城中村改造调研报告

精编WORD文档下载可编缉打印下载文档，远离加班熬夜城中村改造调研报告篇一：城中村改造调研报告关于雁塔区城中村改造问题调研报告2021年11月8日我们一行五人组成的调研小组以城中村改造中存在的问题为切入口，对雁塔区城中村改造办公室进行了深入调研。现将调研情况报告如下。一、调研目的1.城中村改造之无形改造过程中所体现出来的问题，以及村名回迁以后的生活状况。2.西安市雁塔区城中村改造之具体数据收集。3.改造过程中出现了什么问题，改造完成后发现了什么问题，以及有哪些需要改进的地方。二、雁塔城中村改造的基本情况1.全区一共120个城中村的无形改造全部由雁塔区城中村改造办公室进行。2.通过土地确权改造四个村，即后村，响塘村，西三爻（堡），双桥头。3.将集体土地转性为国有土地也可通过征收的程序，但在具体操作过程中存在手续繁琐以及耗时过长的问题，因而城中村改造过程中都通过提地确权的程序来完成土地转性问题。4.雁塔区已拆25个城中村，安置回迁6个村，采取“就近精编WORD文档下载可编缉打印下载文档，远离加班熬夜安置，原址新建”的原则。5.2007年以前，自主改造4个村，即新加坡，长延堡，西三爻（堡）。6.2007年，城中村改造办公室成立，后村成为政府主导改造的第一村。7.完成经济体制改造的共70个村，完成标准即，报民政局拿到完成批复。改造规模不能低于2000户，村规模小的就近合并为一个社区。8.目前，34个完成改造的城中村有民政局统一管理，成为社区，农民转化为居民，并且完成经济体制改革，成立社区。9.改造赔付方式主要有3种，即房屋+预留地，房屋+商业面积，房屋+货币。三、无形改造中存在的问题1．医疗保险问题主要体现在政府政策盾上。2007年，市政府157号文件指出“自转为居民后，5年以内仍可享受惠民政策。”同年，市卫生局发文指出“户口本转化为居民，则不能参加农合。”而农合只需要农民缴纳30元即可享受的医疗保险，转化为居民后需缴纳180元才能享受城镇居民医疗保险。目前，此问题仍未解决。2.养老保险问题精编WORD文档下载可编缉打印下载文档，远离加班熬夜曲江管委会已解决此问题，主要存在于高新区，已拆村养老保险未落实。4.村民不愿意回迁的原因主要有：对过渡费不满意以及对房屋质量、户型不满意。四、经济体制改造的基本情况1.由原来的“改制先行，改建跟进”原则改变为“有形无形同步原则”，以此来解决股民基准日确定工作中存在的由于时间差的问题导致的在册人员确定紊乱的情况。2.“农转居”启动依据：首先由城改办提出关于“农转居“的申请，在得到市政府的批复后才能真正意义上启动，并严格按照批复逐级审查。3.“农转居“后的具体实施步骤：清产核资；股份量化；成立公司。其中，清产核资由城改办委托具有资质的专业公司进行，股东名单以及股权的量化都要进行公示，在最后的会议纪要以及公示名单成册后意味着经济体制改造工作全部完成。4.在公司成立后仍然存在着缺乏监督其具体工作实施情况的特别监督小组，以至于其具体盈利亏损情况得不到有效的监管，进而导致有的公司只是一个空壳。5.经济体制改造工作具有非常强的专业性，以至于城改办不能实现自己的只能，而只能委托专业公司完成，若委托的公司出现问题，则会导致村民利益受损。精编WORD文档下载可编缉打印下载文档，远离加班熬夜6.雁塔区城改办于2008年从城建局的一个科室中独立出来，为全额拨款事业单位，人员从18人扩展到30人，其中在编19人，设有7个科室，其中有3个处级职务，7个科级职务。五、城改办的具体职责1.有形改造2.无形改造3.安置回迁4.项目监管安置房的选址由市政府统一规定，在确定方案之前，市上有“控规图”，通常采取“统一拆迁，集中安置”的原则。杨家村改造中，存在遗址保护问题，改造后只剩余53亩土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德门、丈八沟东路附近团购商品房解决其安置问题，因此产生“租住分离”问题，同时，“原址就地安置”也可能会引来新的城中村问题。