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××××项目投资发展环境报告目录地块属性分析项目区域发展环境分析商业市场发展环境分析写字楼市场发展环境分析地块属性分析（P4）项目区域发展环境分析（P14）商业市场发展环境分析（P28）写字楼市场发展环境分析（P61）——地块属性分析地块规划指标状况地块区位关系状况地块地形及地面状况地块周边物业状况地块交通流线及人流状况地块属性总结占地面积6668.43㎡建筑面积64261.58㎡住宅26673.50㎡商业3059.50㎡办公23198.74㎡容积率7.99建筑密度35%地块规划指标状况项目位于青羊区境内，占据成都传统三大核心商圈——骡马市商圈核心位置，于东城根街、青龙街交汇之处，距火车北站6KM，属于城市CBD区域。地块区位关系状况地块地形及地面状况地形：地块成不规则近梯形状地面状况：地块当前较为平整，处于拆迁平整阶段，当前被作为临时停车场使用，地势平坦，利于建设地块东南两侧临街，北西两侧临小巷；北为东二道街，对面为九龙商务楼,南为过街楼街，对面为锦尚花酒店，西为横过街楼街，对面为芙蓉矿务局成都办事处及芙蓉饭店（三星级）东为东城根街，对面为人口宾馆，地块临街面大；地块西南侧现有建筑为成都心血管病医院（8F）地块周边物业状况地块交通流线及人流状况交通动线分析：项目所处位置交通非常便利，主要的交通干道有东城根街、青龙街-八宝街-西大街、东门街-羊市街-西玉龙街、长顺街，道路纵横交错，可以快速到达城市其他区域。项目通达方案：①北：经万和路过八宝街口经过街楼街至项目②南：经东城根街至八宝街口掉头经过街楼街至项目③西：经西大街至八宝街口右转经过街楼街至项目④东：经青龙街至八宝街口左转经过街楼街至项目区域通达性分析：项目所在区域道路纵横交错，路网发达。项目周边公交车路线也很多，比如：5路、54路、57路、300路、341路、70路、93路、62路等线路均经过此地，可达东南西北各个区域。地块属性总结CBD核心区域：以金融、商务、办公、酒店为主的CBD区域，以强势商务商业氛围支撑项目发展；纵横交错的道路：四通八达的道路，快速对接城市的各个区域；旺盛的人气：极大的人流量和车流量，是区域成熟的表征，即是项目未来发展的支撑；优质的地块：地块临街面大，两侧临街，且地势平坦利于开发建设；地块属性分析（P4）项目区域发展环境分析（P14）商业市场发展环境分析（P28）写字楼市场发展环境分析（P61）服务式公寓专项调研（P107）——项目区域发展环境分析区域功能规划格局区域交通发展规划区域生活配套环境区域核心价值特征项目区域环境总结区域功能规划格局本案所在的骡马市片区总体定位为：区域型商业中心规划重点：1、以骡马市－西大街为骨干，布置购物中心、大型综合超市、百货店、大型专业店等大型零售商业网点2、在人民中路，重点发展百货店、酒店、大型专业店、写字楼、金融物业3、在青龙巷改造地块上，发展写字楼，打造青龙巷步行商业街，并以此为中心建设多样化的商业、娱乐设施，形成一站式的休闲购物环境；4、在人民中路以东区域内，在正府街—西玉龙街西侧规划建设超高层商务大厦，中部发展金融保险、中介服务业，开发建设甲级写字楼，形成商务办公聚集区；东侧开发家私专卖等展贸中心区域功能规划格局青羊区商业网点规划分析：从成都市青羊区商业网点规划（2007—2020）获悉,骡马市片区商业中心网点布局：规划范围：东至顺城街，西到东城根街、同仁路，南临羊市街，北抵江汉路，占地面积95公顷骡马市片区商业中心区域范围内的商业网点按“两轴三片”结构布局其中：两轴：即骡马市—西大街，人民中路商业发展轴，是主要商业布局轴向。三片：即江汉路北片区；羊市街片区，人民中路东片区。