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***公司0792-***第1页共12页致委托方函***有限公司：受贵方委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则对贵方拥有合法产权的位于***的***房产价格进行了评估，目的是为确定估价对象在2011年06月15日的公开市场价值，并以此为贵方以委估标的向银行进行抵押贷款，确定抵押额提供客观的价值依据。根据贵方所提供的资料，本公司估价人员依据国家、省、市的相关法律、法规，在对现场实地勘察并收集、整理、分析相关信息的基础上，遵循估价原则，按照必要的估价程序，采用合理的估价方法对估价对象进行评估，在满足本次估价假设和限制条件的前提下，经测算确定贵方委估房产在评估基准日的抵押价值为人民币壹仟伍佰陆拾贰万柒仟叁佰元整（￥1562.73万元）。。***房地产评估咨询有限公司******公司0792-***第2页共12页估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实、准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地勘察。6.本估价报告得到***房地产评估咨询有限公司的技术帮助，本估价报告的结果建立在该公司出具的***字[2008][估]第***号土地评估报告结果的基础之上。7.本估价结论仅对本次委托有效，不做他用。未经本公司同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。8.若当事人对本估价报告有异议，请在报告出具后七日内向本公司申请重估。如当事人未在约定日期内对估价报告提出异议或申请重估，视同认可本估价报告。9.本报告由本公司负责解释。注册房地产估价师：估价的假设和限制条件1.本报告的估价结果，以估价对象房地产维持现状持续使用为前提。2.本报告的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到不可抗力时可能对房地产价格产生的影响；也未考虑特殊的交易情况，使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。3.本次评估前提是委托方提供的资料是真实的、合法的、委托方并对其所提供的资料的真实性和合法性负责。4.估价对象房屋的权属、范围、面积等情况，以委托方提供的产权情况为依据，未经丈量核对。5.在估价时点之前，估价对象不存在其他法定优先受偿权利，委托方并对因其担保、欠债、信誉等因素对估价结果造成的影响负责。6.本估价结果不包含交易税费，但处分抵押物时，可能会发生其它相关税费，故还应扣除变现能力分析中提到的相关税费。7.本估价结果不包含土地的价格。8.估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。***公司0792-***第3页共12页估价结果报告（2011）第204号一、委估项目***公司所属房产抵押贷款估价项目二、委托方名称：***公司地址：江西省九江市庐山区三、估价方名称：***房地产评估咨询有限公司地址：***证书号：***资质等级：***法定代表人：***四、估价对象概况估价对象位于江西省九江市庐山区，其合法产权人为***公司，建筑面积共1635.50平方米。其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为1635.50m2，平均层高3.6米，建成于2000年，房屋所有权证号码为***。五、估价目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。六、估价时点***公司0792-***第4页共12页2011年06月15日七、价值定义采用公开市场价值标准八、估价原则本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：1.合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。2.最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。3.替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4.估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。九、估价依据1.委托方提供的资料（1）委托书；（2）委托方企业营业执照复印件；（3）房屋所有权证复印件。2.国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。3.国家和地方的有关法律、法规和有关规定。4.估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。十、估价方法估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法；同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进***公司0792-***第5页共12页行评估。十一、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币壹仟伍佰陆拾贰万柒仟叁佰元整（￥1562.73万元）。。十二、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。根据估价对象相应《九江市房地产权证》所载的土地用途及现场勘察情况，估价对象所处建筑物底层的建筑设计按商业用途考虑，且估价对象周围店铺较多，改变其设计用途的技术可能性较小、经济合理性很差，所以我们认为维持其现时商业用途是最高、最佳使用。十三、估价人员***中国注册房地产估价师注册号：******中国注册房地产估价师注册号：***十四、估价作业时间2011年6月12日—***十五、估价报告有效期限本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从2011年6月18***公司0792-***第6页共12页日至2012年6月17日止。