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2011年上海秋季房展会直击——Codeofthisreport1房展会概况一、背景综述二、基本信息三、整体特点房展会分析一、楼盘区域分布二、面积与价格分析三、物业类型四、成交分析五、客户分析六、个案分析房展会小结一、小结二、中原观点目录Codeofthisreport1PART1房展会概况Codeofthisreport1展会概述一、背景综述关键词：限购央行加息保障性住房全国限购，金融形式依旧严峻，从4·17“国十条”到“9·29”新政，市场对房地产调控的力度与决心发生了一个质的转变。开发商在经历了长期低迷的楼市，在传统楼市旺季“金九银十”过半时颓然依旧。十一房展会的到来无疑成为诸多房企眼前的一根救命稻草，皆欲攀之。下面来对政策来做个初步的回顾：Codeofthisreport1展会概述二、基本信息展览日期：2011年10月3日—10月6日展览地点：上海展览中心主办单位：上海展览中心展览面积：30,000平方米展商数：250多家此次房展会是2011年沪上最后一次大型的房展会，共吸纳了150多家开发商250余个项目参展，数量均为年度之最，其中，江浙沪地带总计约130余个项目参展，上海本地项目共有87个，占比65%。更是吸引了万科、保利、新城等不少知名品牌开发商前来参展。在房展会的四天时间内，接待参观市民超13万人次。虽然参观人气高，但购房者观望气氛依然浓厚，展会现场成交低迷。另据统计，亮相这一2011年沪上最后一次大型房展会的楼盘，多数为针对刚需群体的公寓产品。Codeofthisreport1展会概述二、基本信息参展楼盘Codeofthisreport1展会概述二、基本信息本次房展会人流量达到13万，比今年五一房展会有所上升，但比同期的2010年秋季房展会少了1万人。%。。Codeofthisreport1展会概述三、整体特点特点一：参展楼盘创历史新高——参展的项目达到250个2010年秋季房展会2010年第28届房展会2011年上海之春房展会2011年上海假日楼市2011第29届上海房展会2011上海秋季房展会据统计，此次“十一”房展会的参展项目为250个，相比今年“五一”房展会上升了40%。究其原因主要有以下几方面：1、“金九”已暗淡无光，楼市行情扑所迷离，市场恐慌加剧，开发商急需抢占市场，积累更多的意向客户；2、在限购的持续影响下，楼市面临更大压力，开发商急需为年底的回笼资金做好准备,并借“金九银十”的势头，抓紧出货。%。Codeofthisreport1展会概述三、整体特点特点二：刚需项目是绝对主力——低价项目跑量以回笼资金在本次房展会上，针对刚需群体的公寓产品，要大于针对高端以及投资客的产品。作为行业龙头，万科更是推出了1.5亿元的青年置业基金，主要面向在沪中青年置业群体。从上面的统计可以看出，面积在100平米以下的住宅占总量的59%，25000元/平米以下的占63%。说明在现在这个市场环境下，开发商主要针对是在沪中青年置业群体，推出刚需房。以价换量，为回笼资金做准备。Codeofthisreport1展会概述三、整体特点特点三：优惠折扣项目幅度弱于预期——很多企业选择低调促销此次“十一”房展折扣的幅度和强度弱于预期，不少企业为了降低促销的敏感度，会比较低调地处理促销方式。项目大幅度明面上“掉价”的可能性不高，取而代之的会是一些曲折性降价。主要表现为以下几种：大部分楼盘优惠方式仍是“限时特价”即国庆期间购买指定房源可以享受几十万元的优惠，有时还附带一些“增值内容”如送装修款、法国游等。但不少项目虽然降价数十万，要么是尾盘“清仓”，要么也是一楼等位置一般的房源。除阳台、走廊外，连菜地都送在建筑面积计算规定出台后，一些开发商趁势将送面积房源作为“绝版户型”大力推出。奉贤的“申亚花满庭”甚至还送一块约18平方米的“菜地”。联排别墅打“高性价比”牌素有“沪上联排别墅热销第一现场”之称的长泰东郊御园，喊出口号“买一赠一！