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这是一部跨越规划定位、营销策划、广告设计、品牌传播等单一专业板块思维提升为项目价值构建与传播的系统解决方案本案项目总平设计是第一次规划定位确定项目的是建筑形态项目价值构建与传播则是第二次规划定位将确定项目的文化价值目录一.解读八桂绿城的姓名——品牌力价值回归二.解码八桂绿城的价值——文化力平台公关三.解围八桂绿城的销售——销售力卖点疏导四.解放八桂绿城的产品——产品力价值优化五.解构八桂绿城的传播——广告力整合推广一.解读八桂绿城的姓名品牌力价值回归楼盘与人一样有他特定的家族身世、成长环境、教育背景以及，形成独有的价值取向、处世态度、性格特点因而，展现自己的社区价值、人居文化、销售风格这就是我们这次研究八桂绿城核心价值的切入点解读八桂绿城的姓名八桂=广西源自韩愈“苍苍森八桂，兹地在相南。江作青罗带，山如碧玉簪。……”据官方纂修的《大明一统志》记载：“八桂，广西桂林府郡名。”当时广西省会驻桂林，以桂林代表广西。从此广西称“八桂”正式在官书中固定下来了。“八桂”之“八”，其意为大且多，茂盛丛生。八桂，是传统的广西代名词，把思维导向到的景象是传统的、历史的、厚重的、生态的、老少边山穷的……；过去的、落后的、沉重的、原始的、南蛮烟瘴地的…。八桂让人联想到的是广西少数民族、三月三、绣球、黑衣壮、白裤瑶……等等，传达不出国际、时尚、活力的符号，因此，貌似八桂绿城在姓名上，就没那么令人亢奋。解读八桂绿城的姓名绿城=南宁2004年，中国-东盟博览会永久性举办地址落户于南宁，被定义为是广西数千来的历史性机遇，从边陲落后地区，一跃成为了中国走向世界的桥头堡。紧随而来的是，2004年南宁荣获联合人居奖，南宁开始用绿城来定义城市，直至还有水城的梦想……绿城，是时兴的南宁代名词，把思维导向到的景象是特色的、国际的、现代的、开放的、自豪的……绿城代表南宁，让人直接联想到的联合国人居奖、南宁国际民歌节、中国-东盟博览会、南宁国际会展中心、凤岭东盟商务区、五象新区等，是令南宁人自豪、振奋的符号，饱含南宁人走向国际化、现代化、富裕化的希望。这一点上，让八桂绿城在姓名上，有了与时俱进的感觉。八桂=广西绿城=南宁八桂绿城，本意就是广西南宁。儿子的名字，是父母所寄予的一个殷切的期望；项目的名字，是企业所传达的一个追求的愿景。八桂绿城→广西南宁，这样的名字，含盖过去与未来，不管传统与现代，大有长大后我就成了你的那种感觉。出自南宁城投公司门下：体现对于绿城南宁有强烈的城市主人角色感。解读八桂绿城的姓名八桂绿城项目的城市主人角色感的特质，体现为：优越、实在、公道、平稳、和谐资源优越：占有优越的城市资源；项目实在：不为近利而哗众取宠；价格公道：货真价实的高性价比；进度平稳：稳步慢走，安全第一；分工和谐：程序严肃的和谐分工。深刻理解和尊重八桂绿城的城市主人角色感的五大特质是从事其价值构建与传播的基础五大特质影响着八桂绿城在项目作业链条中从项目定位、规划设计、文化构建、品牌塑造到销售推广…等等都体现了这个项目具备的城市主人的种种属性造成八桂绿城在市场上的项目印象是：形式上：不绚丽、不张扬、不新锐主题上：不明显、不清晰、不拉风风格上：很实在、很中庸、很正气远观八桂绿城，不理解城市主人特质的外人看到八桂绿城的是案名没有周边的楼盘酷远观八桂绿城，不理解城市主人特质的外人看到八桂绿城的是售楼部没有汇东星城等楼盘的耀眼远观八桂绿城，不理解城市主人特质的外人看到八桂绿城的是建筑立面没有普罗旺斯等楼盘的绚丽这些表面的八桂绿城的外在元素然而，实际上是他们自我心灵内在的影像他们得出这样简单的结论八桂绿城就比周边楼盘便宜几百元卖得还没那么快！因此，他们只能远观。远观八桂绿城，不理解城市主人特质的外人看到八桂绿城的是细品八桂绿城,感悟到城市主人角色的业主坐看楼市风起云涌讲一样的南普，好得！劲哦！黑稳哦！得不得捏！喝一样邕江水，走一样的壮锦大道、白沙大道、五象大道延长线……佐咩，他们每平米要贵几百元。