房地产估价报告11

XXX评估估价报告1XXX房地产评估有限公司抵押价值估价报告XXX房估报字[2014]第0135号估价项目名称：安庆市开发区光彩大市场三期光彩西二街26#、28#非住宅用房的房地产抵押价格评估估价委托人：张良进、夏庆庆估价机构：XXX房地产评估有限公司估价人员：XXX、XXX估价时点：二零一四年五月十五日估价作业日期：二零一四年五月十五日至二零一四年五月十六日XXX评估估价报告2目录致估价委托人函........................................................3估价师声明............................................................4估价的假设和限制条件..................................................6一、估价的假设....................................................6二、应用的限制条件................................................6房地产估价结果报告...................................................8一、估价委托人....................................................8二、估价机构......................................................8三、估价对象......................................................8四、估价目的.....................................................10五、估价时点.....................................................10六、价值定义.....................................................10七、估价依据.....................................................10八、估价原则.....................................................11九、估价方法选择.................................................12十、估价结果.....................................................14十一、估价人员...................................................14十二、估价作业日期...............................................14十三、估价报告应用的有效期.......................................14房地产估价技术报告...................................................15一、估价对象实物状况描述与分析...................................15二、估价对象权益状况描述与分析...................................16三、估价对象房地产区位状况描述与分析.............................16四、市场背景分析.................................................18五、最高最佳使用分析..............................................18六、风险提示及变现能力分析.......................................19七、估价方法选用.................................................20八、估价测算过程.................................................22九、估价结果确定.................................................37附件（均为复印件）一、《房地产评估业务约定书》二、《房地产评估委托方承诺函》三、《房地产权证》四、《国有土地使用证》五、与估价对象相关的外观和内部照片六、估价机构营业执照七、评估机构资质证书八、估价师执业资格证XXX评估估价报告3致估价委托人函张良进、夏庆庆：我单位接受您们的委托，对您们所属的位于安庆市开发区光彩大市场三期光彩西二街26#、28#非住宅用房（权证字号：房地权证宜字第50131362号、房地权证宜字第50131363号、房地权证宜字第50131364号、房地权证宜字第50131365号，建筑面积分别为：138.62M2、138.62M2，共277.24M2，建成年代2003年）进行了评估，评估目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我们的估价人员对估价对象进行了实地勘察和核实，根据特定的估价目的与相关的估价依据，遵循估价原则，依据科学的估价程序，选择适当的估价方法，经过评估，确定估价对象在估价时点2014年5月15日的估价结果为人民币：贰佰柒拾柒万玖仟陆佰捌拾肆元整（￥2779684元），评估单价为人民币：10026元/M2。估价结果应用的有效期自本估价报告出具之日（2014年5月16日）起壹年内有效。估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的《估价结果报告》和《估价技术报告》。此致法定代表人（盖章）XXX房地产评估有限公司二零一四年五月十六日XXX评估估价报告4估价师声明我们郑重声明：1、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4、估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员XXX已于2014年5月15日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。7、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。8、本估价报告未经估价机构书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上；对因忽视本估价报告揭示的相关事项所引起XXX评估估价报告5的相关法律责任，本估价机构及估价人员不承担相应的责任。9、本报告书由“致委托方函”、“房地产估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价结果报告”、“估价技术报告”和“附件”构成完整的估价报告。报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割裂使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。本报告经法定代表人盖章，注册房地产估价师签章，评估机构盖章并作为一个整体时有效。注册房地产估价师注册号签章XXXXXXXXXXXXXXX评估估价报告6估价的假设和限制条件一、估价的假设1、假设该估价对象在估价时点达到最佳使用状态，且权属关系不存在纠纷，不受任何权利限制。2、假设房地产市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性变化。3、假设估价对象已经处在交易过程中，估价师根据估价对象的交易条件模拟市场进行估价。4、假设市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。5、假设估价对象在估价时点和未来合理存续期间，按目前的使用方式、规模、环境和用途等情况下可以继续使用。6、假设委托人所提供的所有材料真实有效。二、应用的限制条件1、本估价报告仅作为估价委托人办理房地产抵押贷款时，提供估价对象的价值参考依据，不得另做它用。2、此次评估的估价对象价值为估价对象满足上述各条的假设前提下于估价时点的非住宅用途房地产的公开市场价值。3、本次估价时点为现场勘察之日，即2014年5月15日；估价结果的应用有效期自本估价报告出具之日（2014年5月16日）起壹年内XXX评估估价报告7有效。4、与该估价对象相关的房地产市场行情或估价对象本身若在本估价结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必须重新评估。5、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以相关管理部门认定为准。6、本次报告估价结果为估价对象在估价时点的现有使用状态下的市场价值。7、发现本报告的文字或数字因印刷发生错误和误差时，应通知本公司更正，未经更正时，本报告差错部分无效。8、报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留小数或取整。因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果和最终评估结果的准确性。XXX评估估价报告8房地产估价结果报告一、估价委托人姓名：张良进、夏庆庆身份证号码：340811197903255833、34082219830404312X住址：安徽省安庆市宜秀区大桥办事处红光社居委建兴组31-2号二、估价机构名称：XXX房地产评估有限公司法定代表人：XXX公司地址：XXX估价资格：叁级资质证书号：XXX三、估价对象（一）估价对象的概况1、房产登记状况房屋所有权人张良进、夏庆庆权证字号房地权证宜字第50131362号、房地权证宜字第50131363号、房地权证宜字第50131364号、房地权证宜字第50131365号房屋产别私有房产共有情况共同共有房屋坐落开发区光彩大市场三期光彩西二街26#、28#2、土地基本状况土地使用权人张良进、夏庆庆权证字号庆国用（2013）第16594号、庆国用（2013）第16595号使用权类型出让土地使用权面积（㎡）34.66用途综合使用权终止日期2053年6月XXX评估估价报告9开发程度六通一平地号07-04-005-01（二）区域状况地理位置同安路东侧四至东距龙眠山南路约600米，南距回祥东路约为250米，西距同安路约100米，北距天柱山路约为50米。交通状况周边有11、19、21、28等路公交车在附近停靠。周边状况附近有东方虹城、回祥小区等多处住宅小区；周边有安庆市光彩大市场、安庆现代妇科医院、经济开发区管委会等商业场所。估价对象所处区域为安庆市开发区居住休闲娱乐聚集区，生活环境较好。基础配套设施区域内农贸市场、学校、银行、超市、医院等公共设施配套齐全，人流量较大，商业氛围较浓，商业聚集度较高，市政基础设施和配套设施较为完善，适合商业投资发展。公共配套设施估价对象周边一公里范围内有赛格数码城、安菱商城、安庆公路客运中心站等公共配套设施。（附位置示意图）（三）估价对象实物概况估价对象名称开发区光彩大市场三期光彩西二街26#、28#设计用途非住宅建筑面积（平方米）277.24XXX评估估价报告10总层数4实际用途经营房屋结构钢混所在层数1-4建筑年代2003平面布局/装修状况外墙面为广告板，卷闸门、玻璃门、塑钢窗，一层现用于内衣销售，地面为地板砖地面，内墙面为乳胶漆刷白，一层内部有一楼梯进入二至四层，二层至四层现