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房地产开发项目可行性研究报告编制单位：**￥￥房地产开发有限公司编制时间：二O一O年二月十六日“2目录1、项目概况……………………………………………………………………042、开发项目用地的现状调查及动迁安置……………………………………043、市场分析和项目定位………………………………………………………054、规划发展建议………………………………………………………………225、资源供给……………………………………………………………………246、项目开发组织机构、管理费用的研究……………………………………247、开发建设计划………………………………………………………………258、项目资金来源及经济分析…………………………………………………269、结论及建议…………………………………………………………………273一、项目概况：二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单位均为**￥￥房地产开发有限公司。2、拆迁调查：本项目土地使用权属**￥￥房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥￥公司，不存在大的拆迁难的问题。3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。三、市场分析和项目定位：一）、市场分析：1、2009年**市房地产市场供给现状分析：41）、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2009年**市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2008年减少人民币93408.16万元，负增长率为28.96％。2）、2009年商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新开工面积1219914平方米），施工面积比2003年减少565874平方米，负增长率22％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比2008年所占比重下降6.3个百分点，为83％。2009年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65％，同比2008年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2008年减少143458平方米，846套。经济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2008年增加1270平方米，减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套（幢），同比2008年减少106773平方米，402套（幢）。从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。2008年**市住宅投资所占比重为89%，2009年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2008年7.8%上升至2009年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。3）、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%；商品用房竣工面积2459575平方米，比上年增长495%；写字间竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。4）、商品房进入市场情况：2009年，**市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年减少464296平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场169893平方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投入市场总量4%左右。从2009年商品房市场投入走势看，2008年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2009年一季度。从2009年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至12月底为最低端。2、2009年**市房地产市场需求现状分析：2009年，**市房地产市场需求总量大于2008年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2009年下半年商品房销售有所下降，2009年上半年商品房销售面积为974545平方米，占全年商品房销售总面积66%；下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。1）、2009年，**市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元，分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为7.6%、20%。62009年，商品住宅销售1375390平方米，10150套，销售金额189865万元，比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。2）、2009年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房交易2539件，成交面积31.8万平方米，成交金额3.16亿元，分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。3）、消费者购成情况随着**市城市化进程加快，**城市居住环境及商品房小区环境的美化，**市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2009年，外地人购买商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。4）、商品房销售价格情况2009年，**市商品房销售平均价格为每平方米1794元，（按套内面积计算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/m2，电梯公寓2103.55元/m2，别墅1937.48元/m2，商业用房7681.52元/m2，其他用房2380.62元/m2。从上列表中反映出，**市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2009年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方米，电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。75）、不同户型商品房销售情况分析：从表二十二至二十四所列数据看出，2009年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90平方米以下从2008年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130平方米以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2008年的27%下降为2009年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2009年的50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2009年同上年相比却变化不大。3、2009年**市商品房空置情况：2009年**市商品房空置面积445491平方米，比上年减少67311平方米，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面积为90356平方米，住宅288套。2009年**市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%，比上年减少5.7%，其中一年以上空置面积90356平方米，比上年减少7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少，但2009年下半年增加68114平方米，增长比率为18%。4、2009年**市房地产市场发展特点：1）、房地产开发投资增幅减缓：**市2009年房地产开发投资22.9亿元，比上年减少9.3亿元，施工面积2026744平方米，比上年减少565874平方米，增长。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计，2009年上8半年商品房市场投入面积707228平方米，下半年商品房市场投入面积485273平方米，上半年与下半年投放量比重分别59.3%、40.7%。2）、房价基本平稳：几年来，**的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在1400元/m2左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。3）、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2008年下半年至2009年上半年，**市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米，销售金额14亿多元，但2004年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房507094平方米，销售金额9亿多元。4）、商业用房投资势头强劲2009年，**商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜·嘉年华、东辰·新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计，2009年我市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。5）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2009年，**二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。96）、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，2006年外来人口购商品房123880平方米，2007年购商品房262745平方米，2008年购商品房267965平方米，2009年达到474836平方米，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。7）、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。5、2009年**市房地产市场存在问题：1）、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的矛盾。近几年来，我市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供给体制改变后，竞拍价格一路走高，对商品房成本产生了极大的影响，带来了极大的销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕，商品房价格一直处于平缓的上升趋势，为了消化土地价格上升所占用成本的比重，开发商只能采取住宅保本或微亏，用提高营业用房售价来赚钱，长持下去，将会对**商业房产带来极为不利的影响。2）、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。如2009年下半年页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上涨15元左右。3）、受国家宏观调控影响，**市房地产开发投资、销售在2009年下半年受到明显影响，出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高15个百分点，使房地产开发企业10贷款受到限制。4）、商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。2009年我市商品房开发中，存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。6、2010年**市房地产市场预测：1）、**市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是，由于近年**国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2010年可能投入市场项目30多个，投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2009年下半年出现回落，有可能出现新的供应大于需求矛盾。2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，