房地产估价报告6

0房地产估价报告估价项目名称：位于宣城经济技术开发区水阳江路以南麦莎广场2幢一层、二层、三层部分商业房共计45本产权证明书证载之房地产抵押价值评估委托方：宣城市恒基房地产开发经营有限公司估价方：XXX房地产估价经纪咨询有限公司估价人员：XXXXXX估价作业日期：2014年元月14日—2014年元月15日估价报告编号：XXX房估字[2014]0365号XXX房地产估价经纪咨询有限公司编制1目录一、致估价委托方函―――――――――――――-------2二、注册房地产估价师声明―――――――――――――-6三、估价的假设与限制条件―――――――――――――-8四、估价结果报告1.估价委托人――――――――――――――――----102.估价机构―――――――――――――――――----103.估价对象概况―――――――――――――――――104.估价目的――――――――――――――----------135.估价时点及其确定理由―――――――――――----136.价值类型及其定义―――――――――――――----137.估价依据―――――――――――――――――----138.估价原则―――――――――――――――――----159.估价方法―――――――――――――――――----1610.估价结果―――――――――――――――――---1611.估价人员―――――――――――――――――---1612.估价作业日期―――――――――――-----------1613.估价报告应用有效期――――――――――-------16五、估价技术报告1.实物状况描述与分析―――――――――――------172.权益状况描述与分析―――――――---――――---183.区位状况描述与分析―――――――――――------194.市场背景描述与分析―――――――――――------215.最高最佳利用分析――――――――――――------276.估价方法适用性分析――――――――――--------287.估价测算过程――――――――――――――-―---298.估价结果确定――――――――――――――------329.抵押价值风险提示――――――――――――――--3310.抵押物变现能力分析――――――――――――---34六、附件-------------------------------------------361.估价委托书复印件.；2.委托方承诺函复印件；3.不动产证书复印件；4.估价对象外观照片；5.估价机构营业执照复印件；6.估价机构资格证书复印件；7.注册估价师资格证书复印件2致委托方函宣城市恒基房地产开发经营有限公司：根据贵公司的委托，我公司已经对位于安徽省宣城市麦莎广场2号馆共60处总建筑面积为5157.95m2的商业房产（属宣城市恒基房地产开发经营有限公司所有）进行了现场勘查，并进行了房地产公开市场价值与房地产抵押价值评估，目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。房地产抵押价值等于假定估价对象未设立法定优先受偿权利下的房地产市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。根据现业主宣城市恒基房地产开发经营有限公司的书面承诺，估价对象在估价时点无查封、无拖欠地价款、无拖欠工程建筑款、无抵押等，即法定优先受偿权为0元（大写：人民币零元整），其在估价时点的抵押价值等同于市场价值。根据委托人所提供的有关资料，经过估价师实地查看和市场调查，遵照《物权法》、《城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关法律法规和技术标准，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析、计算，选用市场比较法和收益法进行了分析、测算和判断，确定估价对象在估价时点2014年1月14日的评估结果，分别为：1、公开市场价值（含相应分摊的土地使用权）为人民伍仟柒佰贰拾伍万肆仟壹佰陆拾贰元整（小写：57254162.00元）；2、抵押价值（含相应分摊的土地使用权）为人民币伍仟柒佰贰拾伍万肆仟壹佰陆拾贰元整（小写：57254162.00元）；33.平均抵押单价为11100元/㎡。4、各估价对象价值明细表如下：抵押物清单序号房号面积单价总价房产证号12幢1-0692.6315534143891414708022幢1-0792.6315534143891414697232幢1-0892.6315534143891414708142幢1-09118.6614896176755914708752幢1-1028.531489642498314697362幢1-1195.7414896142614314708272幢1-1292.6314660135795614709282幢1-1792.6315534143891414697692幢1-1892.63155341438914146977102幢1-1992.63155341438914146978112幢1-2092.63155341438914147083122幢1-73103.12220002268640147073132幢1-7492.63220002037860146963142幢1-7592.63220002037860147074152幢1-7692.63220002037860146964162幢1-77101.45220002231900147127172幢1-2192.63155341438914147128182幢1-2292.63155341438914147129192幢1-2392.