超高‘性价比’。Codeofthisreport1展会概述三、整体特点特点四：酒店式公寓项目明显增多——规避政策的打压（不限购、不限贷）Codeofthisreport1PART2房展会分析Codeofthisreport1房展会分析一、参展楼盘区域分布据统计，在本次房展会上，参展的本地楼盘占84%，嘉定最多，占总数的17%，其次为宝山、浦东，分别占13%、11%。此外，以昆山、嘉兴为首的外地楼盘占参展总数的26%。方丈由于受政策调控影响，楼市供求关系仍处在“僵持”状态，面对市场上的购房者多以刚性需求为主，因此在本次展会上，外环外楼盘抢占了绝大多数展位，占比84%。Codeofthisreport1二、面积与价格分析房展会分析据不完全统计，在本次房展会上，参展楼盘主要以小户型为主，面积在100平米以下的楼盘占总数的59%。单价在10000元以下的占16%，主要以外地楼盘为主；单价区间在10000---25000的比重最高，占总数的47%，参展开发商寻找“刚性需求”作为销售业绩突破口的意图非常明显。Codeofthisreport1三、物业类型房展会分析本次房展会仍然以纯公寓项目为主，占整体参展项目总量的48%，同时商业类酒店式公寓比例有所提高，占18%。Codeofthisreport1房展会分析四、成交分析根据主办方透露的数据，在此次房展会上，包括异地楼盘在内的成交房源只有203套、总价2.6亿元，成交量创历史新低。此外，还有1326套、总价21.3亿元的房源尚处于意向阶段。从成交数据上看，今年房展会成交创历史新低，观望气氛仍然浓重。在市场没有实质性降价之前，部分楼盘的“小恩小惠”已经无法打动多数买家。Codeofthisreport1房展会分析四、成交分析据不完全统计，在此次房展会上，本地楼盘的成交，主要以外环为主，其中嘉定为成交的最多的区域，总共成交了34套，其次就是闵行、松江，分别为27、24套，外地楼盘相对来说取得了大丰收。主要已投资为主。Codeofthisreport1房展会分析四、成交分析（元/平方米）在本次房展会上，楼盘成交均价为21800元/平方米，比起以往的房展会弱有下调，但降价幅度不是十分明显。大多数客户选择段在200万以下，占总数的81%，低调出手。Codeofthisreport1房展会分析四、成交分析据统计，在本次房展会上，成交面积在90平米以下的占72%,以刚需和首次改善居住条件的客户为主，另有20%的客户选择了90—150平米的大户型。Codeofthisreport1房展会分析五、客户分析据搜房网统计，本次房展会上成交的客户大部分还是来自上海本地，占72%。由于上海位于调控的重灾区，很多外地客户选择了低调出手，观望气氛浓重。本次房展会成交客户置业目的自住兼投资占总比例的56%，纯投资只占6%，投机客占总成交比例较少。Codeofthisreport1房展会分析六、成交小结根据主办方透露的数据，在此次房展会上，包括异地楼盘在内的成交房源只有203套、总价2.6亿元，成交量创历史新低。此外，还有1326套、总价21.3亿元的房源尚处于意向阶段。从成交数据上看，今年房展会成交创历史新低，观望气氛仍然浓重。在市场没有实质性降价之前，部分楼盘的“小恩小惠”已经无法打动多数买家。在本次房展会上，针对刚需群体的公寓产品，要大于针对高端以及投资客的产品。Codeofthisreport1房展会分析七、个案分析金地艺境参考均价均价18000元/平米，物业类别多层小高层开发商上海金地宝山房地产发展有限公司项目地址宝山市台路555弄（近真陈路）项目特色景观居所,花园洋房,打折优惠楼盘销售动态金地艺境国庆期间加推250套高层公寓，目前在售户型从有70-91平米2房，93-121平米3房到4房的高层公寓，均价18000元/平，搜房会员独家优惠2万。另有95-162平米电梯花园洋房，户型有95-128平精装3房和160-162平精装4房，均价22000元/平。