估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于江西省九江市庐山区，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为1635.50m2，平均层高3.6米，建成于2000年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。二、区域因素分析1.概况估价对象坐落于庐山区前进东路555号，土地地号为：庐山区前进东路（555），土地登记用途为综合，实际用途为商业。估价对象地处九江市近郊内，庐山区是九江市西南地区的辐射中心，成为体现九江市的标志性区域之一，商服条件较好，基础设施完备。结构类型：砖木、混合结构。装修：室内为水泥地，墙面刷白，日光灯。设备：建筑物内设有电力、照设施，未设卫生间、采暖设施。现状用途为商业（旅店宾馆），装修维护情况一般。2.自然条件估价对象周边自然环境、人文环境较好,噪音及空气污染较轻。3.对外交通条件对外交通便捷，公交便捷，道路通达能力一般。4.基础设施***公司0792-***第7页共12页估价对象位于市近郊，周边有文教、卫生、学校等公共服务设施完善，基础设施达到“七通”。三、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。四、估价方法的选取估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法；同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。五、估价过程1.确定估价对象房地产年纯收入A.确定估价对象房地产年总收入①确定客房年总收入据调查，**********某店一般入住率在50%-60%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套，现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：房间名称数量（套）房价（元）入住率年收入（元）主楼标准客房408050%817,000主楼单间507060%958,000***公司0792-***第8页共12页主楼高级套间1010050%32,500合计100----1,807,500客房年收入=房价×数量×入住率×365客房年总收入=180.75万元日平均入住人数=40×50%+50×60%+10×50%=55人②确定餐饮年总收入餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、服务费等，按80%住宿旅客每人每天消费100元计算，则餐饮年总收入55×80%×100×365=160.6万元③确定估价对象房地产年总收入估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和，则年总收入=180.75+160.6=341.35万元B.确定估价对象年总费用①确定人员工资福利年总费用估价对象现有相关服务人员10人，人均月工资及相关福利待遇合计为1500元，则工资福利年总费用=10×1500×12=18万元②确定餐饮年总成本***公司0792-***第9页共12页餐饮年总成本按餐饮收入的40%计算，则餐饮年总成本=160.6×40%=64.24万元③确定消耗品年总成本消耗品年总成本按客房年总收入的8%计算，则消耗品年总成本=180.75×8%=14.46万元④确定年广告宣传费年广告宣传费按总收入的2%计算，则年广告宣传费=341.35×2%=6.83万元⑤确定年水电供热费年水电供热按总收入的5%计算，则年水电供热费=341.35×5%=17万元⑥确定年维修保养费年维修保养费按年总收入的3%计算，则年维修保养费=341.35×3%=10.24万元⑦确定年行政管理费年行政管理费按年总收入的6%计算，则年综合税收及附加=341.35×6%***公司0792-***第10页共12页=20.5万元⑧确定年综合税费年综合税收费按定额收取，每月定额征收3500元则年综合税收费=3500×12=4.2万元⑨确定估价对象年总费用估价对象年总费用为以上1-8项之和，则年总费用=18+62.24+14.46+6.83+17+10.24+20.5+4.2=155.47万元C.确定估价对象年纯收入年纯收入=年总收入-年总费用=341.35-155.47=185.88万元2.确定资本化率资本化率是指年投资回报率，本次估价专指房地产置业投资的年平均回报率，一般应介于安全投资利率与风险投资利率之间，可以采用投资利率内插法求取。一年期定期存款利率可视为安全投资利率，一年期贷款利率可视为风险投资利率，当前一年期定期存款利率为3.25%，一年期贷款利率为6.06%，现按照黄金分割位内插，则资本化率=3.25%+（6.06%-3.25%）×0.618=4.99%3.确定收益年限***公司0792-***第11页共12页估价对象建成于2000年，建筑物耐用年限为50年，尚可使用39年；土地使用年限截止2050年，尚可使用年限为2050-2011=39年，故确定收益年限为建筑物尚可使用年限38年。4.计算估价对象价格假设估价对象的出租收益及收益还原利率每年不变，用收益法的基本公式计算公式：P=a×[1-1÷（1+r）n]÷r式中：P为估价对象房地产收益总价，a为年纯收入，r为资本化率，n为收益年限。房地产总价=185.88×[1-1÷（1+4.99%）38]÷4.99%=3139.57万元根据***房地产评估咨询有限公司出具的赣字[2011][估]第199号土地评估报告结果确定估价对象中土地总价为1576.84万元，则估价对象房产总价=3139.57-1576.84=1562.73万元六、估价结论经评估，确定估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币壹仟伍佰陆拾贰万柒仟叁佰元整（￥1562.73万元）。。七、附件①房屋图片②委托书③委托方企业营业执照复印件④房屋所有***公司0792-***第12页共12页权证复印件⑤估价方营业执照复印件⑥估价方资质证书复印件⑦估价师证书复印件