房地产投资环境分析报告

房地产投资环境分析报告第一部分提纲一、总论（一）项目的基本情况（二）项目背景（三）万科房地产开发公司概况（四）投资分析报告编制依据及研究范围二、投资环境分析三、市场分析四、项目投资估算与资金筹措计划（一）开发成本（二）开发费用（三）投资成本费用估算汇总（四）资金筹措与投入计划及贷款利息五、项目销售收入及税金的估算（一）住宅销售单价的估算（二）销售总收入及税金的估算五说教学过程六、基本财务报表及指标分析（一）现金流量表及分析（二）损益表及分析（三）资金负债表及分析（四）财务指标分析小结七、外在效应分析五说教学过程八、风险分析九、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析十、方案比较与选择十一、结论与建议五说教学过程第二部分投资分析报告序号项目指标备注1总用地面积5600平方米2总建筑面积130000平方米多层住宅高层住宅商铺805603200017440可售面积28400平方米3建筑层数多层住宅高层住宅商铺8121地上第一层做架空层4建筑层高多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米一、总论（一）项目的基本情况水漫庭项目的主要技术经济指标见附表1。附表1项目的主要技术经济指标（二）项目背景万科水漫庭是广州万科在广州城西中心城区布局的高品质生活小区，项目位于广州荔湾区大坦沙岛桥中南路(海角红楼旁)，毗邻中山八，5-8分钟车程迅达中山八华润万家、陈家祠、新光城市广场等地。项目与广州老西关文化一脉相承，是荔湾区市中心目前稀缺的品牌成熟社区。水漫庭所处的大坦沙岛位于城西经济引擎白鹅潭商圈，作为广州稀缺的江心岛资源，市政预计投资150亿将大坦沙打造成“国际花园岛”，区域升值空间无限。水漫庭第三期，是项目收官之作，稀缺性更为凸显。83-120方两房至三房实用舒适户型，60%以上户型均为东南向，采光、对流性极佳。（三）万科房地产开发公司概况万科房地产开发公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系。而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。2004年初，万科总经理郁亮在企业发展的顺境中提出了“3+1”的经营管理目标——万科的目标是成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最受员工欢迎和最受社会尊敬的企业，万科的经营管理会围绕这个目标来运作。郁亮认为，这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿景“成为中国房地产行业领跑者”的具体解释和最新阐述。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的.（四）投资分析报告编制依据及研究范围根据万科水漫庭项目的基本状况、项目背景、项目投资估算与资金筹措计划、项目销售收入及税金的估算等内容编制。主要研究项目的住宅开发成本、开发费用、投资成本、资金筹措与投入计划及贷款利息、住宅销售单价、销售总收入及税金、现金流量表、损益表、资产负债表等二、投资环境分析万科水漫庭位置在老荔湾大坦沙岛南端，与中山八路仅一桥之隔。地铁五、六号线交汇的坦尾地铁站离水漫庭路程在10分钟以内，5号线现已开通。小区外还有26条公交线路，迅速接驳荔湾、越秀和天河城市中心区。作为万科在广州的又一力作，水漫庭占地面积56000平方米，建筑面积约13万平方米，规划入住1625多户。项目由11栋14-34层的高层商住楼组成的成熟大社区。目前项目周边生活配套较为完备，超市、饮食场所均齐全。华润万家已打出马上开业水漫庭的竖幅；小区内带泳池的园林也已成型，即将开放。海角红楼休闲度假区和已开业的广州酒家也就在水漫庭项目附近，小区内多数商铺也已销售。另外，小区内的省一级沙面小学分校已建成开学，配套的幼儿园在建。项目正处于大坦沙岛南端可观“三江交汇”，将被打造成岛上的高尚人文社区。水漫庭一期共4栋，早已售罄。水漫庭二期的T5和T6栋280余套住宅预计将于9月面市，两梯五户28层高低密度南北对流板房，南望江景、北看泳池园林；主力户型为70-100平方米的两三房。产品最大限度利用了空间，利用率超出想象；户型间隔方正，超大面宽，十分实用。且客厅、卧室直出大阳台，窗外江景园景一览无余。现在，地铁5号线开通、名校沙面小学开学，又有一线江景园景，加上广州酒家、华润超市等商业配套的开业，项目的品质和性价比得到了客户的一致认同，是下半年老城区中心值得期待的性价比高的成熟社区。三、市场分析据广州市土地整理储备中心统计数据显示，11年1-10月，广州共成交102宗地块，成交土地面积1027.8公顷，规划建筑面积1196.7万平米，成交金额395.3亿元。成交地块的平均容积率为1.76，楼面均价2649元/平米，土地平均溢价率为34%。其中住宅、商服用地共59宗，成交土地面积762.2公顷，规划建筑面积992.5万平米，成交金额376.7亿元。成交地块的平均容积率为2.20，楼面均价为3948元/平米，土地平均溢价率为53%。土地成交量的增加保障了广州房地产市场在2010-2011年的商品房供应量。楼面均价的增长显示出房地产企业开发成本的大幅增长，一方面成为支撑未来商品房价格增长的基础；另一方面，如果市场持续低迷，将会严重影响高价拿地开发企业的现金流和预期利润。。四、项目投资估算与资金筹措计划（一）开发成本1.土地成本本项目用地共计84.0亩，出让单价300万元/亩，出让总金额25200万元，土地出让金分两次偿还，2011年先付80%，即20160万元；剩余的土地出让金在2012年付清，即5040万元。。序号项目单价计价数量金额1多层住宅700元/平方米80560平方米56392高层住宅1200元/平方米32000平方米38403商业800元/平方米17440平方米1395合计108472.建安工程费本项目建安工程费估算见附表2。