到底，神马是浮云？汇东星城建一个酷酷的售楼部，就比邻居还空港？普罗旺斯用几块鲜艳的外墙色块，就是旅居法国的浪漫感觉？……难道，为此真的每平米多贵几百元到底，神马是浮云？细品八桂绿城,感悟到城市主人角色的业主坐看楼市风起云涌南城故事，比邻居还晚来到这片土地上居住的，能比邻居有更多的故事？……难道，为此真的每平米多贵几百元到底，神马是浮云？细品八桂绿城,感悟到城市主人角色的业主坐看楼市风起云涌他们是成熟、理性地看待楼市浮云的睿者追求符合自己货真价实的生活观所以，他们享受到了八桂绿城就比周边楼盘还要实惠几百元的福利正在享受城市主人角色感的幸福细品八桂绿城,感悟到城市主人角色的业主坐看楼市风起云涌以绿城主人的胸襟与远见，经营城市！这种胸襟与远见，就是八桂绿城的品牌基因这种品牌基因里对于这座城市的主人感、责任感和使命感是南宁市任何房地产企业都无法企及的高度八桂绿城城市主人角色的特质，就是八桂绿城城市主人角色的特质，优化八桂,是传统的广西区域代名词，与之对应的是邕城绿城,是自获得联合国人居奖之后，南宁的一个国际化的代称八桂绿城，以八桂定义绿城，弱化了国际感，不利于项目的传播在不破坏原案名的前提下，建议加一个前缀把绿城提高到国家高度，借势中国-东盟的时事东风。中国·八桂·绿城（紧紧扣住案名八桂·绿城，自信地立杆，才能有效地见影。）二.解码八桂绿城的价值文化力平台公关解码八桂绿城的价值八桂绿城是南宁城投集团西部时代房地产开发公司的项目西部时代开发公司于2000年开始在本区域开发经营至今已开发有江南新兴苑、绿城印象，以及八桂绿城的云顶印象、八桂绿城天鹅湖别墅、龙湖别墅等，涉及多层住宅、高层住宅、别墅和八桂绿城商业等物业。时间跨度长，物业类型多多重时空和多种物业的重叠，造成八桂绿城没有一个清晰的市场印象解码八桂绿城的价值时间跨度长，物业类型多，多重时空和多种物业的重叠，造成八桂绿城没有一个清晰的市场印象，不利于八桂绿城当前在售物业的销售及推广不利于主题文化和核心价值的传播因此，2011年度八桂绿城价值传播的当务之急是解码八桂绿城别墅的价值，塑造一个清晰的市场印象，从而，赢得在绿城楼市应有的的地位！从八桂绿城家族身世开始分析江南新兴苑，2000年，占地468亩，多层住宅为主绿城印象，2007年，占地113亩，高层住宅，总建筑面积12万平方米八桂绿城，2006年，首期近千亩八桂绿城·高层，云顶印象组团，总建筑面积11.3万平方米八桂绿城·别墅，天鹅湖和龙湖组团，总建筑面积6.3万平方米还有，八桂绿城·商业物业还有，1000多亩开发储备用地……从八桂绿城家族身世开始分析成片区、多业态的大盘经营者拧不成一股绳，就象一团乱麻拧成了一股绳，就是一条巨龙分析八桂绿城以城市主人角色经营绿城坐镇绿城国际（空港）门户往北：空港新区、北部湾科技园（八桂绿城-云顶印象-绿城印象-江南新兴苑）江南区政府-湿地公园往西：火车南站、西乡塘大学区往中：进市中心往东：五象新区南宁空港经济区发展规划研究报告总体发展目标是将南宁空港经济区打造成为区域性的交通、流通、商贸枢纽门户成为南宁未来城市发展的新引擎我国西南地区具有最高水准的国际化和智能化航空新城中国－东盟自贸区空港经济合作的创新和示范区南宁－新加坡通道经济带的北轴心坐镇绿城国际（空港）门户往北是：空港新区北部湾科技园位于友谊路西侧，壮锦大道东侧五象大道延长线南侧，环城高速公路北侧，总面积6500亩一期规划建设超高层办公楼1座、高层办公楼6座、五星级酒店1座特色商务酒店1座，并建设相应的商业配套设施定位为综合性产业园，建设以高新技术产业为主体的总部经济形成总部产业基地、资本金融港和生态科技新城坐镇绿城国际（空港）门户往北是：绿城硅谷（北部湾科技园）南宁江南区行政中心位于壮锦大道19号与本品牌大区自然连成一片，与区域行政管理中心为邻可享受到很多市政配套的优惠坐镇绿城国际（空港）门户往南是：江南区政府南宁首个大型湿地公园—南宁江南公园，位于南宁市江南区中部由壮锦大道、亭洪路延长线、南糖铁路和