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安徽高速地产苏州盛泽湖项目前期定位报告博思堂地产综合服务股份有限公司2010年03月28日报告框架第一篇：全局剖析第二篇：产品定位第三篇：营销推广第四篇：案名建议↘第一章：宏观环境综述↘第二章：房产运行综述↘第三章：项目属性研究↘第四章：各物业市场表现↘第五章：可比性案例借鉴↘第六章：项目发展定位第一篇：全局剖析3、城市经济研究2、城市关系研究第一章宏观环境综述1、苏州城市印象注：09年苏州GDP在全国城市中的排名仅列上海、北京、广州、深圳之后，居全国第五位，近几年，苏州GDP一直稳居长三角经济圈的第二位。春秋时代：苏州已贵为吴国的都城；近代：一直被誉为鱼米之乡、人间天堂。苏州园林更甲于天下，流芳百世；现代：20世纪后期全方位的改革开放，苏州地处长三角中心腹地，位于中国沿海经济开放区与长江经济发展带的交汇处，是上海经济溢出效应的先得者。苏州市经济快速发展，成为长三角最重要的经济城市之一，也成为江苏经济“龙头老大”。今天：苏州俨然是一个经济发展大平台，是一个古老历史与现代文明并存的大舞台。苏州的城市性格可以概括为“最具传统内敛和现代张力的城市”。1、苏州——千年古城，经济强市。文化：苏州是古老而尝新的吴文化的发祥地，在历史的演变过程中，形成了自己独特的传统风格和自己的文化精神。现代节奏的日新月异，外资企业的大量入驻为苏州带来新的发展机遇。中西文化、古今文化交互交融形成了苏州特色的“水文化”，也是苏州文化的鲜明特征和个性标志，如水一般柔美、温和、细腻和兼容。特征：一为农渔业形成的“水乡文化”、二为历史沉淀形成的“运河文化”、三为文化孕育形成的“太湖文化”，四为现代城市发展形成的“金鸡湖文化”。整体来看：苏州水文化的特征应该是具有时代性、兼容性、多元性、情结性、号召性、细腻性等。所以苏州的水文化性格可以概括为“传统与现代兼容并包”。苏州虽贵为水乡，城市不缺水，但苏州人骨子里对水却依然存有深厚的依水而居的情结。水景、湖景依然是当地高端人群首选的资源型居住地。2、苏州——千年文化，唯“水”一脉相承以房地产行业为例，苏州市民对于购房的倾向需求既考虑到长期以来形成的生活习惯和生活方式，又渴望融入新兴的元素去改变和创造新的生活方式。老苏州人的价值观造就了老苏州人的消费观具有“上海人”的精明、细腻和挑剔。新苏州人的价值观造就了新苏州人的消费观具有追求新鲜事物、现代消费型心理。所以苏州的城市消费观可以概括为两种，一种为老苏州人的“既新鲜，又胆怯”，也就是先保守理性、后跟风从众；另一种为新苏州人的时尚大胆、现代消费的观念。3、苏州本地消费观——谨慎为先，从众为后苏州是个古老而又现代的城市；“古老”——2500年的历史，古迹众多；“现代”——以现代化前瞻模式成功开发的苏州工业园区及金鸡湖高档休闲配套商区。苏州是个经济地位独特的城市；经济总量全国第五，前五强城市中唯一一个二线城市，江苏龙头，长三角次级城市。苏州是个资源相对富集的城市；交通资源、太湖资源、旅游资源、产业资源、文化资源、金鸡湖资源等均成就了当今苏州的城市发展。苏州是个加速发展中的城市；工业基础雄厚，且第三产业持续发展，近年来全市经济一直保持快速高位地运行。4、苏州——城市印象小结3、城市经济研究2、城市关系研究第一章宏观环境综述1、苏州城市印象苏州无疑已成为这样一个网络系统中举足轻重的一点环渤海京津冀地区1、长三角与中国的关系研究——中国已形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈，同时上海已经成为全国甚至世界综合实力最强的经济中心之一，成为全球重要的先进制造业转移基地。长三角城市群特征：信息化与产业高技术化高速发展，区域生产力向均衡地区化发展，空间结构网络化，形成点——轴——网络系统，整个区域成为一个高速发达的城市化区域。