-4层（华夏商场）经营房地产（建筑面积10715.11㎡）进行抵押价值评估。含分摊的宗地使用权的价值（以下简称“估价对象”）（1）土地使用权情况：宿州国用（2007）第0730018号土地使用权人：安徽华夏商场（集团）有限公司，用途：商业用地。座落：宿州市汴河路378号，使用权类型：划拨。使用权面积：3830.10㎡，发证日期：2007年6月15日。（2）房地产权证记载：产权人：安徽华夏商场（集团）有限公司，房屋产别：股份制企业房产。权证字号房号总层数所在层结构房屋编码建筑面积（㎡）设计用途200402007010241-4钢混341302050401610001010210715.11经营（3）评估对象的实际用途为：华夏商场。（4）产权人营业执照注册号：341300000020571，组织机构代码证代码：15234008-X。1、本次评估的范围、面积、权利状况等基础数据以及估价目的都是由委托方提供或指定的，如果发生变化，本估价报告随之失效。2、本报告仅在已确定的目的下使用，不作他用。3、房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件和环境下得出的结果只使用于特定的时期。因此，本次估价的结果是估价对象在价值时点下的价值，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点下的价值；同时本估价报告的应用必须在本报告所确定的应用有效期内。4、本报告应用有效期限为半年。5、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。6、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。7、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。8、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。2015年1月22日房地产估价报告44--XXX房地产估价咨询事务所ADD：XXXFAX：XXXTEL：XXXE—mail:XXX8房地产估价结果报告XXX房估第（2015）019号一