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三、房地产估价报告的写作(一）封面的写作成房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构（名称）、注册房if芦姓名）、估价报告出具日期估价。这里所讲的封面特指估价报告的首页，对于各估价机构为了自身企业^象的推广,对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范围内。1.估价报告名称估价报告名称一般为房地产估价报告。为了一目了然，#可结合估价对,和估价目的给估价报告命名,例如房地产抵押估价报告、市房屋■估价报告编号'估价报告在本估价机构内的编号，主要便于估价报告的档案管理及查阅。估价报告编号应反映估价机构筒称、估价报告出具年份，并应按第二节房地产化价报告写作顺序编号数，不得重复、遗漏、跳号。^3.估价项目名称项目名称是根据估价对象的名称或位置、估价目的，提炼出的筒洁名^如深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A住宅抵押价值评估。深圳市罗湖区布吉路表示估价对象的区位；XX花园XX阁第20层A表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报吿中所使用的名称；住宅表示估价对象的用途，抵押价值评估表示估价需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，项目建成后有可能重新冠名。因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了价值时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析中作筒要说明。估价委托人(估价委托人，需要准确无误地写明其全称。当为单位时，应写明其名称，如XX贸易有限公司；当为个人时，应写明其姓名^房地产估价机构(房地产估价机构，同估价委托人相应，应准确无误地写明估价机构的全称。如XX房地产估价有限公司i注册房地产估价师册房地产估价师，主要是应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号。)估价报告出具曰期估价报告出具日期,是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出:^百1^致估价委托人函中的致函日期一致。【案例1-1】某房地产係价报告封面写作实例房地产估价报告估价项目名称：XX市XX区XX花园第18居A奢住宅房地产价值位价枯价委托人：XX市XXX货易公司房地产枯价机构：XX房地产估价有限公司注册房地产係价师：XXX(注册号XX)、XXX(注册号XX)枯价报告出具日期：2014年8月4曰佑价报告编号：XX[2014]第XX号第一章房地产化价文书写作二）致佑价委托人函的写作致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价自的、橡价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与评估价值和使用估价抵告_、估价结果有关的特别提示、致函日期。i(j.致函对象，应写明估价委托人的名称或姓名。估价目的，应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。估价对象，应写明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况。价值时点，应写明所评估的估价对象价值或价格对应的时间。价值类型，应写明所评估的估价对象价值或价格的名称；当所评估的估价对象价值或价格无规范的名称时，应写明其定义或内涵。估价方法，应写明所采用的估价方法的名称。估价结果，应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；除估价对象无法用单价表示外，还应写明最終评估价值的单价。与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示。9.致函日期，应注明致函的年、月、日^致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。受函方要写明估价委^的全称,致函方要署房墟产估价机构的全称,致函日期为估价报告出委托人函中的文字应表^确'应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。【案例1-2】致估价委托人函的写作实例XX公司：受责公司委托，我们对位于XX市XX区XX路XX号的XX购物中心房地产的抵押价值进行了偉价。倍价目的是：为确定房地产抵押货款额度提供参考依据而佑价房地产抵押价值。价值时点是：2014年_10月22日。经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地^价规范》、《房地产抵押信价指导意见》等法律法规和技米标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定XX购物中心房地产的抵押价值为人民币1548165140元，大写金额人民币受拾伍亿肆什例信金拾陆万伍什童信肆拾元整。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是佑价的假设和限制条第二节房地产枯价报告写作件认其阅读，以免使用不当，造成损失！佑价的祥细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》、〈〈估价技术报告》。XX房地产枯价有限公司法定代表人：XXX二0—四年十月二十五曰(三）目录的写作'估价报告目录应包括：估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、[估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。估价报告目录的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，应按估价结果报告、估价技术报告和附件的各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码，以便估价委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其关注的内容。当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，估价报告的目录中可不列出估价技术报告及其各个组成部分，但在估价技术报告中应有单独的目录，且该目录中应按前后次序列出估价技术报告各个组成部分的名称及对应的页码。(四）估价师声明的写作估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。不能将估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混请，或把估价师声明变成注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明。鉴证性估价报告的注册房地产估价师声明应包括下列内容：注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系〔也g估价对象、估价委托人及佐价利害关系人没有偏见；1rr4.注册房地产估价师是按照有关房地产估价的规定进行估价工作，撰'^估价报告。10第一章房地产係价文书写作非鉴证性估价报告的注册房地产估价师声明，可根据实际情况对上述内容进行适当增减。注册房地产估价师声明应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经本人签名，不得以个人印章代替签名，非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名。【案例1-3】枯价师声明的写作实例估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：我们在本倍价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虛假记裁、误导性陈述和重大遗漏I。本倍价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本位价报告中已经说明的佑价假设和限制条件的限制。我们与本佑价报告中的係价对象没有现实或潜在的利益，与枯价委托人及估价利害关系人没有利害关系。我们对本信价报告中的位价对象、佑价委托人及估价利害关系人没有偏见。我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产係价基本木语标准》、《房地产抵押佑价指等意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本枯价报告。注册房地产佑价师XXX、XXX已于价值时点对本佑价报告中的佑价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录。没有人对本係价报告提供重要专业帮助。注册房地产估价师表1-1姓名注册号盤名曰期(五）佑价假设和限制条件的写作^估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假定，不得为了规避应尽的检查资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。估价假设和限制条件应说明下列内容：第二节房地产估价报告写作11一般假设，应说明对估价所依据的估价委托人提供的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检査，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定等。未定事项假设，应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。当估价对象无未定事项时，应无未定事项假设。背离事实假设，应说明因估价自的的特妹需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。当估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况无不一致时，应无背离事实假设。不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。依据不足假设，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。当无依据不足时，应无依据不足假设。估价报告使用限制，应说明估价报告和估价结果的用途、使用者、使用期限等使用范围及在使用估价报告和估价结果时需要注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算，根据估价目的和预计估价对象6^市场价格变化程度确定，不宜超过一年。估价假设和限制条件的写作应注意：1)必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明；2)估价假设必须具有针对性；3)估价假设应按照合法、必要、合理、有依据进行说明；4)不能为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。【案例1-4】估价假设和限制条件的写作实例估价假设和限制条件(一）一般假说1.佑价对象产权明断，手续务全，可在开市场上自由转让。712第一章房地产佑价文书写作佑价委托人提供了佑价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准■确、完整。市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。注册房地产估■价师已对房屋安全、环境s'亏染等影响佑价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑伯价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定伯价对象能正常安全使用。估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方；（2)交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；（3)交易双方了解交易对象、知晓市场行情；（4)交易双方有较充裕的时间进行交易；（5)不存在特殊买者的附加出价。由于信价委托人告知没有粗货权、板押权、典权等他项权利限制，且注册房地产估价师无法知晓其真实性，故本次化价以估价对象没有他项权利限制为假谈前提。由于化价委托人告知没有法定优先受偿情况，且注册房地产佑价师无法知晓;其真实性，故本次估价假设估价对象不存在未被佑价人员发现的法定优先受偿款。(二）未定事项假设倍价对象《房屋所有权证》未记裁建筑物的建成年份，位价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产佑价邦实地调查，係价对象1幢办公楼、tt宿舍楼等9幢均建成于2002年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。若至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税資，应按照规定缴纳或从评估价值中相应和减。根据倍价委托人提供的资料，均未记裁佑