63149631386023147130202幢1-24107.031489615943191471314212幢2-6269.039786675528146931222幢2-7754.9912511687980146946232幢3-2561.458058495164147005242幢3-2660.747446452270147006252幢3-2753.617446399180147007262幢3-2862.047446461950147008272幢3-2955.128371461410147009282幢3-3069.038371577850147010292幢3-3169.038043555208147011302幢3-3269.038043555208147012312幢3-3369.038043555208147013322幢3-3469.038371577850147014332幢3-3588.259354825491147015342幢3-3788.258980792485147017352幢3-3888.258980792485147018362幢3-3992.188298764910147019372幢3-4092.188298764910147020382幢3-4182.378298683506147021392幢3-4282.378298683506117022402幢3-4382.378298683506147023412幢3-4482.378298683506147024422幢3-4582.378298683506147025432幢3-4682.378298683506147026442幢3-4782.378298683506147027452幢3-4882.3782986835061470285462幢3-4982.378298683506147029472幢3-5082.378298683506147030482幢3-77115.247034810598147057492幢3-7893.606492607651147058502幢3-7993.606492607651147059512幢3-8093.606492607651147060522幢3-8193.606492607651147061532幢3-8293.606492607651147062542幢3-8393.606492607651147063552幢3-84115.246756778561147064562幢3-8894.787020665355147068572幢3-8993.607020657072147069582幢3-9093.606491607557147070592幢3-9193.606491607557147071602幢3-92104.007020730080147072合计5157.9557254162以上内容摘自房地产抵押估价报告，本报告的估价结果成立有赖于必要的估价假设前提，如果假设前提最终未能成立，则估价结论也不生效，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。本估价报告的使用有效期限为一年（2015年1月14日止）。XXX估价经纪咨询有限公司法定代表人：二0一四年元月十五日6估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.参与本次估价项目的估价师XXX已经对本报告中的估价对象进行了实地查看并拍摄照片，未发现明显异常，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。对结构质量存疑的，请另行委托专业机构检测。6.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，根据建设部、中国人民银行、中国银监会建住房【2006】8号文件的规定，应由提供方承担法律责任,估价机构和估价人员不承担相应的责任。7.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。8.本次评估以委托方提供的《宣城市房地产权属证明书》确认委估房屋的产权合法性，权属证明书与房地产权证具有同等的转让、抵押效力（注：其中还1-76号未能提供复印件，如果该房此前已经设定抵押，将无法设定抵押，请报告的使用人关注这一点，当然该房如果此前并未设定抵押，则遗失产权证明书是可以申请补发的，也不会影响抵押权的登记）。以委托方提供的国有土地使用证复印件确认土地的合法性，国有土地使用证为交验原件，且权属证书的真伪只有原颁发机关才能做出准确判断，颁证机关将在办理抵押登记时予以确认，权属有瑕疵的依法不能办理相关手续，抵押权人采取直接从登记机关的颁证窗口领取他项权证的方式将有效避免相关风险，我们提请拟接受抵押方关注这一点。9、委托方已对估价对象是否存在法定优先受偿权（即是否存在抵押、是7否存在拖欠工程款、是否存在查封等）进行了书面承诺并负法律责任，由于从估价勘查之日到抵押权登记成立尚有一个时间段，即使我公司评估时对其书面承诺进行了必要的核实并证明其承诺属实，但在逻辑上仍不能确保在委托估价至抵押权登记这一时间段内绝对不会新增法定优先受偿权（譬如在该期间内被司法查封），而是否存在抵押、查封这一类法定优先受偿权，客观上也只有不动产登记机关才能给出权威的答案，故我公司未对该承诺的真实性予以核实，最稳妥的办法是未来的抵押权人在办理抵押登记时向负责把关的抵押登记机关核实，我们提请拟接受抵押的银行关注这一点。10.本报告最终解释权为宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司所有。注册房地产估价