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XXX房地产评估有限责任公司估价报告1XXX房地产评估有限责任公司抵押价值估价报告XXX估字[2014]第1525号估价项目名称：安庆市太湖县晋熙镇高界路1至23幢房屋建筑物及土地使用权抵押价值评估估价委托人：安庆福润禽业食品有限公司估价机构：XXX房地产评估有限责任公司估价人员：XXX、XXX估价时点：二零一四年十一月十三日估价作业日期：二零一四年十一月十三日至二零一四年十一月十四日XXX房地产评估有限责任公司估价报告2目录致估价委托人函.............................................................3估价师声明............................................................5估价的假设和限制条件..................................................7一、估价的假设....................................................7二、应用的限制条件................................................8三、特别事项说明..................................................8房地产估价结果报告..................................................10一、估价委托人...................................................10二、估价机构.....................................................10三、估价对象.....................................................10四、估价目的.....................................................11五、估价时点.....................................................11六、价值定义.....................................................11七、估价依据.....................................................12八、估价原则.....................................................13九、估价方法选择.................................................15十、估价结果.....................................................16十一、估价人员...................................................16十二、估价作业日期...............................................16十三、估价报告应用的有效期.......................................16房地产估价技术报告...................................................17一、估价对象实物状况描述与分析...................................17二、估价对象权益状况描述与分析...................................17三、估价对象房地产区位状况描述与分析.............................18四、市场背景分析.................................................19五、最高最佳使用分析..............................................19六、风险提示及变现能力分析.......................................20七、估价方法选用.................................................21八、估价测算过程.................................................21九、估价结果确定.................................................49附件（均为复印件）一、《房地产评估业务约定书》二、《房地产评估委托方承诺函》三、《房地产权证》四、《国有土地使用证》五、与估价对象相关的外观和内部照片六、估价机构营业执照七、评估机构资质证书八、估价师执业资格证XXX房地产评估有限责任公司估价报告3致估价委托人函安庆福润禽业食品有限公司：我单位接受贵公司的委托，对位于安庆市太湖县晋熙镇高界路1至23幢房屋建筑物及土地使用权（土地使用权面积为42516.00㎡,建筑总面积为12307.19㎡,2004年建成）进行了评估，评估目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我们的估价人员对估价对象进行了实地勘察和核实，根据特定的估价目的与相关的估价依据，遵循估价原则，依据科学的估价程序，选择适当的估价方法，经过评估，确定估价对象在估价时点2014年11月13日的估价结果为人民币：壹仟柒佰壹拾贰万捌仟玖佰元整（¥17128900.00元）,其中房屋建筑物评估价值约为人民币：壹仟壹佰柒拾柒万壹仟玖佰元整（¥11771900.00元），土地使用权评估价值约为人民币:伍佰叁拾伍万柒仟元整（¥5357000.00元）。房屋建筑物评估明细表序号权证编号结构建筑面积（m2）评估价值重置价值（万元）成新率净值（万元）1房地权太湖字第5647-1号混合64.268.017883%6.65混合231.2528.853223.95砖木138.5312.730010.57混合27.843.47362.88混合125.5515.665013.002房地权太湖字第5647-2号混合5177.38645.9855536.17混合469.8058.617348.65砖木571.3052.498643.57砖木398.2036.591930.37混合1062.65146.5625121.653房地权太湖字第5647-3号砖木721.2866.280855.01混合253.6531.648126.27XXX房地产评估有限责任公司估价报告4砖木246.7522.674718.82砖木227.8420.937017.38砖木227.8420.937017.384房地权太湖字第5647-4号混合704.6387.917272.97混合197.1024.592320.42砖木225.6020.731117.21砖木180.8816.621713.80砖木291.9426.827322.275房地权太湖字第5647-5号砖木291.9426.827322.27砖木409.9237.668931.27砖木61.065.61104.66合计12307.191177.19土地评估明细表序号权证编号使用权类型用途使用权终止日期使用权面积（m2）评估价值（万元）1太土国用（2003）第566号出让工业2053年4月14日42516.00535.7估价结果应用的有效期自本估价报告出具之日（2014年11月14日）起壹年内有效。估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的《估价结果报告》和《估价技术报告》。此致法定代表人（盖章）XXX房地产评估有限责任公司二零一四年十一月十四日XXX房地产评估有限责任公司估价报告5估价师声明我们郑重声明：1、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4、估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员XXX已于2014年11月13日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。7、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。8、本估价报告未经估价机构书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上；对因忽视本估价报告揭示的相关事项所引起的相关法XXX房地产评估有限责任公司估价报告6律责任，本估价机构及估价人员不承担相应的责任。9、本报告书由“致委托方函”、“房地产估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价结果报告”、“估价技术报告”和“附件”构成完整的估价报告。报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割裂使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。本报告经法定代表人盖章，注册房地产估价师签章，评估机构盖章并作为一个整体时有效。注册房地产估价师注册号签章XXXXXXXXXXXXXXX房地产评估有限责任公司估价报告7估价的假设和限制条件一、估价的假设1、假设估价对象在具有充分竞争性的市场上公开出售。2、假设估价对象在估价时点达到最佳合法使用状态。3、假设委托方提供的估价对象客观存在、产权真实且计量准确可靠。4、假设估价对象的房地产权属没有争议。5、假设估价对象的房地产本身不存在质量问题。6、假设与估价对象相关的房地产市场在本估价报告估价结果的有效期内不发生较大变化。7、假设估价对象在本估价报告的有效期内不遭受重大破坏。8、假设委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。9、假设估价对象作为工业用地，得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。10、假设待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。11、假设在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。12、假设任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。13、假设委托方提供资料属实。14、待估宗地的评估价格是指在本报告评估设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日2014年11月13日的土地使用权价格的地价。XXX房地产评估有限责任公司估价报告815、评估设定委估宗地的土地开发程度为红线外“五通一平”（即通路、通水、通电、排水、通讯，场地平整）。二、应用的限制条件1、本估价报告仅作为估价委托人办理房地产抵押贷款时，提供估价对象的价值参考依据，不得另做它用。2、此次评估的估价对象价值为估价对象满足上述各条的假设前提下于估价时点的工业用途房地产的公开市场价值。3、本次估价时点为现场勘察之日，即2014年11月13日；估价结果的应用有效期自本估价报告出具之日（2014年11月14日）起壹年内有效。4、与该估价对象相关的房地产市场行情或估价对象本身若在本估价结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必须重新评估。5、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以相关管理部门认定为准。6、本次报告估价结果为估价对象在估价时点的现有使用状态下的市场价值。7、发现本报告的文字或数字因印刷发生错误和误差时，应通知本公司更正，未经更正时，本报告