1、交通：金地艺境离外环丰翔路出口1.5公里，地铁步行到7号线丰翔路站5分钟。离虹桥枢纽18公里，人民广场23公里2、配套：规划建有3000平米会所，室内泳池、影音室等丰富业主娱乐、休闲生活。小区建成后周边学校、幼儿园、菜场、医院等配套设施一应俱全。3、产品：18万平米褐石街区，将延续半个多世纪的美国褐石风格，引入现代上海生活的视野。三大产品低密生态洋房、高层空中院馆和SOHO空间，布局疏朗、紧凑。畅销分析Codeofthisreport1房展会分析七、个案分析参考均价均价16500元/平米，物业类别高层开发商上海浦汇置业有限公司项目地址浦东新环东路99号（近沪南公路新场古镇）项目特色复合地产、打折优惠楼盘销售动态万科清林径10.15举行专场看房团，预计加推房源，84-118平，目前在售户型有84平米两房，96平米、118平米三房。在售房源均价16500元/平米，最低价16000元/平，最高价17000元/平。搜房会员优惠4万。畅销分析1、交通：地铁16号线（在建中）新场站，上中路隧道、龙耀璐隧道、西藏南路隧道，近傍中环线匝口.公交：581路御桥路御山路站，632路建桥学院站，988路御山路御青路站，沪南线，东泥专线等2、区位：依托迪士尼板块，于城市繁华中筑建上海精致生活标杆。迪士尼落户浦东，区域地位及价值潜力将得到全面提升。3、产品：萃取万科18年高端住宅精华，低容积率规划。超高绿化率，数百种植物结合灵动水系精心搭配，将成为万科历年来于上海打造的杰出景观项目之一。万科清林径Codeofthisreport1房展会分析七、个案分析保利湖畔阳光苑参考均价均价14500元/平米，物业类别住宅、公寓、花园洋房开发商上海保利加房地产开发有限公司项目地址嘉定裕民南路333号（双单路与封周路路口处）项目特色低密居所、打折优惠楼盘销售动态保利湖畔阳光苑目前在售2房88-90平米，3房120-141平米，4房149-171平米，均价14500元/平，目前总价优惠2万后，全款98折,按揭99折。畅销分析1、交通：地铁11号线，至虹桥机场17公里，至大上海虹桥交通枢纽15公里，至人民广场22公里。2、产品：低密度、低建筑高度的规划，宽大的阳面，大尺度的户内功能区，通透合理的布局，铺展开自由舒展、阳光自然的生活方式。Codeofthisreport1PART3房展会小结Codeofthisreport1房展会小结此次展会4天共迎来了13万余名观众，远远高于今年“五一”期间的房展会。不过，虽然人气爆棚，但过高的房价让不少购房者打起了退堂鼓，而对未来房价走势的不确定性，更让很多购房者选择继续持币观望，现场观望情绪依然十分浓厚。此次房展会是2011年沪上最后一次大型的房展会，共吸纳了150多家开发商250余个项目参展，数量均为年度之最，其中，江浙沪地带总计约130余个项目参展，上海本地项目共有87个，占比65%。在本次房展会上，针对刚需群体的公寓产品，要大于针对高端以及投资客的产品。折扣的幅度和强度弱于预期，不少企业为了降低促销的敏感度，会比较低调地处理促销方式。Codeofthisreport1房展会小结未来走势预估从实际成交数据上来看，与历史同期相似，国庆黄金周还是冲淡了楼市交易的热情。展会期间上海新房日成交量徘徊在100-200套之间，7日也仅仅回升到270套，与9月底最后几日600-700套的成交量还有相当落差。可以预计的是，这一交易“低谷”会很快实现反弹。楼市“限购”“限贷”背景下，刚需自住人群在未来一段时间内将成为主要目标市场。市场行情目前主要会对住宅项目造成影响，对于不在限购之列的商业地产影响不大，商业项目的投资潜力依旧巨大。Codeofthisreport1观望背景下，购房者展示了自己仍然旺盛的置业诉求和对价格调整的强烈期待。购房者对展会兴趣大增，主要还是想看看房价到底降了没有，但多数人都比较失望。多数的供应方仍然没有纳入到“促销”通道上来，很多的优惠举措仍具有试探意味，“限定房源、限定时间、限定尺度”的印记