六、拆迁安置方案的确定1.调查村庄基本情况，分析改造的必要性和可行性。2.确定建设方案，即有形改造方案。3.确定经济体制改革方案，即无形该做方案。4.具体改造过程中的资金来源与资金保障。5.完成拆迁安置工作。6.对于改造后成立公司的经济效益分析，完成可行性研究报告。精编WORD文档下载可编缉打印下载文档，远离加班熬夜7.报市城改办，按照文件批复内容具体实施。七、拆迁安置方案的具体实施1.由市级城改办办理拆迁手续。2.成立动迁队，进村进行宣传工作。3.同时进行拆迁安置评估。4.由城改办、街道办事处抽调人员共同审核补偿协议。5.支付补偿款。在拆迁安置工作的全程中，都由开发商全程参与。在申报城改手续前，即已确定开发商。成为介入城改开发商的具体条件是：1.注册资金五千万元以上。2.具备实施改造实力与资金实力。3.无不良信誉记录。政府组织专家对开发商进行评估，结果报至区城改领导小组，由其决定最终选定的开发商，全程无村民参与。目前，由于国家调控政策的出台，导致开发商介入城改安置房项目的积极性不高，会对安置房的进度有一定影响。这些影响开发商积极性的政策有：1.土地出让金由25%提高到40%。2.2021年3月28日起，新批项目开发用地的5%针对城市低收入人群配置廉租房。3.安置面积与开发面积严格按照1:2的比例执行。精编WORD文档下载可编缉打印下载文档，远离加班熬夜4.容积率二环以内5.5，二三环之间3.5-4.5，三环外是3.5以下。5.城建配套费上涨90。八、造过程中村民反应的问题1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套对户型设计不满意，主要反应是采光不好。而经过专家鉴定，造成此问题的主要原因是改造自愿不足，缺口100亩土地，地裂缝等客观条件限制所造成。2.房屋质量问题。在安置楼开发时即有质检大队介入，组织验收，确保质量。在碑林区、莲湖区安置楼存在一梯16户，后村存在一梯8户，村民反应较大后，市政府规定以后安置楼设计不能超过一篇二：城中村调研报告加快城中村改造及产业转型升级调研报告按照二七办[2021]110号《区委区政府关于围绕经济社会发展重大课题开展专题调研的通知》文件的要求，结合我区在城中村改造及产业转型升级工作中遇到的实际问题，课题组对“加快城中村改造及产业转型升级”进行了专题研究讨论，采取实地考察与理论经验学习相结合，其他城市案例借鉴与组内及相关单位讨论相结合等多种方式开展课题研究，并于11月23至28日赴南宁、海口考察学习，经过认真研究、讨论，形成报告如下：精编WORD文档下载可编缉打印下载文档，远离加班熬夜一、现状基本情况：（一）我区城中村基本情况我区三环以内共有17个城中村（高砦村、菜王村、焦家门村、佛岗村、小李庄村、王胡砦村、齐礼阎村、孙八砦村、西陈庄村、蜜蜂张村、马砦村、兑周村、小赵砦村、王立砦村、路砦村、冯庄村、黄岗寺村），涉及34个自然村、16707户、常住人口53474人和30万流动人口，总面积14720亩。除了马砦村结合火车站西出口进行旧城改造外，其他16个村现已基本启动，另有荆胡村列入城中村改造。（二）我区城中村改造工作进展目前，我区有小李庄村、菜王村、佛岗村、王胡砦村、路砦村、焦家门桃园路段等6村现已实现土地挂牌，出让土地约2871亩，通过改造共腾出土地6900亩，搬迁村民8000余户2.6万余人，需建回迁安臵房约400万平方米。截止目前，全区在建安臵房约250万㎡，其中约60万㎡已经竣工，58万㎡已交付使用。齐礼阎村、冯庄村、黄岗寺、荆胡村等4村已拆迁完毕，高砦村已搬迁完毕待控规公示完毕后正式启动拆迁。孙八砦村、蜜蜂张村、兑周村、小赵砦村、西陈庄村、王立砦村等6村正在编制控规。截止目前，全区城中村现已拆迁577万㎡。通过估算，我区通过16个城中村改造将建设安臵房面精编WORD文档下载可编缉打印下载文档，远离加班熬夜积约860万平方米，建设商品房面积约1497.6万平方米，其中商业、办公面积为。