涉及内容包含：•推进骡马市商圈再造工程•以骡马市—西大街和人民中路为轴心，开发南、北两片小巷特色商业，形成立体网格状布局•拓展骡马市商圈广度和深度，聚集商业资源，重点增加大型卖场、高档餐饮、娱乐、休闲、停车设施，•实现以复合功能为主的错位经营发展格局•在规划期内新增商业面积约14万㎡，新增4-5个大型网点，其中1个大型百货店，3-4个大型专业（卖）店区域功能规划格局——项目区域发展环境分析区域功能规划格局区域交通发展规划区域生活配套环境区域核心价值特征项目区域环境总结交通现状：公路：区内成温路、光华大道、青羊大道、一环路、二环路、绕城高速，形成区内“三纵七横”的道路交通网络；铁路：成渝、成昆、宝成三条铁路干线在成都交汇；航空：双流国际机场距该区仅20分钟车程发展规划：道路：投资2500万打通东城根街下穿，施工期为2008~2010年，投资900万打通西御街至南大街418m，道路设计等级服务性主干道，2008年完成；地铁：2010年通车的地铁一号线将设立骡马市站区域交通发展规划本案地铁一号线——项目区域发展环境分析区域功能规划格局区域交通发展规划区域生活配套环境区域核心价值特征项目区域环境总结教育配套：东城根小学、、青羊区青少年宫、成都市红光小学、成都市第二十四中学、成都市实验小学、树德中学大型商业配套：金色夏威夷广场、新城市广场、家乐福、铂金广场、太平洋百货医疗配套：九龙医院、爱尔眼科医院、中医医院、成都市长顺骨伤综合门诊部、成都市青羊区疾病预防控制中心、成都心血管医院、市第三人民医院地块周边生活配套齐全，学校、医院、大型商业广场设施完善，为区域发展提供强大支撑区域生活配套环境区域银行较多，分布较广，主要分布在东城根街、人民中路二段、顺城街、西大街、八宝街区域生活配套环境银行分布——项目区域发展环境分析区域功能规划格局区域交通发展规划区域生活配套环境区域核心价值特征项目区域环境总结交通优势显著。区域内具有三纵四横7条主干道和若干支道，形成了一个快捷、便利的交通网络，未来地铁一号线将会更加完善区域交通。成都最具商业价值的商圈之一。骡马市商圈是金融、贸易、信息和商务办公活动的高度聚集区，商贸商务中心。区域大型商场较多，有新城市广场、家乐福、太平洋百货等，为CBD内商务活动提供配套，满足商务人士的工作、生活需要。区域核心价值特征——项目区域发展环境分析区域功能规划格局区域交通发展规划区域生活配套环境区域核心价值特征项目区域环境总结商业服务经济圈。将集合商务中心、服务中心、文化中心、行政中心、信息中心、零售中心等六大功能要素。商务居家功能将更完善，投资发展潜力巨大。本区域在成都市占据着重要的地位，属于成都市商务核心区。未来对住宅，尤其是小户型的需求将十分强劲。区域是金融、贸易、信息和商务办公活动的高度聚集区，商务人士较多，未来对小户型的需求将会更加强劲。未来地铁商圈：本项目距离地铁一号线的骡马市站点仅200米。项目区域环境总结地块属性分析（P4）项目区域发展环境分析（P14）商业市场发展环境分析（P28）写字楼市场发展环境分析（P61）服务式公寓专项调研（P107）——商业市场发展环境分析区域商业市场发展环境概述区域特色商业发展分析相邻街区商业发展分析主要指标：项目位置、区位描述、商业所在项目的基本情况项目的开发商、运营商项目的商业类型、规模、层数、软硬件设施客户定位、经营档次、经营范围及业态划分项目的租售价格、租售情况、买家及用家情况项目的建设时间、开业时间项目周边二手商铺租售情况项目的总体评价及优劣势分析备注:商业广场、卖场租金以套内面积计街铺、底商以建筑面积计区域商业市场发展环境概述区域商业市场目前由临街底商（包括住宅底楼破墙开店）和特色商业组成；区域内典型的特色商业包括西玉龙街、后子门等，骡马市——西大街一线拥有众多大型商业卖场、商业广场等，提供了齐全的休闲、金融等服务；区域业态分布广泛，涵盖生活、商务各个层面，商业商务氛围成熟——商业市场发展环境分析区域商业市场发展环境概述区域特色商业发展分析相邻街区商业发展分析主要指标：项目位置、区位描述、商业所在项目的基本情况项目的开发商、运营商项目的商业类型、规模、层数、软硬件设施客户定位、经营档次、经营范围及业态划分项目的租售价格、租售情况、买家及用家情况项目的建设时间、开业时间项目周边二手商铺租售情况项目的总体评价及优劣势分析备注:商业广场、卖场租金以套内面积计街铺、底商以建筑面积计家乐福八宝街店区位：八宝街口，一面临街，临街面约150m开业时间：1999年开发商：成都万和广场有限公司.