核心——对外窗口上海苏州无锡杭州南京宁波绍兴常州扬州嘉兴镇江泰州台州湖州舟山南通第一圈层——次级辐射中心第二圈层——专业产业基地、专业市场第三圈层——原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动第一等级区域的经济发展。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层第二圈层第一圈层核心圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。2、苏州与长三角的关系研究——随着区域内产业分工的加强，苏州已经不仅仅是“上海后花园”，更加承担起长三角“城市副中心”的功能，整体提升城市的地位和辐射力，产业调整带来更高的外来高收入人群，从而拉动苏州房地产市场的增长。相城区是苏州乃至长三角地区交通最发达的区域之一，拥有14个高速出入口，京沪高铁、沪宁城铁均在相城设站；文化底蕴浓厚，孕育出了陆逊、陆贽、姚广孝、沈周、文徵明等众多历史文化名人，还形成了以“御窑金砖”为代表等“相城十绝”文化遗产，成为苏州文化的重要组成部分；拥有阳澄湖水面的三分之二，水产资源丰富，其中阳澄湖大闸蟹驰名海内外；作为苏州中心城市发展的重要拓展区域，正着力打造“水城、花城、商城、最佳生态休闲人居城”，逐步建设成为“苏州现代制造业副中心、商贸物流副中心和优美人居副中心”。3、相城与苏州的关系研究——苏州城市的北大门，高铁重要的交通枢纽区，定位为苏州的“水城、花城、商城、生态人居城”，是中心城区外拓的重点区域。盛泽湖盛泽湖以其优美的湖景资源成了打造“水相城，绿相城、现代相城、和谐相城”的优势条件，整合利用好这些稀缺资源，开发高档房地产业，开展观光旅游业，成了提升城市品位的一着好棋。“围绕盛泽湖休闲度假区向四周拓展，东至苏嘉杭高速公路、西至渭塘镇区、北至绕城高速公路、南至永昌泾，处在苏州绕城高速公路北段中央和苏州市区通向沿江开发带的中间位置。功能定位为现代商务中心、休闲旅游度假目的地和高科技研发基地。”——摘自《相城区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》盛泽湖位于相城区东北部，与东侧的阳澄湖相通，纯水面约5平方公里，周边湿地近11平方公里。盛泽湖休闲度假区的自然景观由河畔景观和湿地风光两个部分组成。以水面为中心的河畔景观分为纵深景、对岸景和鸟瞰景三种类型。4、盛泽湖与相城的关系研究——距相城中央商贸区相对稍远，但却是未来高铁商务商贸中的核心生态居住区。相城中心城区5、城市关系研究小结随着苏州与上海联系的进一步加强，两地间的地区差距将逐步缩小，同时在上海经济辐射的受益下，苏州的经济能力逐步由吸纳转为吸纳兼辐射。强劲的经济发展实力表明苏州已经具备发展高端物业的先天条件。3、城市经济研究2、城市关系研究第一章宏观环境综述1、苏州城市印象1、苏州经济——经济保持高位快速增长，位列全国前五，长三角次席，产业结构处于转型期，城市房价具备较大的上升空间。苏州城市经济蓬勃发展，2009年全年GDP为7400亿元，人均GDP约合16700美元；人均可支配收入为2.63万元；户籍人口为633.29万人,流动人口约为600万人。城镇人口可支配收入（万元）苏州历年人口走势苏州历年私家车走势苏州历年GDP走势近年来相城经济保持快速增长，也催生了一大批富裕人群，高端物业消费客源持续扩大；第三产业占比逐步提高，服务业尤其是旅游度假业未来将继续作为相城经济的发展重点，其中高端景观资源型的高端房地产业亦将受益，大量高端人群的导入将成为趋势。2、相城经济——相城经济处于快速上升通道，第三产业占比和居民收入持续提高，房地产发展经济基础稳固。