附表2建安工程费用估算表单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费*1.5%1632可行性研究费建安工程费*5%543水文地质勘探费建安工程费*5%544通水、通电、通路费建安工程费*1%1095场地平整费10元/平方米58合计4383.前期工程费本项目前期工程费估算见附表3。附表3前期工程估算费单位：万元4.基础设施建设费本项目基础设施建设费估算见附表4基础设施建设费估算表单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费*3%3262供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计3265.公共设施配套费本项目公共设施配套费估算见附表5。附表5公共设施配套费估算表单位：万元序号项目单价计价数量金额1居委会120元/平方米16400平方米1972托儿所3公共厕所4停车场5健身设施合计1976.开发间接费用本项目.开发间接费用估算见附表6。附表6开发间接费用估算表单位：万元序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费*5%5402建筑工程质量安全监督费建安工程费*4‰433供水管网补偿费住宅0.3T/人，600元/T0.1T/人，600元/T5915商业4供电用电负荷费住宅4KVA/户，480元/KVA8KVA/100平方米，480元/KVA18116商业5其他建安工程费*5‰54合计9087.其他费用本项目其他费用估算见附表7。附表7其他费用估算表单位：万元序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费*5%542竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费5其他合计548.不可预见费本项目的不可预见费按项目1～7项和的2%估算。2011年不可预见费用：420万元；2012年不可预见费用：290万元；2013年不可预见费用：50万元；合计：760万元。（二）开发费用1.管理费用本项目的管理费用按项目1～7项和的3%估算。2011年管理费用：600万元；2012年管理费用：460万元；2013年管理费用：80万元；合计：1140万元2.销售费用本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。其中，销售代理费，占销售收入的1.5%，即341万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即227万元。销售费用合计568万元。3.财务费用本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（r=6.10%）估算。2011年财务费用650万元；2012年财务费用760万元；2013年财务费用450万元；合计：1227万元(三)投资成本费用估算汇总附表8投资成本费用估算汇总单位：万元序号项目合计201120122013一开发建设投资42325232501603030001房地产开发成本38767217411464223741.11.21.31.41.51.61.71.8土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用其他费用不可预见费用25200201605040438438326326108748756211819799989083434571085454760420290502房地产开发费用3568150913886262.12.22.3销售费用管理费用财务费用568114018603046006501684607609680450二经营资金三项目总投资额4232523250160303000123开发产品投资固定资产投资经营投资4232523250160303000（四）资金筹措与投入计划及贷款利息项目总投资41565万元，其中项目资本金26000万元，第一年（2011年）全部投入；商业性银行贷款10000万元，第一年（2011年）贷款8000万元，第二年（2012年）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。详见附表9。附表9投资使用计划与资金筹措表单位：万元贷款条件:年利率6.10%，按单利计息每年支付，宽限期1年，第三年（2013年）等额还本，分3年还清。计算详见附表10。附表10长期借款偿还表单位：万元附表10长期借款偿还表单位：万元序号项目合计2011201220131长期借款偿还1.1年初借款本息累计本金80002000利息1.2本年借款10000800020001.3本年应付利息18606507601.4本年还本付息1186086502760还本1000080002000付息18606507601.5年末借款本息累计800020002还本资金来源20301350060002.1上年余额2.2摊销2.3折旧2.4利润2.5可利用售房收入20301350060002.6其他3偿还等额还款本金500050004偿还长期贷款本金能力20301350060005长期借款偿还期3五、项目销售收入及税金的估算（一）住宅销售单价的估算根据项目所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等因素，多层住宅每平方米6300元，高层住宅每平方米8200元;商铺每平方米10000元；地下车位每个15万元。百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额收款计划2005多层90%90%14451111410%10%1606124高层商业车位2006多层90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%8032482621350高层商业车位2007多层100%100%100%50%26764131744900高层商业车位小计*车位面积未计算在内（一）销售总收入及税金的估算1.销售进度及付款回收计划本项目计划在2年半（30个月）时间内完成销售，各年销售