运营商：家乐福集团经营面积：1.8万㎡（1~3Ｆ）车位及电梯：330个机动车位，2部电梯租金价格：300-400元/㎡·月出租率:100%功能划分：1F为珠宝、品牌服饰区，2~3F为家乐福超市主力店，2F以生活品、服装、家电等为主，3F以食品为主，分为熟食区及生食区铂金城购物广场区位：青龙街，两面临街，临街面约400m开业时间：2005年开发商：四川钱江银通房地产有限公司.运营商：汇联永道商业管理经营面积：约4万㎡（-1~5Ｆ）车位及电梯：近600个机动车位，采用全电子管理系统，区域内最大停车场，5部观光电梯，10部客梯；租金价格：120-250元/㎡/月出租率:70%功能划分：1F以百货专卖店为主，2F以连锁品牌餐饮为主，3F以连锁品牌餐饮,休闲、娱乐,健身为主太平洋百货全兴店区位：青龙街与人民中路二段交汇，两面临街，临街面约400m开业时间：1996年开发商：全兴集团.运营商：太平洋百货、全兴集团经营面积：3万㎡（-1~6Ｆ）车位及电梯：近100个机动车位，2部直达电梯，4部扶梯；租金价格：由太平洋百货经营，不对外出租出租率:100%功能划分：以男女服饰、化妆品、美容为主太平洋百货全兴店1F为为化妆品及女装馆，2~3F为流行女装馆、饰品及咖啡厅，4F为男装馆，5F为运动休闲馆，6F为童装及家具馆，人气较旺，消费群体以25-40岁女性为主统一的经营管理和宣传，包括派发DM单、举行促销活动，起到了强有力的推广效果，整体楼层布置能够满足相互的人气补充和吸引人流的作用，动线较为合理金色夏威夷广场区位：西大街口，两面临街，临街面约300m开业时间：2003年开发商：四川蓝光和骏实业股份有限公司运营商：蓝光和骏、嘉宝物业经营面积：1.2万㎡（1~3Ｆ）车位及电梯：近100个机动车位，1部观光电梯，1部扶梯租金价格：200-300元/㎡/月出租率:80%功能划分：由内街和外街组成，内街以餐饮为主，外街以服装、食品为主1F以餐饮为主，主要为火锅、烧烤等污染较重的餐饮类别，2F为餐饮（以中餐、西餐为主）、美容美发、网吧、旅行社等，3F以中式餐饮及咖啡为主；租金为90-150元/㎡·月（1F），70-80元/㎡·月（2F），以距离广场口越远呈现递减趋势，二手商铺售价在1.6-2.2万之间；1F出租率为95%左右，2F为80%左右；消费群体以25-35岁为主2F人气较低，空置率较高，原因之一是1F餐饮对2F包括服装、茶楼、化妆品等业态的布置都起到了抑制的作用，业态分区不合理内街：金色夏威夷广场外街以服装、饰品、药店为主；租金为160-200元/㎡·月，无明显递减趋势；外街出租率为100%；消费群体以25-35岁为主外街：金色夏威夷广场新城市广场区位：西大街口，两面临街，临街面约300m开业时间：2005年开发商：合能集团运营商：合能集团经营面积：14万㎡车位及电梯：1120个地下停车位，4部电梯租金价格：300-400元/㎡/月出租率:75%功能划分：5栋主题商城组成，包括服装、家居、数码、儿童用品、娱乐餐饮、美容等多种业态新城市广场A栋香港城、电影城、美食广场，包括电影院、KTV、特色餐厅、SPA、品牌连锁店等；B栋1至5F为百盛旗舰店，6F为儿童欢乐世界，7层为大型文化用品广场；C栋时尚百货，集名表、珠宝、首饰、品牌服饰、时尚餐饮于一体；D栋-1F至1F为百佳超市，2至3F为国美家电及麦当劳