总之，城中村的快速推进将进一步繁荣我区经济发展，为我区经济社会跨越式发展提供强有力的保障。（三）城中村改造产业现状1.改造前产业现状城中村改造前往往是小门店、无牌店的栖息地，社会管理成本高，最容易存在制假售假、无照经营、消防安全、社会治安等隐患，各种产业类别低下，难以形成规模产业，社会经济效益较差。就我区而言，目前，孙八砦村以出租房和出租临街店铺为主，业态混杂，缺乏产业支撑，与我区打造大学路商业一条街的战略思想不相符；兑周村以大量沿街商业为主（手机专营店），商业模式较为粗放、低端，严重影响中原路升级改造，制约二七区核心区域发展；蜜蜂张村以出租房为主，业态状况与其紧邻二七商圈、河医商圈、火车站西出口的优越区位不相符合，该区域缺乏大型酒店、商业购物等业态。2.已实施改造的6个村产业业态1）商业功能定位：其中，小李庄定位于集商业、办公、居住为一体的综合体，拟打造郑州市第二个“二七商圈”。佛岗结合周边批发市场、餐饮、超市、百货等多种商业业态，打造多元化、复合型的商业模式。王胡砦引进大商场和品牌精编WORD文档下载可编缉打印下载文档，远离加班熬夜店，培育建设现代化商贸园区。路砦陇海西路、大学路、嵩山路的居住用地内兼容布臵集中的大型商业服务设施，包括大型超市、百货商店、餐馆、酒店。2）已实施改造的6个村产业业态表3）商业运营状况：通过城中村改造，培育大量多业态商业，将强力促进我区商业发展，进一步巩固我区的商贸强区地位，并且能够实现增加就业，增加税收。举例，焦家门桃源路临街商铺现已全部运营；菜王店铺销售非常可观；小李庄升龙广场已初具规模，社会影响很大；佛岗因区位影响，不如上述三个项目商铺销售可观；王胡砦正在建设，尚未运营本次暂不汇报。整体而言，在城中村改造中通过大量的销售住宅，将大大增加我区的总人口规模，各类专业人才的汇集，正是形成人气、财气聚集的重要因素。但我区在已改造的城中村中住宅销售比例过大，商业产业缺乏规模集聚效应，经济社会效益尚不突出，尤其是居住住宅销售仅为一次性税收项目，难以形成可持续的产业发展支撑。3．拟开工5村和正在编制控规3村的产业业态1）商业功能定位：齐礼阎、冯庄、高砦、黄岗寺、荆胡等5村拟开工，孙八砦村、蜜蜂张村、兑周村等3村正在编制控规。举例：齐礼阎定位为高档居住、高级智能办公、主题商业街区的复合型建筑群。黄岗寺以中原采博城和兴华精编WORD文档下载可编缉打印下载文档，远离加班熬夜南街构成商业服务核心，打造城南生态品质型中高档居住商业综合区。兑周村以行政办公、商务办公、文化娱乐等大型公共设施沿中原路分布，形成沿中原路的城市景观轴，且在中原路两侧布臵标志性高层建筑组群。2）拟实施改造的5个村产业业态表表：拟开工的5个村产业业态单位：万㎡整体而言，通过城中村的快速推进，2021年仅城中村改造便为我区税收贡献2.3亿元，真正体现了村民、企业、政府三方满意。但我区将要改造的城中村整体产业仍以住宅销售为主，且商业产业规划功能定位同质化明显，缺乏较为科学合理的布局及差异化发展。（四）二七区产业发展现状我区目前整体产业现状为：火车站地区为小商品批发市场；河医地区为医疗相关产业为主；沿南三环为批发市场；鞋城、华中食品城、华中果品物流港等低业态商品市场；沿街多为低端商铺；整个区域缺少大量写字楼、酒店、餐饮、娱乐等商务、商业业态，即缺少单位面积产出高，汇聚人气、财气，能够支撑我区经济社会持续健康发展的现代服务产业。随着郑州市在全国及世界范围的影响力越来越大，文化旅游业的蓬勃发展，尤其是我区紧邻航空港区、交通、旅游等优势明显。独有的区位优势为我区城中村改造起到了推波精编WORD文档下载可编缉打印下载文档，远离加班熬夜助澜的作用。在我区城中村快速推进的大好形势下，区委区政府没有因为我区城中村改造工作中，拆迁速度快、建设速度快、城中村改造在全社会影响力高的巨大成绩面前沾沾自喜和固步自封，更是审时度势，通过多次召开城中村专题会议，及时、准确、前瞻性的提出对城中村产业进行高品位、高质量、高标准的转型升级。我区坚持以城中村改造为契机，通过城区更新改造实现旧貌换新颜；通过建