白沙大道围合而成，东西长约1300米，南北长约720米，面积折合约861.38亩按照规划，未来将建成富于城市湿地特色景观的综合性公园，总水面面积达5.64公顷，中心湖达1.6公顷，景观湿地达4.04公顷坐镇绿城国际（空港）门户继续往南是：南宁江南湿地公园坐镇绿城国际（空港）门户再往南是：绿城市中心坐镇绿城国际（空港）门户再往西是：绿城大学城区五象大道是代表新南宁发展的未来本项目位于五象大道的延长线上，与五象新区自然连成一片是五象大道中包含空港门户和硅谷科技园的重要功能区坐镇绿城国际（空港）门户往东是：五象新区壮锦大道、五象大道、白沙大道一条路盘活一个区域，这是12公里民族大道之于凤岭楼市的意义同样，也将是五象大道之于五象新区、空港板块楼市的意义全程贯通后的23.4公里“加长版”五象大道将以更高的起点与更长的尺度,为南宁向南发展提供更宽广的扩容空间坐镇绿城国际（空港）门户南宁市四大景观大道中的三条中国·八桂·绿城国际（空港）门户的标准配套一个国际（空港）门户的标准配套就必须有匹配的配套平台汇集商务、休闲、餐饮、文化、酒店、金融…于一体的休闲商务综合体中国·八桂·绿城国际（空港）门户的标准配套这个休闲商务综合体是空港圈层贵宾走进绿城的第一站中国·八桂·绿城国际（空港）门户的标准配套这个休闲商务综合体还是高端圈层精英迈进空港的最近一站这个休闲商务综合体的功能定位，是国际（空港）门户·会客厅高端圈层精英们会见空港圈层贵宾最便利的第一站中国·八桂·绿城国际（空港）门户的标准配套中国·八桂·绿城国际（空港）门户的标准配套这个休闲商务综合体的功能定位，还是国际（空港）门户·商务厅空港圈层贵宾们和高端圈层精英会晤最便利的第一站中国·八桂·绿城国际（空港）门户的标准配套这个休闲商务综合体的功能定位，更是国际（空港）门户·展示厅高端圈层精英们向空港圈层贵宾展示第一形象的地方为实现这个功能，我们就需要建立一个让两大圈层交集的商务空间两个高端圈层精英们共同的出行+商务+饮食+娱乐+下榻=高端圈层跨界平台中国·八桂·绿城国际（空港）门户的平台公关高端圈层跨界平台在国际（空港）门户搭建两个高端圈层跨界的平台对八桂绿城的别墅物业和商业物业的销售，起到决定性的促进作用在下一阶段中将以公关活动的形式开展格调定位很给力中国·八桂·绿城国际（空港）门户的平台公关为实现这个功能，我们还需要建立一个足以代言桂系的形象空间两个高端圈层精英们共需的桂学+桂菜+桂茶，以及桂树+桂花等八桂符号=桂系形象商务长廊中国·八桂·绿城国际（空港）门户的平台公关以主人的使命与魄力，代言桂系这是八桂绿城的品牌基因，对于这座城市的角色感、责任感和使命感是任何房地产企业都无法企及的高度中国·八桂·绿城国际（空港）门户的平台公关中国·八桂·绿城国际（空港）门户的平台公关桂系形象商务长廊在国际（空港）门户，搭建桂系文化正统商务形象长廊对八桂绿城的别墅物业和商业物业的销售，起到决定性的促进作用在下一阶段中将以公关活动的形式开展格调定位更给力三.解围八桂绿城的销售销售力卖点疏导解围八桂绿城的销售时间跨度长，物业类型多，多重时空和多种物业的重叠……造成八桂绿城没有一个清晰市场印象现同时在售的有高层住宅、别墅和商业等物业,产品属性复杂、客户群不一致，在销售和推广中一起强调，反而，什么都讲不清楚。因此：必须由一个有显著优势的有王者气象的龙头，率先突破龙抬头，才能风生水起这个龙头，理所当然是：别墅王者地段：配套成熟的空港门户王者城区：大盘云集的高档城区王者实力：位于湖岸的独栋别墅为什么不是高层或商业物业？这一点上，山渐青、嘉和城，龙胤凤凰城等运用得较好。（为了节约篇幅，以口述为主。）解围八桂绿城的销售神马是别墅为了深刻了解我们的别墅和其他竞争产品对比，有什么优势？需要从别墅来源，以及中国人的别墅心理来分析：别墅起源，学术界认为是欧洲美第斯家族的庄园最著名的是TUSTAN葡萄山的富人区TUSTAN位于意大利中部Toscana托斯卡那大区，丘陵地形多，阳光很充沛，气候很温和，是生产意大利高级