城市发展方向总结为“中核、东进、北拓、西育、南优”，相城作为仅次于园区的二级城市发展方向，将成为苏州北拓的重点，未来也将作为苏州人口导入的主要区域；城际轨道交通和高速路网建设将苏州纳入以上海为中心城市的长三角1小时生活圈，相城房地产吸纳由上海及长三角其他区域导入的客群将更加便捷；而盛泽荡板块以其绝佳的景观资源则更成为高端客源的主要导入区。3、苏州城市规划——苏州城市的发展规划为“T”字形，园区“东进”已处于发展建设期，而相城区“北拓”是目前苏州重点建设的片区，未来将成为苏州人口导入的主要区域。4、相城区整体规划——重点发展元和镇主轴功能，构筑功能核心区域，片区所在地——盛泽湖、阳澄湖地区以生态保护为主，重点发展生态旅游业。相城区整体空间结构：“一轴两翼、三核三片、四湖连心”。元和塘为全区发展主轴，南部连接苏州古城，北部连接常熟，轴上集中全区最重要的公共服务设施，构筑功能核心，成为苏州两大副中心的重要载体，将承担未来“大苏州中心”职能。以望亭、黄埭两镇为核心，重点布局高新技术产业，形成全区产业翼；以现代物流与高端制造业为主的西组团，以区域商贸、研发创新产业为主的北组团和以综合服务功能为主的中心城区，组成各有特色，互为补充的三大城镇建设区；阳澄湖地区以生态保护为主，重点发展生态旅游业，未来建成全区生态翼。从阳澄湖出发，经过生态绿心，连接四角湖泊，实现从乡村向城市建设逐层渗透的生态与景观网络；以元和镇为中心的城市副中心西部工业区北部工业区阳澄湖生态区片区生态人居的规划定位直接契合本项目的核心价值，未来也是项目占位苏州乃至长三角的核心诉求点。5、相城交通规划——区域交通规划功能逐渐完善，使得相城和苏州较好地融入长三角，大大提升城市及区位价值，相城区的人口接驳未来将愈加广泛。轻轨2号线轻轨4号线轻轨1号线轨道交通的规划京沪高铁：京沪高铁苏州段线位于渭塘镇和太平镇之间的区域内，站址附近将是相城区新的重要区域；同时京沪高铁、沪宁城铁等的建成，也使得相城正式成为苏州对外的北大门，区域形象进一步拔高。道路延伸：随着人民路、广济路、齐门路和梅巷路等道路的北延后，相城区原先的交通瓶颈被打破，使得区域更能紧密的对接古城区和其他区域，区域的客源也得到了一定的拓展；轻轨建设：轨道交通的建设也拉近了相城区与各区间的城市距离，同时轻轨2号线已开工建设，它的建设更加进了相城区与城区和吴中区的对接；京沪高铁6、盛泽湖规划——苏州城市北进第一湖，整体规划“一核一环四片”，未来成为相城区北部的都市休闲度假区，城市后花园的定位使得区域价值具备了广袤的挖掘空间。苏嘉杭高速湘太路环湖南路环湖西路227省道凤阳路环湖北路西北区度假组团东北区度假组团东南区度假组团定位：未来相城区北部的都市休闲度假区。交通状况：规划区外围交通畅通，东、北设有一级公路227省道、凤阳路，东北及西部有互通直接与绕城及苏嘉杭高速公路相连。整体规划：整体规划结构为“一核一环四片”。一核：盛泽湖水面与周边湿地形成规划区的核心景观区；一环：环湖路的设置（连接西北、东北、东南组团）；四片：核心景观区、西北度假组团、东北度假组团、东南度假组团；7、城市发展小结从苏城发展上看，作为上海经济辐射受益的最大城市，苏州今年将在世博会及沪宁城际轻轨开通的双重效应拉动下，出现首轮外地中高端客户集中涌入的高峰，为苏州整体高端物业的发展提供源头性的客源认知契机；从相城发展上看，在“北拓”的重点指导下，08-09年为相城中央商贸区的发展起步阶段；2010-2011年将进入相城中央商贸区的快速成长阶段，预计随着中央商贸区的持续开发、高铁及轻轨二号线效应的持续放大，相城高端物业发展的机会点将在2011-2012年进入快速上升通道，相城及项目所在片区将进入实质性飞跃阶段；从盛泽湖发展上看，作为相城人居环境最佳的高点，本案占据着盛泽湖的坐北朝南的核心位置，随着环湖路的改造完成、西部商业配套的建设及核心景观区的投入打造，两年